Reklama

Spór o większy podatek od gotowych mieszkań w ofercie deweloperów

Katowice każą deweloperom płacić większy podatek od gotowych lokali w ofercie – i to za pięć lat wstecz. Kosztowny dla firm precedens, za którym pójdą inne samorządy, czy nadinterpretacja prawa?

Publikacja: 05.09.2025 05:13

Spór wokół podatku od nieruchomości od gotowych niesprzedanych mieszkań. Czy Katowice słusznie domagają się większej stawki i czy stworzą precedens?

Foto: Mat. prasowe

Adam Roguski

Reklama

Większy podatek od nieruchomości dla gotowych mieszkań w deweloperskiej ofercie? Takiej próby dokonują Katowice, a do podobnych działań nawołuje część radnych Krakowa. Trend się rozleje na inne samorządy czy wygrają argumenty o nadinterpretacji przepisów?

Czytaj więcej

Rynek nieruchomości

W sierpniu popyt na kredyty mieszkaniowe lekko spowolnił

Wobec mocnego lipca liczba występujących o pożyczkę skurczyła się o 14 proc. Ta korekta nie zmien...

Mieszkania gotowe i niesprzedane? Zmiana podejścia do stawki podatku

Spowolnienie sprzedaży mieszkań w 2024 r. i wysoka aktywność inwestycyjna deweloperów spowodowały, że oferta mieszkaniowa w skali kraju jest rekordowa. W części miast czas wyprzedaży to nawet 8-9 kwartałów, podczas gdy wskaźnik świadczący o równowadze to 4-5 kwartałów. Dlatego jeszcze nigdy w ofercie nie było tylu mieszkań z bliskim terminem oddania i w projektach ukończonych.

W 2025 r. podatek od nieruchomości za lokal przeznaczony na cele mieszkaniowe to 1,19 zł za mkw., a za lokal na prowadzenie działalności gospodarczej 34 zł – różnica jest zatem ogromna. Prezydent Katowic uznał, że niesprzedane mieszkania gotowe w ofercie deweloperów powinny zostać objęte tą wyższą stawką, co więcej – deweloperzy powinni złożyć korektę za poprzednich pięć lat.

Otrzymanie takiego pisma potwierdził Atal, który w Katowicach ma jeden z oddziałów.

Reklama

– Odpisaliśmy, że nie znajdujemy uzasadnienia. Może się to skończyć w sądzie – mówi krótko Łukasz Borkowski z biura prasowego Atalu. Według stanu na środę, podobnego pisma nie dostał Murapol. Nie uzyskaliśmy komentarza od innych związanych z rynkiem kapitałowym deweloperów działających w Katowicach.

Prezydent tego miasta powołuje się na ubiegłoroczną uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego. O podniesienie stawek zaapelowali również radni z opozycyjnego klubu Kraków dla Mieszkańców, składając projekt uchwały. Argumentują, że wyższy podatek będzie działał mobilizująco na deweloperów oraz wszystkich innych posiadaczy mieszkań w stanie deweloperskim, które są przetrzymywane, w tym inwestycyjnie, zamiast służyć celom mieszkaniowym.

Czytaj więcej

Ministra funduszy i polityki regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz

Rynek nieruchomości

Ministra chce kontroli przebiegu prac nad programem dopłat do kredytów mieszkaniowych

Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz zawnioskowała do NIK o prześwietlenie kulis uruchomienia programu „Be...

Podatek od nieruchomości. Co mówi uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego

Zdaniem Łukasza Szatkowskiego, eksperta podatkowego, menedżera w zespole nieruchomości w kancelarii MDDP Michalik Dłuska Dziedzic i Partnerzy, stanowisko przyjęte przez prezydenta Katowic stanowi nadinterpretację treści uchwały NSA i jest podręcznikowym przykładem fiskalizmu.

