Wykup nieruchomości z użytkowania wieczystego – procedury

Przedsiębiorcy posiadający grunty w użytkowaniu wieczystym, którzy spełnią ustawowe warunki, mogą do 31 sierpnia 2024 roku wystąpić z żądaniem wykupu tych nieruchomości na własność. Po tej dacie nie będzie to możliwe.

Publikacja: 03.11.2023 02:00

Wykup nieruchomości z użytkowania wieczystego – procedury

Foto: Adobe Stock

31 sierpnia 2023 roku weszła w życie ustawa zmieniająca m.in. przepisy dotyczące użytkowania wieczystego gruntów1, dalej „ustawa”. Stanowi ona kolejny krok w procesie legislacyjnym zmierzającym do stopniowego usuwania z obrotu użytkowania wieczystego. Poniżej przedstawiamy główne założenia ustawy i przybliżamy krok po kroku proces wykupu nieruchomości z użytkowania wieczystego.

1. Wykup gruntów z użytkowania wieczystego – jakie korzyści?

Przepisy ustawy otwierają przed przedsiębiorcami istotne korzyści biznesowe związane z ułatwieniem wykupu na własność nieruchomości znajdujących się dotąd w użytkowaniu wieczystym. Jedną z najważniejszych jest możliwość uniknięcia obowiązku uiszczania rocznych opłat za użytkowanie wieczyste gruntów. W przypadku nieruchomości przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej, opłaty takie bywają bardzo wysokie. Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana (co do zasady w przypadku nieruchomości wykorzystywanych do działalności gospodarczej wynosi 3% wartości gruntu rocznie). Dodatkową korzyścią może być zakończenie toczących się sporów prawnych dotyczących aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego.

Czytaj więcej

Użytkowanie wieczyste: przedsiębiorcy mogą już żądać wykupu gruntów

Ponadto, nabycie nieruchomości na podstawie nowych przepisów może w niektórych przypadkach stanowić sposób na usunięcie stwierdzonych wad dotychczasowego tytułu prawnego do nieruchomości. Mówimy tu na przykład o sytuacjach, gdzie jeden budynek został wzniesiony na dwóch nieruchomościach, z których jedna jest przedmiotem własności, a druga użytkowania wieczystego. Taka sytuacja, choć w praktyce dosyć często spotykana, jest generalnie niedopuszczalna z uwagi na niejasny status właścicielski takiego budynku. Za pomocą nowych przepisów można takie sytuacje uregulować.

Ustawa potencjalnie umożliwia także swobodniejsze dysponowanie nieruchomościami. Poprzez wykup z użytkowania wieczystego, użytkownik wieczysty przestaje być związany celem ustanowienia prawa, co z kolei daje większe możliwości wykorzystania nieruchomości zgodnie z własnymi zamierzeniami.

Wszystko to zwiększa kontrolę nad nieruchomością i jej wykorzystaniem, co może być kluczowe dla zapewnienia stabilnych warunków do inwestowania na gruntach.

2. Na jakich zasadach?

Na podstawie nowych przepisów nie można wykupić dowolnej nieruchomości. Prawo żądania sprzedaży nieruchomości przysługuje w przypadkach określonych ustawą, tj. jeżeli spełnione są następujące warunki:

- ustanowienie prawa użytkowania wieczystego nastąpiło przed 1998 rokiem;

- wypełnione zostało zobowiązanie określone w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, tj., że nieruchomość została zabudowana;

- grunt nie jest położony na terenie portów i przystani morskich;

- grunt nie jest wykorzystywany na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego;

- w stosunku do nieruchomości nie toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste;

- nieruchomość nie znajduje się w szczególnym zarządzie, np. Agencji Mienia Wojskowego lub Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

Warunki wykupu powinny być spełnione na dzień wystąpienia przez użytkownika wieczystego z żądaniem sprzedaży gruntu.

3. Jak przygotować wniosek o wykup gruntu z użytkowania wieczystego?

Nie ma jednego wzoru formularza, którym należy się posługiwać przy składaniu wniosku o wykup nieruchomości. Żądanie wykupu gruntu z użytkowania wieczystego powinno być złożone w formie pisemnej. Ponadto we wniosku należy:

- jasno wskazać podstawę prawną, która uprawnia użytkownika wieczystego do wykupu;

- precyzyjnie określić nieruchomość (przede wszystkim poprzez podanie numeru księgi wieczystej);

- wykazać dysponowanie tytułem prawnym do nieruchomości (odpis z księgi wieczystej powinien być wystarczający, chociaż organ może zażądać okazania podstawy nabycia);

- dołączyć dokumentację potrzebną do wykazania, że nieruchomość spełnia warunki wykupu na mocy nowych przepisów (w szczególności konieczne może być w tym celu załączenie decyzji lub umowy ustanawiającej prawo użytkowania wieczystego, wypisów i wyrysów z rejestru gruntów oraz rejestru (kartoteki) budynków).

