Opłata notarialna obniży przychód przy sprzedaży nieruchomosci

Podatnik, który nie korzysta z ulg, może w inny sposób pomniejszyć przychód ze sprzedaży gruntu lub lokalu. Dotyczy to osób, które płacą daninę od dochodu ze zbycia nieruchomości, czyli przychodu pomniejszonego o koszty.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o PIT przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Ustawa nie definiuje pojęcia kosztów sprzedaży, więcej na ten temat mówią interpretacje organów podatkowych.

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie wskazał w piśmie z 2 grudnia 2010 r. (nr IPPB4/ 415-717/10-2/JK), że zalicza się do nich wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo-skutkowy. Dyrektor izby podkreśla przy tym, że koszty odpłatnego zbycia nie są tym samym co koszty uzyskania przychodu.

W tej samej interpretacji czytamy, że sprzedający odliczy m.in. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych oraz opłatę sądową.

W interpretacji Izby Skarbowej w Katowicach z 8 lutego 2011 r. (nr IBPBII/2/415-1205/11/CJS) czytamy zaś, że przepisy podatkowe pozwalają sprzedającym odliczyć udokumentowane nakłady na nieruchomość zwiększające jej wartość oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w tej części, w której ten podatek przypada na udział w nieruchomości.

Niestety, interpretacje określają też katalog opłat, które nie mogą pomniejszyć przychodu.

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził w piśmie z 22 kwietnia 2010 r. (nr IPPB2/415-223/10-4/ AS),

że do kosztów odpłatnego zbycia nie można zaliczyć zaległego podatku od nieruchomości ani wydatków na spłatę pozostałych spadkobierców.

W opisywanym przypadku właściciele musieli zapewnić drogę dojazdową do działki, gdyż była położona między jedną a drugą posesją. Musieli zburzyć dom o wartości ok. 80 tys. zł, który stał na tej drodze. Wyremontowali też stojący na działce budynek gospodarczy i przesunęli ogrodzenie.

Niestety, koszt straty domu, opłata za wyburzenie domu ani wydatki na ustanowienie drogi dojazdowej, przesunięcie ogrodzenia czy remont pomieszczenia gospodarczego na cele mieszkalne nie podlegają odliczeniu.

Nie można też odliczyć długów spadkowych, co potwierdza m.in. interpretacja Izby Skarbowej w Katowicach. Sprawa dotyczyła mężczyzny, który wraz z bratem nabył z dobrodziejstwem inwentarza spadek po ojcu zmarłym w 2009 r.

W jego skład wchodziły m.in. działka budowlana z zadłużeniem oraz inne zobowiązania wobec firm, banku i osób fizycznych. Na działce ciążyła hipoteka przymusowa wobec ZUS w związku z niepłaceniem składek na ubezpieczenia społeczne.

Bracia sprzedali parcelę, aby spłacić te należności. Cena podana w akcie notarialnym wyniosła 173 tys. zł, ale faktycznie otrzymali tylko 113 tys. zł, gdyż prawie 60 tys. zł trafiło od razu na konto ZUS.

Dyrektor izby wyjaśnił w interpretacji, że spłata długów spadkowych nie ma wpływu na podatek od sprzedaży nieruchomości. Tego typu należności nie zostały wymienione jako koszt uzyskania przychodu w art. 22 ust. 6d ustawy o PIT.

Zobacz cały poradnik