Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa z mocy prawa z dniem ziszczenia się jednej z przesłanek określonych w art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego. Zgodnie z z tym przepisem decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. Termin ten nie podlega przywróceniu. Jeśli upłynie, a inwestor chce rozpocząć budowę albo ją wznowić, musi uzyskać nowe pozwolenie na budowę (wydaje je starosta) lub pozwolenie na wznowienie robót budowlanych (wydaje powiatowy inspektor nadzoru budowlanego) . Bez tego prowadzenie budowy będzie samowolą budowlaną. Inwestorowi, który się jej dopuścił, grożą sankcje karne, nakaz rozbiórki, a co najmniej konieczność zalegalizowania samowoli po uiszczeniu wysokiej opłaty legalizacyjnej.

Organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może jednak prowadzić postępowania w sprawie samowoli budowlanej zanim nie wyda decyzji potwierdzającej wygaśnięcie decyzji o pozwoleniu na budowę. Jak wynika ze stanowiska Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego, przed jej wydaniem konieczne jest przeprowadzenie postępowania dowodowego i ustalenie, że przesłanki powodujące wygaśnięcie pozwolenia faktycznie są spełnione. Nie można ich domniemywać i muszą być one niewątpliwe, co potwierdza orzecznictwo sądów administracyjnych m.in. wyrok NSA z 8 marca 2007 r. (sygn. akt II OSK 457/06).

- Organ w decyzji stwierdzającej wygaśnięcie decyzji o pozwoleniu na budowę powinien w sposób jednoznaczny określić datę, w której przedmiotowa decyzja wygasła. Wszelkie roboty budowlane podjęte lub kontynuowane po tej dacie należy uznać za prowadzone bez podstawy prawnej – wyjaśnia GINB w swoim stanowisku.

Co może być dowodem w postępowaniu poprzedzającym wydanie decyzji o stwierdzeniu wygaśnięcia decyzji o pozwoleniu na budowę? Zdjęcia, zeznania, protokoły oględzin, ale przede wszystkim dziennik budowy – dokument urzędowy, który jest obowiązkowy dla każdej inwestycji wymagającej pozwolenia na budowę. W nim powinien być rejestrowany przebieg wszystkich robót z podaniem daty ich wykonania. Z orzecznictwa sądów administracyjnych wynika, że dziennik budowy może być silnym dowodem z powodu domniemania prawdziwości jego treści.