Wniosek powinien zawierać też wstępną propozycję co do warunków wykupu, w szczególności co do sposobu płatności ceny (czy będzie płatna jednorazowo czy w ratach, zgodnie z naszymi uwagami poniżej).

Chociaż cena sprzedaży nieruchomości ostatecznie określona zostanie na podstawie operatu zleconego przez sprzedającego, przed złożeniem wniosku o wykup warto rozważyć pozyskanie własnego operatu. Informacje z takiego operatu pomogą w podjęciu decyzji o wniosku o wykup nieruchomości, przygotowaniu wniosku oraz w przygotowaniu się do prowadzenia rokowań poprzedzających zawarcie umowy sprzedaży.

4. Gdzie złożyć wniosek?

W zależności od tego, kto jest właścicielem gruntu wniosek składamy do:

- właściwego miejscowo starosty – jeśli grunt stanowi własność Skarbu Państwa;

- wójta, burmistrza lub prezydenta – jeśli grunt należy do jednostki samorządu terytorialnego.

5. Termin na złożenie żądania wykupu

Wniosek należy złożyć w ciągu 12 miesięcy, licząc od dnia wejścia w życie ustawy (31 sierpnia 2023 r.), czyli do 31 sierpnia 2024 r.

Termin do 31 sierpnia 2024 r. jest terminem na złożenie wniosku, a nie terminem na podpisanie umowy sprzedaży nieruchomości. Oznacza to, że nawet jeśli użytkownik wieczysty złoży ważny wniosek o sprzedaż przed końcem sierpnia 2024 r., to sama umowa sprzedaży może zostać zawarta po tej dacie.

Czas wykupu będzie się różnić w zależności od konkretnego przypadku, w szczególności sprawności działania urzędu. Na tę z kolei może mieć wpływ liczba wniosków złożonych do danego urzędu. Ustawa nie narzuca terminu, w którym organ musi rozpatrzyć wniosek. Warto zatem rozważyć możliwie szybkie złożenie wniosku.

6. Rokowania dotyczące wykupu gruntu z użytkowania wieczystego

Rokowania w procesie wykupu gruntów z użytkowania wieczystego rozpoczynają się po pozytywnym rozpatrzeniu żądania przez właściwy organ (weryfikacji formalnej i merytorycznej wniosku, zwłaszcza w zakresie spełnienia przez nieruchomość ustawowych przesłanek wykupu). Forma rokowań zależy od tego, czy nieruchomość jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Jeżeli tak, rokowania poprzedzające nabycie nieruchomości muszą odbyć się w formie pisemnej. W trakcie rokowań powinny zostać ustalone wszystkie szczegółowe warunki transakcji, w tym ustalenie terminu zawarcia umowy, ustalenie kwoty dopłaty (jeśli dotyczy), ostatecznej ceny sprzedaży oraz sposobu płatności, a także pozostałe warunki umowy sprzedaży.

Efektem rokowań jest protokół, który stanowi podstawę do przygotowania projektu umowy sprzedaży. Projekt umowy zostaje zazwyczaj przedłożony przez właściwą gminę lub urząd miasta, do której wystąpiono z żądaniem wykupu.

7. Jaki jest sposób obliczania ceny?

Sposób obliczania ceny będzie się różnił w zależności od tego, czyją własnością jest grunt oraz od tego, czy nabywca skorzysta z możliwości rozłożenia zapłaty ceny na raty.

I) Nieruchomości będące własnością Skarbu Państwa

W przypadku płatności jednorazowej: cena stanowi 20-krotność kwoty stanowiącej iloczyn stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Zapłaty ceny należy dokonać przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości.

W przypadku płatności ratalnej: cena stanowi 25-krotność kwoty stanowiącej iloczyn opłat rocznych.

Kupujący zobowiązany jest do zapłaty jedynie pierwszej raty przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości. Pozostałe terminy płatności rat określają strony w umowie sprzedaży nieruchomości. Wszystkie raty muszą być jednak spłacone w okresie nie dłuższym niż 10 lat. Rozłożona na raty niespłacona część ceny podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski, a w przypadku nieruchomości gruntowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej oprocentowaniu według stopy referencyjnej ustalonej zgodnie z komunikatem Komisji Europejskiej w sprawie zmiany metody ustalania stóp referencyjnych i dyskontowych.

