Gminy uchwalają standardy urbanistyczne, a deweloperom przybywa problemów

Przygotowując się do inwestycji w trybie ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (tzw. lex deweloper) trzeba mieć na uwadze nie tylko treść wymogów określonych bezpośrednio w ustawie. Istotna może być także treść uchwały w przedmiocie tzw. lokalnych standardów urbanistycznych. Do podjęcia uchwały uprawnione są rady gminy na podstawie wspomnianej ustawy.

Czytaj także: Gmina może uzgodnić cenę drogi

Gminy uchwalają

Jak na razie wydaje się, że gminy chętnie korzystają z możliwości przyjęcia własnych lokalnych standardów urbanistycznych. Skąd wiadomo, że na terenie danej gminy obowiązuje taka uchwała? Podjęte przez gminy uchwały są publikowane w wojewódzkich dziennikach urzędowych, które są dostępne online. Uchwały wchodzą w życie w terminie 14 dni od dnia ich publikacji.

Do tej pory zostały opublikowane uchwały ponad dziesięciu samorządów, przy czym podjętych uchwał, które nie zostały jeszcze opublikowane może być więcej. Lokalne standardy urbanizacji obowiązują już m.in. w Warszawie, Poznaniu, Opolu i Gdyni. Treść tych uchwał co do zasady zawiera bardziej rygorystyczne wymogi do spełnienia przez dewelopera w porównaniu do wymogów zawartych w ustawie.

Zakres uprawnień do zmiany standardów

Ustawa w art. 19 ust. 1 upoważnia rady gmin do przyjęcia w formie uchwał tzw. lokalnych standardów urbanistycznych. Na ich podstawie możliwa jest zmiana niektórych parametrów określonych w ustawie. Zmiany te obowiązują jednak wyłącznie na obszarze danej gminy.

Przywołany powyżej artykuł stanowi, że część standardów wskazanych w ustawie obowiązuje, o ile gmina nie określi w drodze uchwały własnych lokalnych standardów urbanistycznych. Dotyczy to przede wszystkim dostępu do infrastruktury komunikacyjnej oraz oświaty . Gminy otrzymały ustawowe upoważnienie do modyfikowania ustawowych parametrów odnoszących się do minimalnej odległości planowanej inwestycji od przystanku komunikacyjnego, najbliższej szkoły podstawowej i przedszkola, a także urządzonych terenów wypoczynku, rekreacji lub sportu. Ponadto rada gminy jest uprawniona do zmiany określonej w ustawie maksymalnej liczby kondygnacji naziemnych projektowanych budynków. Gmina może także w uchwale ustanowić dwa dodatkowe parametry, tj. określić minimalną liczbę miejsc parkingowych niezbędnych dla obsługi inwestycji lub nałożyć obowiązek zapewnienia dostępu do sieci ciepłowniczej.

Zmiany wprowadzane przez gminy w zakresie ustawowych standardów powinny mieścić się w przedziale, który został przedstawiony w ustawie. Ustawa dopuszcza, by lokalne standardy urbanistyczne różniły się od tych uregulowanych na poziomie centralnym o nie więcej niż 50 proc.. Przykładowo w odniesieniu do ustawowego wymogu zachowania minimalnej odległości 1000 metrów od przystanku komunikacyjnego, a w przypadku miast, w których liczba mieszkańców przekracza 100.000 – 500 metrów, lokalne standardy urbanizacyjne nie powinny zejść poniżej odpowiednio 500 metrów lub 250 metrów. W teorii treść uchwały rady gminy lub rady miasta może przewidywać też zmianę w drugim kierunku, np. zwiększyć dopuszczalną odległość od przystanku komunikacyjnego do odpowiednio 1.500 metrów w pierwszym przypadku lub 1.000 metrów – w drugim.

Zaostrzanie wymogów

Z treści uchwał opublikowanych do tej pory w wojewódzkich dziennikach urzędowych wynika, że gminy co do zasady wprowadzają regulacje maksymalnie obostrzające standardy ustawowe. W przypadkach niektórych miast parametry zostały zróżnicowane w zależności od strefy, w której inwestycja ma zostać realizowana (np. przedmieścia czy centrum). Ten trend wpisuje się w medialne doniesienia o tym, że duża część samorządów lokalnych miała raczej sceptyczne podejście do nowo wprowadzonych przepisów.

