Ile mieszkań kupują inwestorzy i ile zarabiają

Tak wynika z szacunków firmy Mzuri, która zarządza 1000 mieszkań, domów i lokali użytkowych na wynajem w największych miastach w kraju. Jej dane mówią, że za najem niewielkiego lokalu w dużym mieście trzeba dziś zapłacić - średnio - ok. 980 zł miesięcznie plus opłaty i rachunki za zużyte media. Eksperci prognozują, że coraz więcej osób, szczególnie młodych, zamiast mieszkania na kredyt, wybierze lokal na wynajem. Dlaczego?

O perspektywach rynku najmu mieszkań opowiada Artur Kaźmierczak, prezes zarządu firmy Mzuri Investements:

Jaki procent sprzedawanych mieszkań będzie przeznaczany na wynajem?

W dużych miastach około 10 proc. mieszkań jest kupowanych przez inwestorów, z myślą o ich wynajmowaniu. Spodziewam się, ze w 2015 roku odsetek ten wzrośnie do ok. 12-15 proc., gdyż rośnie atrakcyjność inwestycji w mieszkania na wynajem w relacji do lokat bankowych czy obligacji Skarbu Państwa. Spada zaś dostępność kredytów hipotecznych. Należy jednak pamiętać, że istnieje i utrzyma się znaczące zróżnicowanie tego odsetka na poszczególnych rynkach lokalnych: w Warszawie nawet do 20 proc. mieszkań może być kupowanych inwestycyjnie, podczas gdy w mniejszych miastach - np. w Sieradzu czy Ełku - będzie to znacznie mniej niż 10 proc.

Które miasta będą najbardziej atrakcyjne inwestycyjnie, jeśli chodzi o zakup nieruchomości na wynajem?

Uważam, że Warszawa i Kraków pozostaną niezwykle atrakcyjnymi lokalizacjami do inwestowania w mieszkania na wynajem, a dołączą do nich Łódź, Trójmiasto i Lublin.

Wszystkie te miasta są dużymi ośrodkami akademickimi, ale poza tym każde ma unikalne cechy. Stolica, jak w większości krajów, jest silnym magnesem ściągającym ludzi z całego kraju, i choć daje stosunkowo niskie zwroty na inwestycji (ok. 5,5 - 6,5 proc.) jest bardzo bezpieczną lokalizacją. Kraków to największe w Europie - i wciąż rosnące - centrum usług dla biznesu, zaś stopa zwrotu na inwestycji w mieszkanie na wynajem to 6 - 7 proc .

Łódź, wraz z otwarciem szybkiego połączenia kolejowego z Warszawą, stanie się atrakcyjną alternatywą dla peryferyferyjnych dzielnic Warszawy jeśli chodzi o miejsce do zamieszkania dla osób pracujących w Warszawie. Dojazd z Łodzi będzie porównywalny czasowo do tego z tak popularnej ostatnio Białołęki, nie wspominając o miejscowościach satelickich Warszawy, jak Łomianki czy Pruszków, a mieszkania w Łodzi pozostaną znacznie tańsze (aż o ok. 50 - 70 proc.). Inwestycje w Łodzi już dzisiaj dają ok. 6,5-7,5 proc. zwrotu rocznie.

Gdańsk z kolei, podobnie jak Łódź, będzie korzystać z połączenia autostradowego, co nabierze znaczenia po planowanej znacznej rozbudowie portu. Ponadto Gdańsk ciąga wiele firm ze Skandynawii. Lublin wreszcie jest miastem bliskim Ukrainie i spodziewam się, że wielu naszych sąsiadów może chcieć zakupić tam nieruchomości na wynajem.

Rentowność inwestycji w Gdańsku i w Lublinie jest zbliżona do tej z Krakowa czy Wrocławia i wynosi typowo ok. 6-7 proc.

Za ile dziś wynajmują się mieszkania?

Dzisiaj, w największych miastach, kwota najmu niewielkiego mieszkania to średnio ok. 980 zł miesięcznie plus opłaty i media. Spodziewam się, że kwota ta nieznacznie wzrośnie, nie więcej niż o o ok. 3 proc., czyli do ok. 1010 zł.

