Poradniki

Zainwestujesz w dach nad głowę, nie dzielisz się z fiskusem

www.sxc.hu, Ivan Prole IPr Ivan Prole
Sprzedając nieruchomość kupioną przed 2007 rokiem, możesz skorzystać ze zwolnienia z 10-procentowego podatku, w niektórych sytuacjach automatycznie, w innych, gdy odpowiednio zainwestujesz pieniądze z tej transakcji
Najważniejsze w praktyce zwolnienie z tego podatku, obciążającego sprzedaż (odpłatne zbycie) nieruchomości, praw spółdzielczych, użytkowania wieczystego (dalej nazywanych ogólnie nieruchomościami) nabytych przed 1 stycznia 2007 r., adresowane jest do tych, którzy przeznaczą pieniądze ze sprzedaży na cele mieszkaniowe.
[srodtytul]Najpierw oświadczenie [/srodtytul] Jeśli chcesz z niego skorzystać ze względu na planowaną inwestycję mieszkaniową, musisz złożyć w urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni od dnia transakcji oświadczenie o przeznaczeniu przychodu ze sprzedaży w ciągu dwóch lat na cele mieszkaniowe.
Zarówno 14 - dniowy jak i dwuletni termin liczy się od dnia sporządzenia przez notariusza aktu sprzedaży. Jeżeli oświadczenia nie składasz, musisz w tym samym terminie (14 dni od dnia sprzedaży) zapłacić podatek w wysokości 10 proc. od przychodu uzyskanego ze sprzedaży (pisaliśmy o tym w tekście powyżej). Jednak sądy uznają, że niezłożenie tego oświadczenia albo złożenie go z opóźnieniem nie wyłącza możliwości skorzystania ze zwolnienia, jeśli sprzedający wyda pieniądze uzyskane z tej transakcji w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży (liczy się data aktu notarialnego) na cele mieszkaniowe (tak [b]wyrok WSA w Warszawie z 13 października 2004 r., III SA 2373/ 03).[/b] [srodtytul]Na co wydać[/srodtytul] Z podatku od sprzedaży uwalnia nabycie, ale tylko w kraju (zmieniło się to w odniesieniu do nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2009 r. >> [link=http://www.rp.pl/artykul/401422_Reaktywacja_ulgi_dla_inwestujacych_we_wlasne_lokum.html]"Reaktywacja ulgi dla inwestujących we własne lokum"[/link]): - innego budynku mieszkalnego lub jego części wraz z prawami do gruntu, - mieszkania stanowiącego odrębną nieruchomość (tzw. hipotecznego; należą do nich m.in. mieszkania wykupione od gminy lub państwa, a także kupowane od deweloperów), - spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania, - gruntu albo prawa użytkowania wieczystego gruntu pod budowę budynku mieszkalnego i udziału w nich, a także gruntu z rozpoczętą budową, - własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego albo udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej i udziału w takim prawie. Do ulgi uprawnia także wydanie pieniędzy ze sprzedaży na: - budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę albo remont lub modernizację własnego domu mieszkalnego, jego części lub własnego mieszkania, - adaptację na cele mieszkalne pomieszczenia niemieszkalnego. Do zwolnienia uprawnia nabycie zarówno domów, mieszkań, w tym spółdzielczych, nowo budowanych, jak i na rynku wtórnym. Można też z niego skorzystać wydając pieniądze z transakcji na spłatę kredytu lub pożyczki – wraz z odsetkami – zaciągniętych na wszystkie wskazane wyżej cele mieszkaniowe, a także odsetek od nich. Okres, jaki upłynął między zaciągnięciem kredytu lub pożyczki a sprzedażą mieszkania, nie jest istotny; mogły być zaciągnięte także przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży. Jednak pieniądze trzeba wydać na spłatę w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży. Może to być również kredyt zaciągnięty na budowę domu czy mieszkania sprzedawanego. Nie uwalnia od podatku spłata kredytu objętego tzw. ulgą odsetkową, funkcjonującą nadal w ramach praw nabytych. Dochód ze sprzedaży jest też zwolniony z podatku w razie zamiany nieruchomości lub spółdzielczych praw własnościowych na spółdzielcze lokatorskie prawo do mieszkania. [srodtytul]Spłata refinansowego [/srodtytul] Tylko wydatkowanie pieniędzy na wskazane tu cele, a nie żadne inne, uwalnia od podatku od sprzedaży. Zwolnienie nie dotyczy sytuacji, gdy pieniądze ze sprzedaży są wydatkowane na nabycie gruntu, budowę, rozbudowę lub remont budynku lub jego części przeznaczonych na cele rekreacyjne. Nie obowiązuje też np. w razie wydania ich na kupno gospodarstwa rolnego z działką siedliskową, na kupno garażu czy miejsca postojowego ani na wkład na mieszkanie spółdzielcze lokatorskie lub na wpłatę do towarzystwa budownictwa społecznego. Nie są objęte zwolnieniem pieniądze ze sprzedaży wydane na budowę głównego gazociągu dosyłowego do całego osiedla, na którym znajduje się budowany dom, na wykonanie głównego ciągu sieci wodno-kanalizacyjnej, na ogrodzenie działki, na budowę na zewnątrz lub w obrębie działki chodnika do drzwi domu, wjazdu do garażu itp. Zwolnienie obejmuje natomiast wydatki na przyłącza domu do tych sieci. Przedstawiciele fiskusa przyjmują dość konsekwentnie, że zwolnienie nie obejmuje pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości wydatkowanych na spłatę kredytu refinansowego, czyli kredytu, który został zaciągnięty na spłatę innego kredytu. Za bez znaczenia uznają fakt, że kredyt refinansowy zaciągnięty został na spłatę kredytu zaciągniętego wcześniej na cele mieszkaniowe (np. [b]interpretacja Izby Skarbowej w Warszawie z 14 sierpnia 2009 r., IPPB2/415-286/09-4/MG).[/b] [srodtytul]Kiedy sprzedać, kiedy kupić[/srodtytul] Z punktu widzenia prawa do zwolnienia z 10-procentowego podatku najlepiej, by transakcja kupna np. następnego mieszkania nastąpiła po transakcji sprzedaży poprzedniego, a przynajmniej jednocześnie. Jeśli data aktu notarialnego nabycia nowego mieszkania będzie wcześniejsza niż sprzedaży starego, urząd zakwestionuje prawo do zwolnienia. Nie zawsze jednak można tak ułożyć swe sprawy, by akt notarialny nabycia nowej nieruchomości był późniejszy. Dlatego przedstawiciele fiskusa przyjmują, że zwolnienie może w niektórych sytuacjach obejmować także kwoty uzyskane na poczet ceny sprzedaży starego mieszkania (zadatek, przedpłata) i wydane na nabycie prawa do nowego mieszkania, własności domu itd., materiałów budowlanych, przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Otrzymanie przez sprzedawcę starego mieszkania wpłaty od nabywcy musi być dokumentowane w sposób przyjęty w obrocie cywilnoprawnym. Zasadniczo umowa sprzedaży nieruchomości a także spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i użytkowania wieczystego wymaga formy notarialnej. W konsekwencji także umowa przedwstępna, na mocy której sprzedający otrzyma całość czy część ceny przed zawarciem umowy definitywnej, powinna być zawarta w takiej samej formie. Jednak [b]WSA w Warszawie w wyroku z 3 sierpnia 2003 r. (III SA/Wa 2479/04)[/b] uznał, że niedochowanie takiej formy umowy przedwstępnej nie odbiera prawa do zwolnienia w razie wydania pieniędzy uzyskanych na jej podstawie na własne cele mieszkaniowe. Warunki zwolnienia będą spełnione, jeśli pieniądze ze sprzedaży wpłacisz jako zaliczkę na poczet kupna mieszkania