Rozłożenie płatności na raty skutkuje koniecznością zabezpieczenia przyszłych płatności, w szczególności przez ustanowienie hipoteki. Zabezpieczenie spłaty rat może w praktyce rodzić pewne trudności. W szczególności, ustawa nie reguluje kwestii już istniejących hipotek na nieruchomościach. Jeżeli nieruchomość jest już obciążona hipoteką, konieczne może być ustanowienie dodatkowego zabezpieczenia. Kluczowe jest rozważenie, w jaki sposób zabezpieczyć płatności ratalne, biorąc pod uwagę specyfikę danej sytuacji. Warto dokładnie przeanalizować tę kwestię, aby zagwarantować sobie bezpieczeństwo finansowe w trakcie procesu wykupu nieruchomości.

W przypadku opóźnienia w zapłacie poszczególnych rat powstaje obowiązek zapłaty odsetek ustawowych. Ponadto, brak płatności przyszłych rat ceny może potencjalnie stanowić nawet podstawę do odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości przez sprzedającego.

II) Nieruchomości należące do jednostek samorządu terytorialnego

Cena nabycia jest określana przez radę lub właściwy sejmik w formie uchwały, z zastrzeżeniem, że cena będzie ustalana w wysokości nie niższej niż 20-krotność iloczynu stawki opłaty rocznej i nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

W sytuacji, gdy warunki płatności nie zostaną ustalone w terminie 4 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy, do ustalania ceny nabycia nieruchomości będą miały zastosowanie zasady takie, jak dla gruntów Skarbu Państwa.

8. Pomoc publiczna: kto się kwalifikuje i jakie są limity?

Użytkownicy wieczyści będący przedsiębiorcami przy ustalaniu kwoty do zapłaty za nieruchomość muszą uwzględnić przepisy dotyczące pomocy publicznej. Jeżeli cena nieruchomości ustalona zgodnie z zasadami opisanymi powyżej odbiegać będzie od rzeczywistej wartości nieruchomości ustalonej na dzień sprzedaży powiększonej o przysługujący kupującemu nieruchomość limit pomocy de minimis, nabywca zobowiązany będzie do pokrycia takiej różnicy w formie tak zwanej dopłaty.

Aktualnie limit pomocy de minimis dla przedsiębiorców wynosi 200 tys. euro i można z niej skorzystać w ciągu 3 lat. Pełna wartość limitu odnawia się po upływie 3-letniego cyklu rozliczeniowego.

W przypadku sprzedaży nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej na rzecz jej użytkownika wieczystego, za dzień udzielenia pomocy publicznej uznaje się dzień zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

9. W jaki sposób można uiścić dopłatę do wartości rynkowej gruntu?

W przypadku, gdy wartość pomocy publicznej przekracza limit pomocy de minimis, wysokość dopłaty ustalana jest w umowie sprzedaży nieruchomości.

Dopłata może być uiszczona w następujący sposób:

- jednorazowo w terminie 14 dni od dnia nabycia nieruchomości;

- w ratach rocznych płatnych przez okres nie dłuższy niż 20 lat, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości;

- pozostałą do zapłaty należność w przypadku, o którym mowa w pkt. 2, na wniosek nabywcy, płatną w dowolnym terminie w okresie, na który rozłożono dopłatę na raty.

Podobnie jak w przypadku zapłaty ceny, rozliczenie dopłaty w ratach będzie oprocentowane i będzie podlegało zabezpieczeniu.

Michał Urbański, adwokat, Counsel w Zespole Nieruchomości JDP

— Karolina Janczura-Królasik, Associate w Zespole Nieruchomości JDP

Podstawa prawna:

1 Ustawa z 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (DzU z 2023 r., poz. 1463).

31 sierpnia 2023 roku weszła w życie ustawa zmieniająca m.in. przepisy dotyczące użytkowania wieczystego gruntów1, dalej „ustawa”. Stanowi ona kolejny krok w procesie legislacyjnym zmierzającym do stopniowego usuwania z obrotu użytkowania wieczystego. Poniżej przedstawiamy główne założenia ustawy i przybliżamy krok po kroku proces wykupu nieruchomości z użytkowania wieczystego.

1. Wykup gruntów z użytkowania wieczystego – jakie korzyści?

Pozostało 97% artykułu
Nieruchomości
Co można wybudować bez pozwolenia na własnej posesji? Garaż? A może oczko wodne?
Zawody prawnicze
Prokuratorzy zaniepokojeni poleceniem prokuratora krajowego ws. Andrija K.
Zawody prawnicze
Nieoczekiwana zmiana miejsc na podium rankingu kancelarii prawniczych
Prawo dla Ciebie
Trybunał: ustawa przyjęta bez Kamińskiego i Wąsika jest niezgodna z konstytucją
Akcje Specjalne
Firmy chcą działać w sposób zrównoważony
Sądy i trybunały
Andrzej Duda powołał Mikołaja Pawlaka na sędziego
Materiał Promocyjny
Sztuczna inteligencja może być wykorzystywana w każdej branży