Rozbieżne orzecznictwo NSA i SN blokuje remonty w spółdzielniach

Na ten problem uwagę w jednym z ostatnich wystąpień do Minister Infrastruktury i Rozwoju zwróciła Rzecznik Praw Obywatelskich. Wcześniej sygnalizowaliśmy go na łamach „Rzeczpospolitej" („Sprzeczne orzeczenia blokują remonty"). Chodzi o dwie sprzeczne uchwały – Naczelnego Sądu Administracyjnego i Sądu Najwyższego – dotyczących rozumienia pojęcia „zarząd powierzony".

Bez remontów i modernizacji

W ocenie RPO problem ten ma duże znaczenie praktyczne, a do jego rozwiązania konieczna jest interwencja ustawodawcy, bowiem uniemożliwia on spółdzielniom mieszkaniowym przeprowadzenia remontów i modernizacji budynków w nieruchomościach, w których doszło do wyodrębnienia i sprzedaży lokali na rzecz ich użytkowników.

Otóż z chwilą wyodrębnienia i przeniesienia na użytkownika lokalu w spółdzielni mieszkaniowej własności tego lokalu w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości dochodzi do powstania nieruchomości wspólnej obejmującej grunt, części budynków oraz urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokali.

Zgodnie z art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jako zarząd powierzony.

W orzecznictwie sądów administracyjnych pojawiły się jednak rozbieżności dotyczące pojęcia zarządu powierzonego. Tzn. czy pojęcie to obejmuje wyłącznie czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, czy również czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, w tym do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane.

Zdaniem Rzecznika rozwiązanie odnoszące się do zarządu nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni jest bardzo lakoniczne i enigmatyczne. Wykładnia art. 27 ust. 2 nie pozwala na ustalenie zakresu zarządu, jaki ustawodawca powierzył spółdzielni.

Przyjmuje się, że spółdzielnia samodzielnie dokonuje czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną,, czyli załatwia bieżące sprawy związane ze zwykłą eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w stanie niepogorszonym. Istnieją natomiast poważne wątpliwości co do tego, czy zarząd sprawowany przez spółdzielnie na podstawie art. 27 ust. 2 uprawnia ją do samodzielnego dokonywania czynności przekraczających zwykły zarząd.

Co powiedział NSA, a co SN

Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale 7 sędziów z 13 listopada 2012 r. (sygn. II OPS 2/12) stwierdził, iż „Wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową (...) zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane (...), bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności, wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej".

Inne stanowisko zajął natomiast w marcu tego roku Sąd Najwyższy. W uchwale (sygn. III CZP 122/13) uznał, iż: „Spółdzielnia mieszkaniowa może samodzielnie dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną".

Powstała rozbieżność w orzecznictwie NSA oraz SN wywołuje wątpliwości spółdzielni mieszkaniowych oraz właścicieli lokali co do zakresu uprawnień przysługujących im w odniesieniu do nieruchomości wspólnej. Rzecznik Praw Obywatelskich zwraca jednocześnie uwagę, iż taki stan rzeczy spowoduje, że organy administracji publicznej i sądy administracyjne, dokonując wykładni art. 27 ust. 2 będą opierały się na stanowisku wyrażonym w uchwale NSA, natomiast sądy powszechne – na poglądzie przedstawionym w uchwale SN. W ocenie RPO, taki stan narusza zaufanie obywateli do państwa i stanowionego prawa i nie może być akceptowany w praworządnym państwie.

Odnosząc się do uchwały NSA, Rzecznik stwierdziła, że jeżeli zamiarem ustawodawcy było powierzenie spółdzielni mieszkaniowej prawa do wykonywania zarządu nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni i właścicieli wyodrębnionych lokali, obejmującego zarówno czynności zwykłego zarządu, jak i czynności wykraczające poza ten zakres, powinien w sposób wyraźny i jednoznaczny uregulować to w przepisach ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.