od dewelopera przed upływem dwóch lat od dnia sprzedaży, a do umowy notarialnej przenoszącej własność lokum dojdzie np. po trzech czy czterech latach od tej daty. [srodtytul]Z opóźnieniem i z odsetkami[/srodtytul] Jeśli podatnik nie przeprowadzi inwestycji mieszkaniowych lub nie uczyni tego w wymaganym terminie (w ciągu dwóch lat), musi najpóźniej następnego dnia po upływie tego terminu zapłacić podatek wraz z odsetkami, liczonymi od 14 dnia po sprzedaży, w związku z którą ten podatek się należy, aż do dnia jego zapłaty. Odsetki te pobierane są w wysokości połowy karnych odsetek za zwłokę w płaceniu podatków. Jednak od dnia, w którym upłynął dwuletni termin na wydatkowanie pieniędzy ze sprzedaży, do dnia zapłaty liczone są w pełnej wysokości odsetek za zwłokę. Jeśli na cele mieszkaniowe wydasz w terminie tylko część pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży, podatek ze stosownymi odsetkami zapłacisz tylko od części niewydatkowanej na cele mieszkaniowe. [b]Przykład[/b] Pani Kowalska wykupiła lokatorskie mieszkanie w spółdzielni mieszkaniowej w 2004 r. 15 stycznia 2007 r. sprzedała je panu Kwiatkowskiemu za 230 tys. zł. 24 stycznia 2007 r. złożyła w swym urzędzie skarbowym oświadczenie, że w ciągu dwóch lat wyda środki uzyskane z jego sprzedaży na nabycie innego mieszkania. 12 stycznia 2009 r. wpłaciła do innej spółdzielni mieszkaniowej na poczet nabycia prawa odrębnej własności mieszkania 95 tys. zł. Resztę pieniędzy ze sprzedaży ulokowała na procent w banku. Zwolnieniem z podatku objęta jest tylko kwota wpłacona do spółdzielni, czyli 95 tys. zł. Od reszty, czyli od 135 tys. zł należy się fiskusowi 10 proc., i to z odsetkami równymi połowie odsetek za zwłokę od zaległości podatkowych, liczonymi od 14 dnia od sprzedaży do dnia, do którego powinna wydać pieniądze, tj. do 15 stycznia 2009 r., i z odsetkami w wysokości karnych odsetek za zwłokę od tego dnia do dnia zapłaty podatku przypadającego od 135 tys. zł. [srodtytul]Urząd może sprawdzać[/srodtytul] Jeśli złożyłeś oświadczenie, że w ciągu dwóch lat wydasz pieniądze ze sprzedaży na cele mieszkaniowe, podatek prze-dawni się po upływie pięciu lat, licząc od końca roku, w którym upłynął termin na wydanie pieniędzy. Przez ten czas urząd skarbowy może sprawdzać, czy spełnione zostały warunki zwolnienia, a jeśli ich nie dotrzymałeś, może wydać decyzję określającą tę daninę z należnymi odsetkami. [ramka][b]Przykład[/b] Notarialna umowa sprzedaży mieszkania kupionego w marcu 2004 r. została zwarta 5 lipca 2006 r. Podatnik powinien pieniądze z tej transakcji wydać na inne cele mieszkaniowe do 6 lipca 2008 r. Nie uczynił tego. W związku z tym ostateczny termin zapłacenia podatku minął 7 lipca 2008 r. Jeśli go nie uiścił (z należnymi odsetkami), urząd skarbowy ma czas na wydanie decyzji określającej wysokość tej daniny do końca 2013 r.[/ramka] Żaden przepis nie precyzuje, w jaki sposób podatnik ma się wyliczyć przed fiskusem z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży. Wydatkowanie pieniędzy na cele mieszkaniowe może być wykazane dowolnymi dowodami, byle były przekonujące. Tak więc takim dowodem może być np. akt notarialny, rachunek (faktura) wystawiony przez rzemieślnika, który przeprowadzał remont, faktury potwierdzające nabycie materiałów budowlanych. [ramka][b]Ulga dla nieruchomości spadkowych i darowanych[/b] Innym zwolnieniem podatkowym objęta jest sprzedaż nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 2007 r. w drodze spadku i darowizny. Zwolnienie to jest automatyczne. Nie trzeba dla jego uzyskania składać jakichkolwiek oświadczeń w urzędzie skarbowym. Datą nabycia jest data śmierci spadkodawcy, a przy nabyciu w drodze darowizny – data sporządzenia aktu notarialnego. Ma ona ogromne znaczenie, bo 1 stycznia 2007 r. zwolnienie to definitywnie znikło. Nieistotny jest w takim wypadku czas, jaki upłynął między uzyskaniem spadku czy darowizny a sprzedażą. Przychody z takiej transakcji są wolne od 10-procentowego podatku w całości. Bywa, że w stosunku do jednego mieszkania można korzystać z kilku ulg równocześnie.[/ramka] [ramka][b]Przykład[/b] Córka po matce zmarłej w 2006 r. odziedziczyła udział w spółdzielczym własnościowym prawie do mieszkania objętym wspólnością majątkową rodziców. Dziedzicząc po matce razem z ojcem, nabyła zgodnie z regułami dziedziczenia ustawowego udział wynoszący 1/4 (udziały w spadku dzieci dziedziczących w zbiegu z małżonkiem spadkodawcy są zasadniczo równe). W 2007 r. zmarł ojciec, po którym odziedziczyła pozostałą część udziałów w tym lokum (3/4). W 2007 r. zameldowała się w nim na pobyt stały. Po 15 miesiącach stałego meldunku sprzedała to lokum. Córka nie zapłaci podatku od tej sprzedaży. W zakresie bowiem udziału nabytego po matce skorzysta ze zwolnienia z 10-procentowego podatku od przychodu ze sprzedaży dotyczącego nieruchomości nabytych z drodze spadku i darowizny przed 1 stycznia 2007 r., a w odniesieniu do udziału nabytego po ojcu – z ulgi meldunkowej odnoszącej się do mieszkań i domów mieszkalnych nabytych w latach 2007 i 2008 (>> [link=http://www.rp.pl/artykul/401415_Z_obowiazku_wobec_fiskusa_uwolni_meldunek.html]"Z obowiązku wobec fiskusa uwolni meldunek[/link]"). Gdyby udziały po ojcu nabyła w 2009 r., w odniesieniu do dochodu ze sprzedaży przypadającego na ich wartość mogłaby skorzystać ze zwolnienia dla inwestujących przychód z takich transakcji we własne cele mieszkaniowe >patrz tekst na str. 6.[/ramka] [ramka][srodtytul]Czytaj też: [ul] [ul][li] [link=http://www.rp.pl/artykul/401346.html]Podatek przy sprzedaży w trzech wersjach[/link] [/li][/ul] [ul][li] [link=http://www.rp.pl/artykul/401407_Aby_uniknac_daniny_zawsze_wystarczy_piec_lat.html]Aby uniknąć daniny zawsze wystarczy pięć lat[/link] [/li][/ul] [ul][li] [link=http://www.rp.pl/artykul/401408_Zwolnienie_bez_wzgledu_na_date_nabycia.html]Zwolnienie bez względu na datę nabycia[/link] [/li][/ul] [ul][li] [link=http://www.rp.pl/artykul/401409_Kupiles_przed_2007_rokiem__oddasz_10_procent_przychodu.html]Kupiłeś przed 2007 rokiem, oddasz 10 procent przychodu[/link] [/li][/ul] [ul][li] [link=http://www.rp.pl/artykul/401413_19_proc__podatek_od_zysku.html]19-proc. podatek od zysku[/link] [/li][/ul] [ul][li] [link=http://www.rp.pl/artykul/401415_Z_obowiazku_wobec_fiskusa_uwolni_meldunek.html]Z obowiązku wobec fiskusa uwolni meldunek[/link] [/li][/ul] [ul][li] [link=http://www.rp.pl/artykul/401422_Reaktywacja_ulgi_dla_inwestujacych_we_wlasne_lokum.html]Reaktywacja ulgi dla inwestujących we własne lokum[/link] [/li][/ul] [ul][li] [link=http://www.rp.pl/artykul/401424_Kupujac_na_rynku_wtornym__zaplacisz_PCC.html]Kupując na rynku wtórnym, zapłacisz PCC[/link] [/li][/ul] [ul][li] [link=http://www.rp.pl/artykul/401365,401425_Ile_zaplacimy_za_akt_notarialny_i_wpis_do_ksiegi_wieczystej.html]Ile zapłacimy za akt notarialny i wpis do księgi wieczystej[/link] [/li][/ul] [/ul] [/srodtytul] [/ramka]
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL