Komercyjne

Dlaczego inwestorzy wstrzymywali bądź opóźniali projekty w 2009 roku

Fotorzepa, Marian Zubrzycki
[srodtytul]Wojciech Pisz, Associate, Capital Markets Group w Cushman & Wakefield[/srodtytul]
– Podstawowym problemem, z jakim zetknęli się deweloperzy obiektów komercyjnych (biurowych, handlowych i magazynowych), był bardzo ograniczony dostęp do finansowania bankowego. Większość banków wstrzymała całkowicie finansowanie projektów deweloperskich, a te, które pozostały na rynku, znacznie wydłużyły procedury i zaostrzyły warunki kredytowe. W efekcie wiele inwestycji nie rozpoczęło się lub zostało wstrzymanych. W poprzednich latach równolegle do rynku kredytowego deweloperzy mogli również liczyć na inwestorów, skłonnych finansować budowę projektu, który zamierzają kupić. Jednak w tym roku rynek inwestycyjny niemalże zamarł i w związku z tym również taki scenariusz działalności deweloperskiej został wyeliminowany. Kolejnym elementem, który w znacznym stopniu ograniczał aktywność deweloperów, było spowolnienie na rynku wynajmu. Sytuacja ta dotyczyła wszystkich sektorów. Zwłaszcza pierwsza połowa roku była pod tym względem najtrudniejszym okresem na rynku. W trzecim i czwartym kwartale sytuacja powoli się stabilizowała. Teraz można nawet zaobserwować pierwsze oznaki ożywienia najemców, co pozytywnie wpłynie na nastawienie zarówno deweloperów, jak i banków czy inwestorów do rozpoczynania projektów.
[srodtytul]Joanna Wojnarowska, partner, Baker & McKenzie[/srodtytul] – Mijający rok nie należał do najłatwiejszych dla branży nieruchomości komercyjnych. Załamanie rynku nieruchomości na świecie spowodowało częściowy odpływ środków i uwagi inwestorów z rejonów Europy środkowo-wschodniej w inne lokalizacje. Polska postrzegana była jako jeden z krajów o zwiększonym ryzyku inwestycyjnym. Wszystko to spowodowało, że instytucje finansujące były bardzo niechętne do udzielania finansowania na realizację projektów nieruchomościowych. Oczywiście chlubnym wyjątkiem były i są projekty infrastrukturalne. Jednak największym utrudnieniem dla deweloperów były problemy z pozyskaniem finansowania. [srodtytul]Marek Paczuski, Associate Director w dziale doradztwa inwestycyjnego w DTZ[/srodtytul] – Problemy sektora finansowego i światowy kryzys spowodowały spadek aktywności na rynku – np. część otwartych niemieckich funduszy inwestycyjnych została czasowo zamknięta w związku z falą umorzeń udziałów i wycofywaniem pieniędzy. Wzrosła też awersja inwestorów do ryzyka, dlatego ich zainteresowanie skupiło się na najlepszych nieruchomościach, głównie w Warszawie, wynajętych renomowanym najemcom w dobrej kondycji finansowej. Kluczowym problemem było pozyskanie finansowania z banków. Część z nich wręcz zaprzestała udzielania kredytów, reszta wyraźnie zaostrzyła kryteria i obniżyła możliwe do uzyskania kwoty. Deweloperzy musieli się zmierzyć ze słabnącym popytem na powierzchnię komercyjną jako bezpośrednią reakcją na sytuację gospodarczą przez najemców, do czego doszły olbrzymie trudności z uzyskaniem kredytu na budowę. Banki wyraźnie podniosły do ok. 50 – 60 proc. pułap wymaganej wynajętej powierzchni przed uruchomieniem kredytu dla nowych projektów, zmniejszając jednocześnie wysokość możliwej do uzyskania kwoty i podnosząc marże. [srodtytul]Katarzyna Kowalczyk, menedżer w zespole ds. nieruchomości PricewaterhouseCoopers[/srodtytul] – Największą barierą dla inwestycji na rynku nieruchomości komercyjnych w 2009 r. był problem z pozyskaniem finansowania, wywołany z jednej strony wstrzymaniem napływu kapitału zagranicznego do Polski, z drugiej zaś restrykcyjną polityką kredytową banków. Główni gracze na rynku w Polsce w dużym stopniu korzystali z kapitału zagranicznego, finansując się głównie nisko oprocentowanym kapitałem dłużnym. Kłopoty finansowe międzynarodowych inwestorów wywołane globalnym kryzysem finansowym i spowolnieniem gospodarczym bezpośrednio przerodziły się w ich niską aktywność zarówno na rynku deweloperskim, jaki inwestycyjnym w Polsce. Zaostrzenie polityki kredytowej banków w stosunku do inwestorów i deweloperów, poprzez wymaganie wysokiego udziału wkładu własnego i dodatkowych zabezpieczeń i ubezpieczeń, radykalnie ograniczyło dostęp do finansowania. Dodatkowo istotnie wzrosły marże i prowizje za udzielenie kredytów, podnosząc koszty pozyskania kapitału obcego i obniżając dźwignię finansową. Kolejnym problemem, z jakim borykali się inwestorzy i deweloperzy na rynku nieruchomości komercyjnych, była kondycja rynku najmu. Ograniczenie napływu inwestycji zagranicznych spowodował spadek popytu na powierzchnię biurową głównie w miastach regionalnych, gdzie lokowana była większość inwestycji outsourcingu. Spadały też czynsze.
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL