Jakie obowiązki ma właściciel

Obowiązuje domniemanie, że najemca otrzymał przedmiot najmu w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku.

Oczywiście, strony mogą umówić się , że mieszkanie będzie przekazane lokatorowi w innym stanie, i że np. to on je wyremontuje albo zaadaptuje do swoich potrzeb. Najlepiej, jeśli w umowie najmu od razu zostanie wskazany sposób związanych z tym rozliczeń.

Bardziej szczegółowo obowiązki właściciela określa art. 6a ustawy o ochronie praw lokatorów, który odnosi się w pełni do mieszkań należących do zasobu publicznego, a do mieszkań w domach prywatnych – jeśli inaczej nie postanowiono w umowie najmu. Przepis ten nie dotyczy okazjonalnego najmu mieszkań. Obowiązują tu tylko wskazane wyżej ogólne zasady przewidziane w kodeksie cywilnym. Tak więc np. właściciel lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, wynajmowanego okazjonalnie, nie odpowiada wobec lokatora za sprawne funkcjonowanie urządzeń należących do części wspólnej nieruchomości.

Właściciel ma obowiązek zapewnienia sprawnego działania instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, a umożliwiających najemcy korzystanie z wody, gazu, ciepła, elektryczności, wind oraz innych urządzeń stanowiących wyposażenie nie tylko lokalu, ale i budynku. Jeśli właściciel wynajmuje lokal po opuszczeniu go przez poprzedniego najemcę, musi wymienić w nim zużyte wyposażenie.

Do obowiązków właściciela należy przede wszystkim (jest to wyliczenie przykładowe z art. 6a):

- utrzymanie w należytym porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia,

- dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń służących do wspólnego użytku oraz przywrócenie stanu poprzedniego budynku w razie jego uszkodzenia, niezależnie od przyczyn (z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy),

- naprawy lokalu, naprawy i wymiana instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie, który nie obciąża najemcy, w tym zwłaszcza:

– naprawa i wymiana wewnętrznej instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody (bez armatury i wyposażenia), a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej (z wyjątkiem osprzętu)

– wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Podstawowym obowiązkiem lokatora jest płacenie czynszu. Jeśli w umowie nie ustali się daty zapłaty, czynsz jest płatny co do zasady z góry. Gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc i przy umowie zawartej na czas określony – trzeba płacić miesięcznie, do 10. dnia każdego miesiąca.

Co do zasady właściciel ma prawo zażądać wyższego czynszu, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej miesiąc naprzód, na koniec miesiąca. Jeśli lokator się godzi, najem trwa nadal. Jeśli nie akceptuje nowej wysokości czynszu – umowa najmu wygasa. Lokator może się bronić, występując do sądu o ustalenie, że podwyżka jest nieważne, bo stanowi ze strony właściciela nadużycie prawa lub jest sprzeczna z zasadami godziwego postępowania.

Czynsz może wypowiedzieć, rzecz jasna, także najemca. W taki wypadku traktować je trzeba jako wypowiedzenie umowy najmu mieszkań. Te zasady dotyczą najmu lokali innych niż mieszkalne i najmu okazjonalnego, z zastrzeżeniem przedstawionych wcześniej (str. 2) ograniczeń dotyczących wypowiadania najmu.

Odmiennie przedstawia się kwestia wypowiedzenia czynszu w odniesieniu do najmu lokali mieszkalnych. Art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów, który nie dotyczy jednak najmu okazjonalnego, pozwala podwyższać czynsz albo inne opłaty z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Właścicielowi nie wolno dokonywać podwyżek czynszu i innych opłat za mieszkanie częściej niż co sześć miesięcy.

Zakaz ten nie dotyczy opłat niezależnych od właściciela, ale tylko za energię, gaz, wodę oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych, gdy lokator nie ma zawartej bezpośredniej umowy z dostawcą mediów.

W zasadzie nie ma ograniczenia wysokości podwyżek czynszu, jeżeli w skali roku nie przekroczy on 3 proc. wartości odtworzeniowej. Inaczej jest, jeżeli po podwyżce jego wysokość miałaby przekroczyć ten limit albo już go przekroczyła. Jeśli lokator tego zażąda, właściciel musi przedstawić mu przyczyny podwyżki i jej kalkulację. Inaczej podwyżka będzie nieważna. Poza tym jest ona możliwa tylko w dwóch przypadkach, tj.:

- do poziomu zapewniającego zwrot kapitału i zysk – jeśli właściciel nie uzyskuje z czynszu dochodów na tym poziomie,

- w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych.

Ustawa o ochronie praw lokatorów ustala jednak równocześnie kwotę zwrotu kapitału, jaki wolno właścicielowi przyjąć przy ustalaniu czynszu. Wynosi ona w skali roku nie więcej niż 1,5 proc. nakładów właściciela na budowę albo zakup lokalu i 10 proc. nakładów poniesionych przez niego na trwałe ulepszenie. Wartość tę podwyższa się o „godziwy zysk”. Takiego zysku jednak żaden przepis nie definiuje.

Marcin Radomski, radca prawny, Kancelaria Euro-Lex w Toruniu

Zamek w drzwiach do wymiany

Czytelnik wynajmuje w swoim domu samodzielny lokal na biuro. W drzwiach wejściowych do tego lokalu popsuł się zamek. Powstał spór, kogo obciąża jego wymiana – wynajmującego czy najemcę. Najemca wymienił go i teraz żąda zwrotu tego wydatku od właściciela. Czy ma rację, zamek jest antywłamaniowy i dość kosztowny?