Kiedy deweloper buduje z gorszych materiałów

Wielu przyszłych mieszkańców Miasteczka Wilanów w Warszawie jest niezadowolonych ze standardu wykończenia swojego osiedla. Na forach w Internecie można znaleźć wiele skarg.

Chodzi o to, że jeden z deweloperów, zawierając umowy przedwstępne, wiele obiecywał.

Kupujący czuli się też bezpiecznie, bo umowy przedwstępne zawarli w formie aktu notarialnego. Załączniki zaś do umów gwarantowały im określony standard wykończenia mieszkania oraz budynku. Tymczasem w praktyce wszystko wygląda inaczej.

– Nie dostajemy tego, za co płacimy – skarżą się. Zapowiadają, że będą walczyć.

– Są dwa rodzaje umów wstępnych, które można zawrzeć w formie notarialnej: zobowiązująca i zwykła przedwstępna – wyjaśnił adwokat Stefan Jacyno, partner z Kancelarii Wardyński i Wspólnicy.

Te umowy różnią się między sobą. Pierwsza daje kupującemu więcej praw niż druga. Stawia jednak deweloperom wysokie wymagania, dlatego rzadko proponują ją klientom. Zawiera się ją na podstawie art. 9 ustawy o własności lokali (dalej: uwl). Musi być zawarta w formie aktu notarialnego, inaczej jest nieważna.

W takiej umowie deweloper zobowiązuje się wybudować lokal i przenieść na kupującego jego własność. Musi być właścicielem (użytkownikiem wieczystym) gruntu, na którym buduje, oraz mieć ostateczne pozwolenie na budowę. Roszczenie kupującego powinno zostać wpisane do księgi wieczystej nieruchomości gruntowej, na której stawiany jest budynek.

– Mając taką umowę w ręku – mówi Jacyno – niezadowolony z wykończenia lokalu lub budynku może żądać od dewelopera, żeby zaczął przestrzegać umowy i wykończył je w standardzie, o którym mówi załącznik (jeśli oczywiście go precyzuje – patrz ramka).

Zwykła umowa przedwstępna zawarta notarialnie (art. 389 kodeksu cywilnego) również daje prawo do stawiania takiego żądania. Notariusz nie ma jednak obowiązku sprawdzać, czy formalności budowlane zostały załatwione (tak jest przy umowie zawartej na podstawie uwl), a kupujący nie musi wpisywać swojego roszczenia do księgi. Umowa z art. 9 uwl daje poza tym kupującemu prawo do wystąpienia przeciwko deweloperowi do sądu, żeby powierzył dalsze wykańczanie budynku innemu przedsiębiorcy. Zapłaci za to deweloper.

– W praktyce jednak – twierdzi Jacyno – zaspokojenie tego roszczenia jest trudne. Sąd może mieć problemy ze znalezieniem przedsiębiorcy, który się tego podejmie.

Kupujący zawsze też może wykazać, że budynek ma wady fizyczne, i skorzystać z przysługującej mu w związku z tym rękojmi.

– W jej ramach może odstąpić od umowy, nie jest to jednak takie proste, ponieważ większość osób zaciąga kredyty, żeby nabyć wymarzone lokum – wyjaśnia Jacyno. Dla nich korzystniej będzie żądać obniżenia ceny (art. 556 k. c.). Uprawnienia do zgłaszania wad wygasają po trzech latach od wydania lokalu. Terminy te nie dotyczą tylko takich wad, które sprzedawca podstępnie zataił.

– Z rękojmi można skorzystać dopiero, gdy kupiło się lokal. Nie można wtedy zapomnieć o wpisaniu swoich zastrzeżeń do protokołu zdawczo-odbiorczego mieszkania – przestrzega Jacyno.

Jeśli sprzedawca i kupujący nie dojdą do porozumienia, pozostaje już tylko długa i kosztowna droga sądowa. Można żądać naprawienia szkody (jeśli się ją wskaże) z racji nienależytego wykonania zobowiązania, czym niewątpliwie jest sprzedaż mieszkania z wadami.

Małgorzata Rothert, rzecznik praw konsumentów w Warszawie

Standard wykończenia budynku oraz lokalu może być przedmiotem sporu, jeśli umowa (np. w załączniku) nie dość dokładnie tę kwestię precyzuje. Jeżeli zapisy są bardzo ogólnikowe, to deweloper, wykańczając budynek, ma sporą dowolność w doborze materiałów i nie można mieć pretensji, że np. na schodach położył nie takie płytki, o jakich myślał kupujący.

Inaczej sprawa wygląda, gdy umowa dokładnie określa, jakie konkretnie materiały mają zostać użyte, w jakiej cenie itp. Gdyby w takiej sytuacji deweloper położył materiały gorszej jakości, tańsze – oznaczałoby to, że sprzedał nam mieszkanie z wadą. Wówczas możemy dochodzić roszczeń z rękojmi za wady budynku i żądać obniżenia ceny.