Kwotę rocznego odpisu amortyzacyjnego obliczasz według stawek procentowych podanych w wykazie stawek amortyzacyjnych (załącznik do updof). W zależności od rodzaju środka trwałego mają one różną wysokość.
Przykładowo stawka ta wynosi:
- dla budynków mieszkalnych – 1,5 proc.,
- dla budynków użytkowych – 2,5 proc.,
- dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej – 2,5 proc., a gdy wartość początkowa została ustalona w sposób uproszczony – 1,5 proc.,
- dla wyposażenia – 20 proc.
- dla samochodów – 20 proc.
Dla używanych i ulepszonych środków trwałych możesz przyjąć indywidualne stawki amortyzacji (okres amortyzacji nie może być jednak krótszy niż określony w ustawie).
Zdaniem naszego eksperta (patrz ramka) wynajmujący mogą również skorzystać z jednorazowej amortyzacji polegającej na jednorazowym wliczeniu w koszty wartości niektórych środków trwałych do wysokości nieprzekraczającej w roku podatkowym równowartości 50 tys. euro (w 2008 r. jest to 188 tys. zł).
[ramka][b]Kiedy amortyzacja nie jest kosztem[/b]
Amortyzacji nie nalicza się od: gruntów, prawa wieczystego użytkowania gruntów i dzieł sztuki.
Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 45 updof do kosztów uzyskania przychodów nie zalicza się też odpisów amortyzacyjnych od tej części wartości środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, która odpowiada wydatkom na ich nabycie lub wytworzenie, odliczonym od podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym albo zwróconym podatnikowi w jakiejkolwiek formie. Oznacza to, że jeśli ktoś korzystał z ulgi podatkowej na wynajem (polegającej na odliczeniu od dochodu części wydatków na budowę mieszkań na wynajem), nie może zaliczyć do kosztów najmu części odpisów amortyzacyjnych od wartości mieszkań pokrytej wydatkami odliczonymi od dochodu ([b]pismo Ministerstwa Finansów z 19 grudnia 2000 r., PB 5/IMD–0602–1612036/00[/b]). Jeżeli np. ulga objęła 30 proc. wartości mieszkań, to kosztem będzie tylko 70 proc. dokonywanych odpisów amortyzacyjnych.[/ramka]
[ramka][b]Jakich wydatków nie wliczysz bezpośrednio w koszty[/b]
Podatnicy często mają wątpliwości, jakie wydatki muszą amortyzować, a jakie mogą uznać za bezpośredni koszt najmu. Oto kilka wyjaśnień organów podatkowych, które mogą pomóc rozstrzygnąć ten problem:
- koszty budowy ogrodzenia oraz zjazdu do pawilonu – mogą być zaliczone do kosztów jedynie poprzez amortyzację wynajmowanego budynku, bo stanowią jego ulepszenie ([b]pismo Urzędu Skarbowego w Przemyślu z 21 grudnia 2005 r., US XV/415-35/05[/b]),
- koszty związane z zakupem wynajmowanej nieruchomości (opłata skarbowa, opłata do sądu wieczystoksięgowego, taksa notarialna oraz prowizja agencji pośredniczącej w transakcji) – wchodzą one w skład ceny nabycia i podlegają amortyzacji ([b]pismo Urzędu Skarbowego Warszawa-Bielany z 1 września 2005 r., 1432/IPDG2/415/428/49/ 44/2005[/b]),
- wydatki na przystosowanie lokalu nabytego w stanie surowym do funkcji mieszkalnej (m.in. zakup kabiny prysznicowej z brodzikiem, miski w.c., zlewozmywaka, baterii, drzwi, klamek, podokienników, luksferów), poniesione przed zawarciem umowy najmu – zwiększają wartość początkową tego lokalu do celów amortyzacji ([b]pismo Urzędu Skarbowego Poznań-Grunwald z 9 września 2005 r., AD I/T/415/5/05)[/b],
- opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu pod wynajmowanym pawilonem handlowym w prawo własności oraz kosztu operatu szacunkowego – są to wydatki na nabycie gruntu, wyłączone z kosztów podatkowych, nie podlegają też amortyzacji ([b]pismo Urzędu Skarbowego Kraków-Śródmieście z 17 listopada 2005 r., PB1-415-23-05-MŁ[/b]).[/ramka]
