Większy podatek dla deweloperów za niesprzedane mieszkania nie ma podstawy

W ostatnich tygodniach niektórzy przedsiębiorcy z branży deweloperskiej mieli okazję przekonać się w praktyce, jak może niespodziewane objawić się ryzyko podatkowe w temacie, w którym Naczelny Sąd Administracyjny wcześniej jednoznacznie stanął po stronie podatników. Sprawa ma związek z ustaleniem prawidłowej stawki podatku od nieruchomości dla lokali mieszkalnych należących do przedsiębiorców, czego dotyczyła uchwała NSA z 21 października 2024 r., sygn. III FPS 2/24 wydana w składzie siedmiu sędziów.

Wydawałoby się, że przy dość jednoznacznej wykładni NSA, która sprowadza się do stwierdzenia, że przedsiębiorcy posiadający lokale mieszkalne wykorzystywane na realizację celów mieszkaniowych mogą korzystać z obniżonej stawki podatku od nieruchomości, istniejące wątpliwości interpretacyjne zostały rozwiane. Mimo to niektóre organy podatkowe zaczęły wysyłać do deweloperów pisma wskazujące na konieczności naliczenia od lokali mieszkalnych najwyższej stawki podatkowej. Takie sygnały docierają z Katowic, a pomysł ponoć chce podchwycić także Łódź i Kraków.

Czytaj więcej

Rynek nieruchomości

Ministra chce kontroli przebiegu prac nad programem dopłat do kredytów mieszkaniowych

Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz zawnioskowała do NIK o prześwietlenie kulis uruchomienia programu „Be...

Preferencyjna stawka podatku – kto może ją stosować?

Zgodnie z przywołaną uchwałą NSA należący do przedsiębiorcy lokal mieszkalny, aby podlegał preferencyjnej stawce podatku od nieruchomości, musi spełniać następujące wymogi:

Stąd, jeśli mieszkanie jest wynajmowane na krótki okres, np. na kilka dni w celach turystycznych, wyklucza to możliwość zastosowania preferencyjnej stawki podatkowej. Trudno bowiem mówić wtedy o realizacji potrzeb mieszkaniowych, a bardziej o sytuacji analogicznej do usługi hotelarskich. Sąd zastrzegł także, że posiadanie przez przedsiębiorcę lokali mieszkalnych z zamiarem wzrostu ich wartości rynkowej, ale bez wynajmowania tych lokali, również nie daje podstaw do stosowania obniżonej stawki podatkowej.

Czytaj więcej:

Raporty ekonomiczne

Rynek mieszkaniowy w Europie. Polska liderem wzrostu cen i kosztu kredytu

Inni mają jeszcze gorzej – można poci...

Pro

Problemy deweloperów – wezwania do korekt

W ostatnich tygodniach część z deweloperów zostało wezwanych przez Prezydenta Katowic do złożenia korekt deklaracji na podatek od nieruchomości za lata 2020-2025. Organ podatkowy, powołując się na wspomnianą uchwałę NSA, stwierdził, że podatnicy powinni byli stosować najwyższą stawkę podatku do powierzchni lokali mieszkalnych, które zostały już wybudowane, lecz nie znalazły jeszcze nabywcy. W ocenie Prezydenta Katowic, skoro mieszkanie zostało wybudowane, ale pozostaje własnością dewelopera, to nie może być mowy o realizacji celów mieszkaniowych.

Trzeba jednoznacznie wskazać, że takie stanowisko fiskusa stanowi nadinterpretację treści przywołanej uchwały NSA i jest podręcznikowym przykładem fiskalizmu. Bowiem sąd wyraźnie wskazał przypadki, kiedy preferencyjna stawka nie będzie miała zastosowania dla należących do przedsiębiorców lokali mieszkalnych tj.:

W tym katalogu nie mieści się sytuacja podatników z branży deweloperskiej, którzy co do zasady budują mieszkania z zamiarem ich możliwie szybkiej sprzedaży. Dlatego w czasie zachwiania równowagi rynkowej deweloperzy unikają powiększania portfela gotowych mieszkań i czekania na odrodzenie się popytu, lecz starają się aktywnie stymulować wzrost popytu np. poprzez akcje promocyjne.

Ryzyko dla innych przedsiębiorców

Obecnie działania organów podatkowych skupiają się przede wszystkim na firmach deweloperskich. Można jednak założyć, że w dalszej kolejności podobne wezwania do złożenia korekt podatkowych mogą trafić też przedsiębiorców z innych branż. Nawet, gdy mieszkanie wynajmowane jest przez osobę fizyczną, więc realizowane są w nim podstawowe potrzeby mieszkaniowe, to w związku np. ze zmianą najemcy lub remontem dany lokal może pozostawać niezamieszkany przez krótki czas. W takich okolicznościach organy mogą próbować uzasadniać, że przez okres kilku tygodni lub miesięcy mamy do czynienia z pustostanem i naliczać odpowiednio wyższy podatek.

Takie podejście nie ma podstaw prawnych. Jednak nie każdy podatnik będzie miał świadomość możliwości lub chęć do prowadzenia dyskusji z organem podatkowym, co w konsekwencji może oznaczać większe koszty podatkowe po stronie przedsiębiorców i nieuzasadnione wpływy do budżetów samorządowych.