– Wydawałoby się, że przy dość jednoznacznej wykładni NSA, która sprowadza się do stwierdzenia, że przedsiębiorcy posiadający lokale mieszkalne wykorzystywane na realizację celów mieszkaniowych mogą korzystać z obniżonej stawki podatku od nieruchomości, istniejące wątpliwości interpretacyjne zostały rozwiane. Sąd wyraźnie wskazał przypadki, kiedy preferencyjna stawka nie będzie miała zastosowania dla należących do przedsiębiorców lokali mieszkalnych, tj. wynajmowanie lokalu w ramach najmu krótkoterminowego, zajęcie danego lokalu na prowadzenie działalności gospodarczej oraz utrzymywanie pustostanów w celach inwestycyjnych. W tym katalogu nie mieści się sytuacja podatników z branży deweloperskiej, którzy co do zasady budują mieszkania z zamiarem ich możliwie szybkiej sprzedaży. W czasie zachwiania równowagi rynkowej deweloperzy unikają powiększania portfela gotowych mieszkań i czekania na odrodzenie się popytu, lecz starają się aktywnie stymulować wzrost popytu np. poprzez akcje promocyjne – mówi Szatkowski.

Podobnie sprawę komentuje Polski Związek Firm Deweloperskich.

Reklama

– Próba nałożenia wyższego podatku na mieszkania wybudowane przez deweloperów, które nie zostały jeszcze sprzedane, to nieracjonalna i szkodliwa interpretacja przepisów podatkowych – ocenia Przemysław Dziąg, zastępca dyrektora generalnego PZFD. – NSA, na którego uchwałę powołują się Katowice, odniósł się do lokali kupowanych lub utrzymywanych w celach inwestycyjnych – np. przez fundusze inwestycyjne czy pod najem krótkoterminowy – które faktycznie nie realizują funkcji mieszkalnej, bo są formą inwestowania kapitału. W uzasadnieniu uchwały pojawia się pojęcie „trwałych pustostanów” – czyli lokali celowo niewprowadzanych na rynek w oczekiwaniu na wzrost ich wartości. Taki mechanizm nie ma zastosowania w działalności deweloperskiej. Model biznesowy firm deweloperskich zakłada możliwie szybkie wprowadzenie lokali na rynek i ich sprzedaż. Gotowe mieszkania oznaczają dla nich zamrożony kapitał, dodatkowe koszty związane z utrzymaniem oraz spadek rentowności. Żadna firma nie ma interesu w długotrwałym „przetrzymywaniu” mieszkań w oczekiwaniu na wzrost ich wartości – dodaje. Podkreśla, że obserwowany obecnie na rynku wzrost liczby gotowych lokali wynika przede wszystkim ze spadku popytu spowodowanego wysokimi stopami procentowymi i ograniczoną dostępnością kredytów, czyli bariery po stronie nabywców, a nie strategii deweloperów. – Domaganie się ponad 30-krotnie wyższego podatku od nieruchomości na pewno nie zwiększy podaży nowych mieszkań, lecz ograniczy motywację do rozpoczynania nowych inwestycji, a tym samym zmniejszy liczbę dostępnych mieszkań dla Polaków – mówi Dziąg.

Nadinterpretacja uchwały to ryzyko również dla innych przedsiębiorców

Łukasz Szatkowski wskazuje na ryzyko, że nadinterpretacja uchwały NSA na katowicki sposób może być twórczo rozwijana.

– Można założyć, że w dalszej kolejności podobne wezwania do złożenia korekt podatkowych mogą trafić też przedsiębiorców z innych branż. Nawet gdy mieszkanie wynajmowane jest przez osobę fizyczną, więc realizowane są w nim podstawowe potrzeby mieszkaniowe, to w związku np. ze zmianą najemcy lub remontem dany lokal może pozostawać niezamieszkany przez krótki czas. W takich okolicznościach organy mogą próbować uzasadniać, że przez okres kilku tygodni lub miesięcy mamy do czynienia z pustostanem i naliczać odpowiednio wyższy podatek – mówi Szatkowski. – Takie podejście nie ma podstaw prawnych. Jednak nie każdy podatnik będzie miał świadomość możliwości lub chęć do prowadzenia dyskusji z organem podatkowym, co w konsekwencji może oznaczać większe koszty podatkowe po stronie przedsiębiorców i nieuzasadnione wpływy do budżetów samorządowych – podsumowuje podatkowy ekspert.