[ramka][b]Samochodu nie zamortyzujesz[/b]
Jeśli wynajmujesz lokale lub budynek i do obsługi wynajmowanych nieruchomości lub dojazdów do wynajmowanego mieszkania potrzebujesz samochodu, to wydatków na jego zakup nie zaliczysz do kosztów najmu – ani bezpośrednio, ani w formie odpisów amortyzacyjnych. Potwierdzają to wyjaśnienia organów podatkowych. Przykładowo [b]Urząd Skarbowy w Tychach w piśmie z 9 marca 2004 r. (US. PD/415/T-26/12/04)[/b] nie zgodził się na zaliczenie do kosztów najmu wydatków na zakup samochodu ciężarowego do obsługi wynajmowanych nieruchomości ośrodka wczasowego. Z kolei Pierwszy [b]Urząd Skarbowy w Poznaniu w piśmie z 14 września 2005 r. (PF–4/415/185/05)[/b] nie uznał za taki koszt odpisów amortyzacyjnych od wartości własnego samochodu wykorzystywanego do dojazdów do wynajmowanego mieszkania, argumentując, że skoro najem nie jest wykonywany w ramach działalności gospodarczej, auto nie może być środkiem trwałym.
To stanowisko podzieliła także [b]Izba Skarbowa w Katowicach w decyzji z 18 grudnia 2006 r. (IPB2/41170056/06/3)[/b], stwierdzając, że właściciel nieruchomości uzyskujący dochody z najmu nie może zaliczyć do kosztów podatkowych amortyzacji samochodu, którym dojeżdżał do swojej własności. Nie ma znaczenia, że jeździ tam prezentować mieszkania najemcom oraz zawierać z nimi umowy ani to, że wykorzystuje samochód do przewozu materiałów budowlanych niezbędnych do remontu lokalu oraz mebli.[/ramka]
[ramka][b]Zdaniem eksperta
Adam Bartosiewicz, dr nauk prawnych. Współautor książki „Opodatkowanie najmu i dzierżawy 2008”[/b]
Amortyzacji dokonywać mogą również podatnicy osiągający przychody z najmu (jako odrębnego źródła przychodów). Środkami trwałymi są dla nich wyłącznie te składniki majątku, które są wynajmowane, a nie wszystkie składniki majątkowe, za pomocą których świadczą usługi najmu.
Zgodnie z art. 22k ust. 7 updof do jednorazowej amortyzacji uprawnieni są podatnicy w roku podatkowym, w którym rozpoczęli prowadzenie działalności gospodarczej, oraz mali podatnicy mogą dokonywać jednorazowo odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych zaliczonych do grupy 3-8 Klasyfikacji.
Tak więc jednorazowa amortyzacja obejmuje tylko środki trwałe zaliczone do grupy 3-8 Klasyfikacji, z wyłączeniem samochodów osobowych. Oznacza to przykładowo, że jednorazową amortyzacją – czym byłaby zainteresowana większość osiągających przychody z najmu – nie są objęte nieruchomości i lokale.
Przepis nie wyłącza generalnie uzyskujących przychody z najmu ze skorzystania z możliwości jednorazowej amortyzacji. Także oni mogą mieć bowiem status małych podatników na gruncie updof. Z jednorazowej amortyzacji nie skorzystają oni jednak w pierwszym roku prowadzenia działalności – ta służy bowiem tylko podmiotom rozpoczynającym działalność gospodarczą, a w pierwszym roku prowadzenia działalności nie można jeszcze ocenić, czy podmiot jest małym podatnikiem, czy też nie (decydują o tym obroty roku poprzedniego). Z jednorazowej amortyzacji podatnik taki może skorzystać najwcześniej od drugiego roku prowadzenia działalności.
Podsumowując: podatnik osiągający przychody z najmu może skorzystać z jednorazowej amortyzacji względem swoich środków trwałych (składników majątku, które wynajmuje), z tym że nie może to dotyczyć nieruchomości, budynków i budowli (grupy 1-2 KŚT) oraz samochodów osobowych. Z jednorazowej amortyzacji skorzysta on najwcześniej w drugim roku prowadzenia działalności.[/ramka]