Będzie to wynikać z jednej strony z mniejszej liczby osób, które będzie stać na kredyt hipoteczny, jak również mniejszej liczby ludzi, którzy będą chcieli mieszkać na swoim. Trzeba jednak pamiętać, że kwota ta różni się pomiędzy miastami, w Łodzi czy w Katowicach, wynosząc ok. 670 zł plus opłaty i media, w Poznaniu czy Wrocławiu - 1180 zł, w Trójmieście - 1230 zł, zaś w Warszawie - 1320 zł. Oczywiście najem kawalerki jest tańszy, a mieszkania dwupokojowego droższy i stanowi ok.130 proc. kwoty najmu mieszkania jednopokojowego.

Czy inwestowanie w nieruchomości będzie nadal korzystniejsze niż lokaty w banku?

Inwestowanie w nieruchomości zawsze stanowiło atrakcyjną alternatywę dla instrumentów finansowych, zwłaszcza dla osób, które nie akceptują wysokiego ryzyka. W 2015 roku nieruchomości będą jeszcze bardziej intratną inwestycją niż w latach poprzednich, co wynika z bardzo niskiego poziomu stóp procentowych w Polsce i w wielu krajach rozwiniętych. Inwestycje dające podobne zwroty co dobre mieszkania na wynajem (czyli ok. 6 - 8 proc.), jak na przykład obligacje korporacyjne, są znacznie bardziej ryzykowne - mieszkanie nie zbankrutuje, a firma, której pożyczamy pieniądze, może.

Nie wspominam tu już o inwestycjach wysokiego ryzyka, jak gra na cenach pszenicy czy walutach, na których można co prawda zarobić i dziesięć razy tyle, co na mieszkaniach na wynajem, ale można też łatwo stracić cały majątek. O ile dwa lata temu mieszkania na wynajem przynosiły półtora - dwa razy tyle, co lokata w banku, dzisiaj jest to 2 - 3 razy tyle, co najlepsze lokaty.

Czy rynek najmu mieszka będzie się szybko rozwijał w tym roku?

Komisja Nadzoru Finansowego konsekwentnie od paru lat wymusza na bankach coraz większą ostrożność przy udzielaniu kredytów hipotecznych. Od stycznia 2015 r. każdy chętny będzie musiał mieć min. 10 proc. ceny mieszkania na wkład własny. A kwota ta nie obejmuje szeregu kosztów związanych z zakupem i kredytowaniem, jak choćby sporządzenia wyceny mieszkania, prowizji banku czy opłat sądowych i notarialnych, które zwykle stanowią ok. 5 proc. wartości nieruchomości.

W efekcie powiększa się grupa osób, które nie mają zdolności do zaciągnięcia kredytu na własne lokum, a to oznacza, że muszą wynajmować mieszkanie.

Ilu Polaków wynajmuje mieszkanie?

W porównaniu do innych krajów europejskich, niewielu Polaków wynajmuje mieszkania - jedynie co dwudziesty piąty, a w Czechach np. co ósmy, zaś w Holandii czy Danii - co trzeci mieszkaniec kraju. Niemniej rynek najmu rośnie -w ciągu ostatnich 5 lat podwoił się - i jestem przekonany, że będzie rósł dalej. Z kilku powodów: przede wszystkim dlatego, że rośnie mobilność pracowników, zwłaszcza młodych, z tzw. Pokolenia Y. Coraz więcej młodych osób nie chce wiązać się z danym miastem, w sytuacji, gdy liczą się z tym, że za rok mogą mieszkać w innym kraju. Poza tym coraz trudniej o kredyt hipoteczny, zaś ceny mieszkań zaczęły już rosnąć. Ponadto trendy społeczne, takie jak rosnąca liczba rozwodów i singli, wymuszają większy popyt na mieszkania.

Czy zmiany w "Mieszkaniu dla młodych" będą miały przełożenie na rynek najmu?