Jednym z bardziej kontrowersyjnych przepisów ustawy jest dopuszczenie, by w ramach inwestycji możliwe było wybudowanie budynków o maksymalnie 14 kondygnacjach nadziemnych – w większych miastach (powyżej 100.000 mieszkańców), a w przypadku mniejszych miast i innych miejscowości – budynków o nie więcej niż 4 kondygnacjach. W przypadku, gdy w odległości 500 metrów od projektowanego budynku znajdują się budynki mieszkalne wyższe niż 14 pięter, to ustawa zezwala, żeby nowy budynek dorównał wysokością istniejącej zabudowie mieszkalnej. Uchwały samorządów wprowadzają tu maksymalne limity, do których uprawnia je ustawa.

Przykład

Samorządy w Warszawie, Poznaniu czy Opolu ograniczyły maksymalną liczbę kondygnacji w ramach inwestycji realizowanych na podstawie tej ustawy do 7 kondygnacji. Maksymalnie zawęziły również możliwość poszukiwania wyższej zabudowy mieszkalnej w sąsiedztwie inwestycji, czyli do 250 metrów od projektowanego budynku.

Podobnie sytuacja wygląda odnośnie do pozostałych parametrów – wymaganej odległości inwestycji od szkoły, przedszkola, terenów wypoczynku etc. Wszystkie opublikowane do tej pory uchwały zawierają też wymogi dotyczące minimalnej liczby miejsc parkingowych.

Czy standardów lokalnych może być więcej niż ustawowych

Ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących stanowi, że niektóre standardy, wymienione wprost w ustawie, obowiązują, o ile dana gmina nie określi w drodze uchwały lokalnych standardów urbanistycznych w tym zakresie. Ustawa stanowi też, że uchwały o ustaleniu lokalnych standardów urbanistycznych mają rangę aktów prawa miejscowego.

Wydaje się, że taka treść upoważnienia ustawowego udzielonego gminom nie daje gminom podstaw do przyjęcia w uchwale o lokalnych standardach urbanistycznych dodatkowo innych parametrów niż wymienione w ustawowym katalogu. W przypadku, gdy takie dodatkowe standardy pojawią się w uchwale można mieć wątpliwość co do ich statusu prawnego, w szczególności co do tego, czy stanowią one normy prawa miejscowego oraz ich relacji do ustaleń zawartych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego obowiązujących na danym terenie. Tym samym może istnieć wątpliwość, czy deweloper planujący realizować inwestycję na podstawie omawianej tu ustawy jest związany treścią uchwały rady gminy w tym zakresie.

Podobna sytuacja zachodzi w przypadku, gdy treść uchwały samorządu ingeruje w standardy ustawowe w zakresie wykraczającym poza ustawowe widełki, o których była mowa powyżej.

Kontrola uchwał

Uchwały rady gminy i rady miasta podlegają kontroli wojewody, który jako organ nadzoru zgodnie z art. 91 ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym może stwierdzić nieważność uchwały w części lub całości w razie jej sprzeczności z prawem. Gminy przekazują wojewodom uchwały nie później niż w terminie 7 dni po podjęciu uchwały. Następnie wojewoda ma 30 dni na przeprowadzenie kontroli uchwały i ewentualne stwierdzenie jej nieważności. Jak wynika z orzeczeń sądów administracyjnych, jedną z przyczyn uzasadniających stwierdzenie nieważności uchwały gminy może być przekroczenie przez gminę zakresu upoważnienia ustawowego do wydania aktu prawa miejscowego, co stanowi istotne naruszenie prawa.

Treść uchwał rady gminy lub rady miasta może być też zaskarżana w trybie art. 101 ustawy o samorządzie gminnym w drodze skargi do sądu administracyjnego wniesionej przez każdą osobę, której interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone przez taką uchwałę.