Sprzedaż nieruchomości bez podatku po 5 latach

Osoby, które zarabiają na  sprzedaży mieszkania, działki czy domu, muszą co do zasady zapłacić podatek dochodowy. Zwykle chodzi o niemałe kwoty, bo stawka – w zależności od daty nabycia – wynosi 10 proc. przychodu lub 19 proc. dochodu.

Jest jednak kilka sposobów, by uniknąć zapłaty daniny. Najprostszy to wstrzymanie się ze sprzedażą przez okres pięciu lat. Warto to rozważyć, gdy nie możemy skorzystać z innych ulg.

Uwaga!

Pięć lat karencji liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nabyliśmy lub wybudowaliśmy zbywaną nieruchomość, a nie od daty np. podpisania umowy sprzedaży. Ta sama zasada dotyczy również daty nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Przykład

Pan Michał kupił mieszkanie w lutym 2006 r. Pięcioletni okres uprawniający do zbycia bez podatku liczy się od stycznia 2007 r.

Oznacza to, że dochód z jego sprzedaży podlega PIT do końca 2011 r. Od 2012 r. pan Michał może już sprzedać mieszkanie bez podatku.

Co ważne, nie musi też składać żadnych dokumentów do urzędu skarbowego.

Jeśli chodzi o nieruchomości nabyte w 2011 r., pięcioletni termin uprawniający do zwolnienia z daniny upływa z końcem 2016 r.

Jeśli więc ktoś kupił teraz nieruchomość, to dopiero w 2017 r. nie zapłaci podatku przy jej zbyciu, chyba że wcześniej skorzysta z przysługujących teraz preferencji (przeznaczy pieniądze ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe).

Działka ważniejsza od budynku

Nieco inne zasady obowiązują osoby, które sprzedają budynek wraz z działką. Uzyskany dochód jest zwolniony z PIT po upływie pięciu lat od zakupu gruntu. Daty budowy nie bierze się tu pod uwagę.

Przykład

Państwo Kowalscy kupili działkę w lipcu 2002 r., a w 2009 r. postawili na niej dom. Chociaż od jego wybudowania nie minęło jeszcze pięć lat, mogą już sprzedać nieruchomość bez podatku.

Potwierdza to m.in. interpretacja Izby Skarbowej w Łodzi z 24 maja 2011 r. (nr IPTPB2/415-54/11-2/KK).

Dyrektor izby wskazał, że zgodnie z art. 46 § 1

kodeksu cywilnego

budynki trwale związane z  gruntem są częścią składową nieruchomości. Nie mogą być przedmiotem odrębnej własności. Jeśli zatem najpierw dochodzi do nabycia ziemi, a dopiero później wybudowany zostanie budynek, z podatkowego punktu widzenia istotny jest moment nabycia gruntu.

Również w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT jest mowa tylko o sprzedaży nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości. Przepis ten nie rozdziela sprzedaży gruntu od zbycia budynku stanowiącego jego część składową. Nie wymienia też sprzedaży budynku jako odrębnego źródła przychodu.

Oznacza to, że bieg terminu pięcioletniego nie może być liczony odrębnie dla ziemi i postawionego na niej domu. Powinien zatem być liczony od daty nabycia gruntu. Data postawienia budynku nie ma znaczenia.

Wyjątkiem jest odpłatne zbycie budynku, który został wybudowany na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie. Opodatkowany jest tu zarówno dochód (przychód) z odpłatnego zbycia budynku, jak i ze zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu.

Okres pięciu lat musimy liczyć oddzielnie dla prawa wieczystego użytkowania gruntu i dla wybudowanego budynku.

Zwolnienie dla darowizn

Warto pamiętać, że przepisy obowiązujące do 31 grudnia 2006 r. przewidywały też zwolnienie z podatku dla osób, które otrzymały nieruchomość w spadku lub w darowiźnie. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d ustawy o PIT wolne od podatku były przychody ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych nabytych w drodze spadku lub darowizny. Potwierdza to interpretacja Izby Skarbowej w Warszawie (nr IPPB2/415-980/10-3/MS).

Przykład

Pani Anna dostała w 2006 r. mieszkanie w darowiźnie od rodziców. Sprzedała je w 2011 r. Nie zapłaci podatku, choć nie upłynęło jeszcze pięć lat.

Niestety, teraz ta zasada już nie obowiązuje. Sprzedaż nieruchomości otrzymanej w darowiźnie jest wolna od podatku dopiero po upływie pięciu lat, chyba że podatnikowi przysługują inne ulgi.

Jak rozliczyć sprzedaż nieruchomości

Nabyte do 31 grudnia 2006 r.

1. Do opodatkowania: przychód

2. Stawka podatku: 10 proc. przychodu

3. Data rozliczenia: 14 dni od sprzedaży

4. Właściwy formularz: PIT-23