Zadania

Standardy urbanistyczne w Gdańsku - ciekawy przypadek

Adobe Stock
Specustawa mieszkaniowa przewiduje fakultatywną możliwość określania przez rady gmin lokalnych standardów urbanistycznych. Ciekawym przypadkiem jest Gdańsk.

Co do zasady, lokalne standardy urbanistyczne dotyczą inwestycji realizowanych na podstawie specustawy mieszkaniowej (w praktyce można spotkać opinię, że mają szerszy zakres, jednak trudno się z nią zgodzić). Powinny określać:

- maksymalne odległości inwestycji od: przystanku autobusowego, szkoły podstawowej lub przedszkola, od terenów wypoczynku, rekreacji i sportu,

- dopuszczalną liczbę kondygnacji w ramach inwestycji mieszkaniowej

- dodatkowo (nieobowiązkowo) liczbę miejsc parkingowych niezbędnych do obsługi realizowanej inwestycji lub obowiązek zapewnienia dostępu do sieci ciepłowniczej.

Poza ostatnim punktem, wskazane odległości i wartości są i tak określone w specustawie mieszkaniowej. Lokalne standardy urbanistyczne mogą je jedynie modyfikować - nie więcej niż o 50 proc. Także standardowo, ów akt prawa miejscowego nie jest nadmiernie rozbudowany. Określa jedynie wskazane wytyczne dla gminy. Jednak Rada Miasta Gdańska uchwaliła akt o znacznie szerszym zakresie. Można dyskutować nad tym, czy wszystkie przepisy w nim zawarte rzeczywiście mogą się tam znaleźć i czy mają swoją podstawę prawną. Nie budzi jednak wątpliwości, że przy okazji sporządzania uchwały podjęto próbę szerszego uporządkowania przestrzeni poddanej reżimowi specustawy mieszkaniowej. Czyli w pewnym sensie nadrobienia pewnych popełnionych przez ustawodawcę zaniechań.

Czytaj też:

LexDeweloper: Warszawa postanowiła, jak będzie stosować kontrowersyjne przepisy

Gminy uchwalają standardy urbanistyczne, a deweloperom przybywa problemów

Jakich norm urbanistycznych nie mogą określać radni

W tym kontekście można podać kilka przykładów ciekawych tego typu postanowień. Przy określaniu, jak to ujął ustawodawca „liczby miejsc parkingowych niezbędnych dla obsługi realizowanej inwestycji mieszkaniowej" określono zarówno takie miejsca ogółem, jak też w wielu przypadkach minimalny udział w miejscach do parkowania ogółem, miejsc do parkowania pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową. Ponadto można wyodrębnić również inne przepisy.

W paragrafie 8 zastrzeżono, że dla usług realizowanych w ramach inwestycji mieszkaniowych wielorodzinnych ustala się wymóg lokalizacji w parterach budynków od strony ulic publicznych oraz ogólnodostępnych przestrzeni np. ciągów pieszych i placów. Zgodnie z paragrafem 9 inwestycje należy realizować z poszanowaniem krajobrazu otwartego i zurbanizowanego, z zachowaniem otwarć widokowych na jego charakterystyczne elementy.

Zgodnie z kolejnymi przepisami, dla budynków realizowanych w ramach inwestycji mieszkaniowych wielorodzinnych ustala się zakaz lokalizacji garaży w parterach budynków od strony ulic publicznych oraz ogólnodostępnych przestrzeni publicznych, np. ciągów pieszych i placów, z wyłączeniem zjazdów do garaży podziemnych. Ustala się ponadto zakaz lokalizacji dróg serwisowych, dróg wewnętrznych, placów manewrowych, naziemnych i nadziemnych miejsc do parkowania samochodów w tym garaży kubaturowych (z wyjątkiem podziemnych) pomiędzy liniami rozgraniczającymi ulic publicznych a budynkami realizowanymi w ramach inwestycji mieszkaniowych i inwestycji towarzyszących.

I w końcu, zgodnie z par. 16, planowana zabudowa nie powinna naruszać ciągłości przestrzennej struktur przyrodniczych Ogólnomiejskiego Systemu Terenów Aktywnych Biologicznie (OSTAB), rozumianego jako podstawowy element kształtujący ekologiczny ład przestrzenny miasta. Elementami składowymi struktury OSTAB są: osnowa przyrodnicza, płaty OSTAB oraz ciągi łączące OSTAB. W konsekwencji wprowadzono zakaz zabudowy terenów objętych osnową przyrodniczą za wyjątkiem budowy lub rozbudowy urządzeń i obiektów rekreacyjno - wypoczynkowych, technicznych oraz dróg i wymogi dotyczące powierzchni biologicznie czynnej.

Przy wymienionych wytycznych i ograniczeniach realizacja inwestycji mieszkaniowej będzie znacznie trudniejsza. Wskazane standardy w znacznie większym stopniu chronią ład przestrzenny i są znacznie bliższe przyjętemu w praktyce rozumieniu pojęcia „standardów urbanistycznych". Pozytywnie należy więc ocenić determinację rady miasta we wdrażaniu wskazanych wartości. Trzeba jednak pamiętać, że otwartym zagadnieniem pozostaje ewentualna weryfikacja tego aktu w postępowaniu sądowoadministracyjnym.

dr Maciej J. Nowak, radca prawny

podstawa prawna:Ustawa z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (DzU z 2018 r., poz. 1496)

Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL