Nieruchomości

Kłopoty z zakładaniem ksiąg wieczystych dla tzw. mieszkań spółdzielczych własnościowych

Nieznane
Założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego jest jedynie uprawnieniem, a nie obowiązkiem osoby, której ono przysługuje - pisze Luiza Zielińska, notariusz z Warszawy
Coraz częściej księgi wieczyste zakłada się także dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (dalej: prawo własnościowe). Wynika to z faktu, iż ceny tzw. mieszkań spółdzielczych własnościowych bardzo szybko rosną, w związku z czym chętni na nie, niemający własnych środków poszukują ich w bankach. Te zaś, by zabezpieczyć roszczenia z tytułu kredytów, domagają się ustanowienia hipoteki, której powstanie zależne jest z kolei od dokonania wpisu w księdze wieczystej. Dla kupującego oznacza to konieczność jej założenia. Choć, inaczej niż w wypadku prawa własności nieruchomości, założenie księgi dla opisywanego tu prawa jest jedynie uprawnieniem, a nie obowiązkiem osoby, której ono przysługuje.
Zgodnie z §21 rozporządzenia ministra sprawiedliwości z 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbioru dokumentów (dalej: rozporządzenie) założenie księgi wieczystej dla prawa własnościowego dokonuje się na wniosek zawierający w szczególności: > oznaczenie miejsca położenia i powierzchni lokalu, > wymienienie osoby, której przysługuje to prawo, > powołanie tytułu nabycia tego prawa oraz oświadczenie zarządu spółdzielni o przyjęciu w poczet członków spółdzielni, > wyszczególnienie obciążających to prawo ograniczonych praw rzeczowych lub ograniczeń w rozporządzaniu tym prawem albo oświadczenie wnioskodawcy, że nie wie o istnieniu takowych. Do wniosku powinny być dołączone dokumenty stwierdzające nabycie tego prawa oraz dokumenty stanowiące podstawę oznaczenia lokalu. Z przepisu wynika więc, iż do założenia księgi wieczystej dla prawa własnościowego niezbędne są następujące dokumenty: > po pierwsze -wniosek, > po drugie -dokument stwierdzający nabycie prawa własnościowego, tj. np. umowa sprzedaży zawarta w formie aktu notarialnego, > po trzecie -dokumenty stwierdzające podstawę oznaczenia lokalu. Jeśli chodzi o oświadczenie zarządu spółdzielni o przyjęciu w poczet członków, to od 15 kwietnia 2004 roku nie istnieje już wymóg uzyskania członkostwa w spółdzielni przez nabywcę prawa własnościowego. Wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z 30 marca 2004 r. (K 32/03) utracił moc art. 17a ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zgodnie z którym skuteczność zbycia prawa własnościowego zależała od przyjęcia nabywcy w poczet członków spółdzielni. Oznacza to, iż obecnie nabywca takiego prawa nie musi uzyskiwać członkostwa w spółdzielni. Właściwe byłoby więc usunięcie przez autora rozporządzenia pkt. 3 w ust. 1 § 21 w części dotyczącej oświadczenia zarządu spółdzielni o przyjęciu w poczet członków. Przepis § 30 ust. 1 rozporządzenia wyraźnie stanowi, iż podstawą oznaczenia lokalu, do którego przysługuje prawo własnościowe, jest zaświadczenie o powierzchni i położeniu lokalu wydane przez właściwą spółdzielnię mieszkaniową, z oznaczeniem nieruchomości, z którą lokal jest związany. Nie znajduje więc uzasadnienia praktyka niektórych sądów wieczystoksięgowych żądających wypisu z rejestru gruntów. Wskazany przepis mówi bowiem wyraźnie o zaświadczeniu ze spółdzielni z oznaczeniem nieruchomości, z którą lokal jest związany. Obowiązek załączania do wniosku wypisu z rejestru gruntów, owszem, kiedyś istniał, ale został zniesiony przez rozporządzenie ministra sprawiedliwości z 26 września 2003 r. Nieuzasadniona jest również praktyka niektórych sądów wieczystoksięgowych żądania w zaświadczeniu ze spółdzielni zapisu o rodzaju pomieszczeń, z których składa się lokal mieszkalny, do którego przysługuje własnościowe prawo. §30 ust. 1 rozporządzenia stwierdza wyraźnie, iż zaświadczenie wydane przez spółdzielnię ma zawierać położenie (tj. adres, ewentualnie oznaczenie kondygnacji) i powierzchnię lokalu. Nie ma w nim mowy o rodzaju izb, z których lokal się składa. Wydaje się więc, iż wystarczające jest, aby opis pomieszczeń, z których składa się taki lokal, zawierał wniosek o założenie księgi wieczystej, anie zaświadczenie ze spółdzielni. Na tle praktyki notarialnej pojawia się też pytanie: czy wniosek o założenie księgi wieczystej dla prawa własnościowego może być złożony w akcie notarialnym dokumentującym umowę sprzedaży? Istnieją na ten tematy dwa poglądy. Skoro zaświadczenie ze spółdzielni, stanowiące podstawę sporządzenia aktu notarialnego dokumentującego zbycie prawa własnościowego, zawiera oznaczenie dotychczasowego uprawnionego, tj. zbywcy, nie jest możliwe złożenie wniosku o założenie księgi wieczystej dla tego prawa w samym akcie dokumentującym jego zbycie. Zgodnie z tym poglądem nabywca musi zgłosić się do spółdzielni, po zawarciu np. umowy sprzedaży, celem wydania zaświadczenia, iż to jemu, a nie zbywcy, przysługuje owo prawo, i dopiero wtedy może złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej. Według drugiego poglądu, znajdującego oparcie przede wszystkim w wykładni literalnej powołanych tu przepisów - możliwe jest złożenie wniosku o założenie księgi wieczystej dla prawa własnościowego w samej umowie sprzedaży (w odpowiednim akcie notarialnym). Podstawowym dokumentem świadczącym o przejściu tego prawa na nabywcę jest bowiem umowa sprzedaży. Nabycie to nie jest obecnie (jak do 2003 r.) związane z obowiązkiem uzyskania członkostwa w spółdzielni. A jak mówi art. 21 ust. 1 rozporządzenia, to wniosek ma zawierać oznaczenie uprawnionego, a nie zaświadczenie ze spółdzielni. I do tego poglądu -moim zdaniem -należałoby się przychylić.
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL