Nieruchomości

Kiedy rękojmia ksiąg wieczystych cię nie ochroni

Małgorzata Zamorska, radca prawny, partner w kancelarii bnt Neupert, Zamorska & Partnerzy
Archiwum
Jeśli chcesz mieć pewność, że w księdze wieczystej nieruchomości, którą kupujesz, nie pojawiała się w ostatniej chwili przed transakcją żadna wzmianka, np. o roszczeniach, poproś notariusza, by zbadał dokument jeszcze w dniu podpisania umowy
[b]Rz: Czy kupno mieszkania z drugiej ręki można dziś uznać za bezpieczniejsze niż inwestycja na rynku pierwotnym?[/b]
[b]Małgorzata Zamorska:[/b] W jednym i w drugim przypadku można się natknąć na pułapki. Nie da się więc generalizować, że kupno lokalu na rynku wtórnym jest bezpieczniejsze niż na rynku pierwotnym czy na odwrót. Mając na uwadze obecne zawirowania w branży nieruchomości, trudności wielu deweloperów z utrzymaniem płynności finansowej, należy jednak ze szczególną ostrożnością podchodzić do zawierania umów na tzw. dziurę w ziemi. Jeżeli więc zależy nam na kupnie nowego mieszkania, to oczywiście bezpieczniej będzie nabyć takie, które jest już wybudowane lub znajduje się w końcowej fazie realizacji. Jeżeli jednak z jakichś względów będzie nam zależało na zawarciu już dziś umowy na wybudowanie lokalu, który ma być gotowy w przyszłości, wówczas warto wybierać oferty umożliwiające zapłatę większości ceny (najlepiej np. 90 proc.) po nabyciu mieszkania – zawarciu z deweloperem umowy sprzedaży lokalu.
Godne uwagi są też oferty deweloperów stosujących rachunki powiernicze, i to najlepiej zamknięte, na które klienci wpłacają środki. Nawet optymiści powinni obecnie uwzględniać możliwość wystąpienia czarnego scenariusza związanego np. z upadłością dewelopera lub wstrzymaniem przez niego projektu. [b]Jeżeli jednak zdecydujemy się na kupno mieszkania na rynku wtórnym, z jakimi długami przejmowanymi przez nowego właściciela z chwilą zawarcia aktu notarialnego trzeba się liczyć?[/b] Decydując się na zakup lokalu na rynku wtórnym, przede wszystkim należy ustalić, jaki status ma dany lokal, czy jest to odrębna własność w rozumieniu ustawy o własności lokali, czy jest to lokal, który należy do zasobu spółdzielczego. Jeżeli jest to lokal spółdzielczy własnościowy, wówczas pierwsze kroki musimy skierować do spółdzielni, sprawdzić, czy zbywca jest członkiem spółdzielni, czy prawo przysługuje tylko jemu czy również współmałżonkowi, czy nie ma zadłużeń i ewentualnych ograniczeń w rozporządzaniu tym prawem. Mieszkania spółdzielcze nadal rzadko są wpisywane do ksiąg wieczystych, ale należy sprawdzić, czy taka księga istnieje. Jeżeli jest to odrębna własność lokalu, zwana popularnie hipoteczną, wówczas podstawowym dokumentem, któremu trzeba się dobrze przyjrzeć, jest aktualny odpis z księgi wieczystej. W księdze wieczystej, w jej dziale IV wpisywane są obciążenia hipoteczne. Z kolei w dziale III figurują prawa, roszczenia, ciężary i ograniczenia, w tym w rozporządzaniu nieruchomością. Jeszcze w latach 90. funkcjonowały w Polce hipoteki ustawowe na zabezpieczenie roszczeń podatkowych, które mogły obowiązywać przez miesiąc, bez zgłoszenia do sądu wieczystoksięgowego. Przez ten czas obciążenie było w mocy, lecz nie było widoczne w księdze. Obecnie fiskus takich przywilejów już nie posiada, wszystkie hipoteki wymagają konstytutywnego wpisu do księgi wieczystej. Ale uwaga: wpis hipoteki ma moc wsteczną od dnia złożenia wniosku. Z chwilą wpływu wniosku do sądu w księdze wieczystej czyniona jest wzmianka. Każda wzmianka o wniosku jest niezwykle istotna i wymaga dalszego zbadania, co jest jej przedmiotem. O ile w sprawdzeniu obciążeń hipotecznych wesprze nas notariusz, który musi tę kwestię zweryfikować, sporządzając umowę, o tyle już przy ustaleniu ewentualnych innych zobowiązań jesteśmy zdani na siebie. [b]Co zatem sprawdzać?[/b] Warto zażądać od sprzedającego dowodów zapłaty rachunków za media, telefon, telewizję satelitarną oraz czynszu za lokal za jak najdłuższy okres czasu. Te ostatnie pozycje można również potwierdzić odpowiednim zaświadczeniem ze spółdzielni lub od zarządcy nieruchomości (wspólnoty mieszkaniowej) o braku zaległości czynszowych i długów w zakresie opłat na fundusz remontowy. [b]Co w sytuacji, gdy mieszkanie ma tzw. czystą hipotekę – nabywca sprawdzał osobiście KW – a po transakcji okazuje się, że na wpis czekała wzmianka, że np. spadkobierca lub ktoś inny ma roszczenia do lokalu? Co wtedy z rękojmią ksiąg?[/b] Każda wzmianka o wniosku w księdze wieczystej musi wzbudzić naszą czujność. Wzmianka o nowym wniosku generalnie wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jak wiadomo, sam wpis do księgi wieczystej dość długo trwa, wzmianka stanowi więc swoiste ostrzeżenie, iż w stosunku do nieruchomości coś się zmieni, np. wpisany zostanie nowy właściciel, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością (np. zawarcie umowy przedwstępnej przez innego nabywcę, zawarcie umowy dożywocia), obciążenia hipoteczne. Zawierając w takiej sytuacji umowę sprzedaży nieruchomości, działamy więc na własne ryzyko. O możliwych negatywnych konsekwencjach zwykle stronę informuje notariusz, który często (w zależności od rodzaju anonsowanego wpisu w księdze) wręcz odmawia sporządzenia umowy. [b]A gdy księga wieczysta jest czysta, a po transakcji okazuje się, że dzień lub kilka godzin wcześniej wpłynął wniosek o wpis zmiany w księdze wieczystej?[/b] Takiej ekstremalnej sytuacji nie da się zupełnie wykluczyć. Jedyna praktyczna rada to zbadanie księgi wieczystej i stanu jej wpisów jeszcze w dniu podpisania umowy. Można wyraźnie poprosić o to notariusza, który będzie sporządzać umowę. Jeżeli te zabiegi nie pomogą i okaże się, że dosłownie godzinę przed transakcją wpisano wzmiankę o wniosku, z której wynikałoby, że np. lokal właśnie zmienił właściciela lub właśnie obciążono go hipoteką, wówczas pozostaną nam jedynie roszczenia odszkodowawcze wobec sprzedającego. Takie sytuacje już się jednak praktycznie nie zdarzają. Częściej mają miejsce bardziej prozaiczne rozczarowania, np. kupno lokalu z długiem za telefon (teoretycznie nabywca za niego nie odpowiada) lub nabycie mieszkania z uwagi na walory okolicy, gdy niedługo potem okazuje się, że zaraz obok ulokowane zostaną trasa szybkiego ruchu lub uciążliwy magazyn. [ramka][b]Co stanie się z funduszem remontowym przy sprzedaży[/b] Co się dzieje z wpłatami na fundusz remontowy, kiedy kupujemy lokal we wspólnocie mieszkaniowej? Czy pieniądze przypisane do lokalu – jeśli nie było remontów – przechodzą na nabywcę? - Jeżeli na rachunku funduszu remontowego znajdują się w chwili sprzedaży lokalu środki wpłacone przez dotychczasowego właściciela, to należy potraktować je jako zaliczki wpłacone na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną. - W przypadku nierozliczenia tych zaliczek z rzeczywistymi kosztami remontów wykonanych w danym okresie właściciel, które je wpłacił, ma prawo żądania zwrotu nadpłaty, i to również w razie odsprzedaży lokalu. - Zdarza się, że niektóre wspólnoty do uchwały o utworzeniu funduszu remontowego włączają zastrzeżenie, że wpłacone zaliczki nie podlegają rozliczeniu. Prezentowany jest wówczas pogląd, że w takim przypadku fundusz remontowy jest własnością wspólnoty, a nierozliczone środki znajdujące się na rachunku funduszu stanowią przychód wspólnoty mieszkaniowej i w razie ich niewykorzystania w danym roku przechodzą na rok następny. Właściciel lokalu, który dokonał wpłaty na poczet funduszu, nie może więc później, także w przypadku sprzedaży swojego mieszkania, żądać zwrotu wpłaconych środków. - Czy powyższe zastrzeżenie jest zgodne z prawem? Ustawa o własności lokali w zakresie praw i obowiązków właścicieli lokali zawiera bowiem przepisy bezwzględnie obowiązujące, które nie mogą być modyfikowane uchwałą wspólnoty mieszkaniowej. Do obowiązków właściciela lokalu należy m.in. opłacanie zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, w tym wydatków na remonty oraz bieżącą konserwację. Z istoty zaliczki wynika jednak, że powinna ona być rozliczona z rzeczywiście poniesionymi wydatkami. Wobec powyższego utworzenie funduszu zaliczek niepodlegających rozliczeniu oznaczałoby nałożenie na właścicieli lokali obciążenia nieznanego ustawie o własności lokali. Podobnie za sprzeczną z ustawą należałoby zasadniczo uznać możliwość zatrzymania nadpłaty z tytułu zaliczek uiszczonych przez dotychczasowego właściciela w przypadku sprzedaży lokalu.[/ramka]
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL