Grunt to dobra umowa

W tej chwili rynek najmu przeżywa renesans. Więcej osób wynajmuje, aniżeli kupuje, mieszkania. Decydując się na najem, warto zadbać o korzystną dla siebie umowę. Zasada bowiem jest taka: w pierwszej kolejności stosuje się postanowienia umowy, w drugiej przepisy. Dlatego im umowa będzie bardziej precyzyjna, tym lepiej dla najemcy. W tej chwili są dwa typy najmu: ten, do którego stosuje się ustawę o ochronie praw lokatorów, oraz najem okazjonalny – w nim w pierwszej kolejności obowiązują przepisy kodeksu cywilnego.

[srodtytul]Kiedy okazjonalnie[/srodtytul]

Nie zawsze wynajmujący musi być właścicielem mieszkania, wynająć można bowiem lokal, do którego ma się inny tytuł prawny, np. własnościowe prawo do lokalu w spółdzielni.

Najem okazjonalny to pojęcie potoczne niefunkcjonujące na razie w prawie (patrz „Co nowego w przepisach”). Używa się go w odniesieniu do mieszkania, o którym mówi art. 3 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Chodzi o lokal, z którego właściciel przejściowo nie korzysta w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten jest lakoniczny i nie precyzuje, co to znaczy „przejściowo nie korzysta”: czy chodzi o rok, dwa, a może o dziesięć lat. Na przykład Jan Kowalski dostał w spadku mieszkanie. Planuje, że w przyszłości zamieszka w nim jego dorastający syn. Zanim to nastąpi, mieszkanie będzie wynajmował.

[srodtytul]Ważne punkty[/srodtytul]

Bez względu na to, które przepisy stosuje się do najmu, umowę powinno się zawierać na piśmie, inaczej w razie sporu trudno będzie dochodzić swoich racji. Taką umowę zazwyczaj podpisuje się na czas określony, przeważnie na rok, a potem się ją ewentualnie przedłuża.

Pamiętaj! Trzeba się dobrze zastanowić, na jak długo chce się wynająć mieszkanie. Umowa podpisana na czas określony ulega rozwiązaniu dopiero po upływie czasu, na jaki została zawarta. Najemca ma obowiązek płacić czynsz za cały ten okres, nawet jeśli wyprowadzi się wcześniej.

Od najemcy i wynajmującego zależy, w jakiej wysokości ustalą opłaty za mieszkanie. Przepisy nie narzucają tutaj żadnych zasad. Podobnie jest w wypadku kaucji. Wielu właścicieli uzależnia od jej wpłaty wynajęcie mieszkania. Jej wysokość bywa różna i może stanowić równowartość miesięcznego czynszu albo jego kilkakrotność. Warto więc zadbać w umowie o dokładnie określenie stanu technicznego mieszkania, by potem nie dochodziło do nieporozumień. Najemca będzie twierdził np., że panele podłogowe były zniszczone przed wynajęciem mieszkania, a właściciel zgoła coś innego.

[ramka][srodtytul]Czego nie może zabraknąć[/srodtytul]

? danych najemcy i wynajmującego, dat urodzenia, adresów, numerów dowodów osobistych,

? przedmiotu najmu, tzn. bardzo dokładnie trzeba określić, co właściciel wynajmuje (adres mieszkania, powierzchnia, miejsce postojowe w garażu etc.), warto, by właściciel pokazał akt notarialny lub umowę np. ustanawiającą własnościowe prawo,

? właściciel musi potwierdzić, że ma prawo do swobodnego dysponowania lokalem, a ten nie jest obciążony długami, np. zaległymi rachunkami za media,

? okresu wynajmu,

? wysokości miesięcznej opłaty oraz zasad jej regulowania (do rąk własnych, na konto, w tym ostatnim wypadku trzeba podać numer konta), terminu płatności, warto określić, czy czynsz będzie wchodził w skład opłat dla właściciela, a ten sam będzie go opłacał, czy też nie,

? powodów i okresu wypowiedzenia najmu,

? w umowie powinna być określona osoba, której będziesz płacić należność za wynajem,

? wysokość i termin zwrotu kaucji (jeżeli właściciel ją pobiera),

? warto sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania i wymienić w nim rzeczy, które są w mieszkaniu, oraz dokładnie określić ich stan.

Po upływie terminu umowy właściciel razem z najemcą powinien sprawdzić, czy wymienione w protokole rzeczy nadal znajdują się w mieszkaniu i nie są uszkodzone. [/ramka]

[b]Czytaj więcej:

[link=http://www.rp.pl/artykul/56671,373985_Z_pomoca_posrednika_czy_na_wlasna_reke_.html]„Z pomocą pośrednika czy na własną rękę”[/link]

[link=http://www.rp.pl/artykul/374143,373986_Kiedy_wlasciciel__kaze_sie_wyprowadzic.html]„Kiedy właściciel każe się wyprowadzić”[/link][/b]