Eksperci: W sprawie planów zawinił ustawodawca, a nie gminy

Według szacunków Ministerstwa Rozwoju i Technologii ok. 30 proc. gmin ma szanse na przyjęcie planów ogólnych w terminie, czyli najprawdopodobniej do 31 sierpnia 2026 r. Po rewizji KPO powinna to zrobić do tej daty przynajmniej połowa gmin, żeby nie przepadły pieniądze na ich przygotowanie. Rząd im w tym pomaga, procedując jedną nowelizację ustawy planistycznej za drugą, ale zdaniem ekspertów, w tym biegu na czas nie zwraca się uwagi na jakość. Skupiając się na tym, by nie dopuścić do luki inwestycyjnej tracimy szansę, by otaczająca nas przestrzeń była estetycznie, mądrze i funkcjonalnie zaprojektowana, tam, gdzie jest to jeszcze możliwe. Pytanie, czy my po latach zaniedbań, tych z czasów PRL i późniejszych, jesteśmy jeszcze w stanie mieć w Polsce ład planistyczny?

Prof. Tomasz Komornicki:

My wiemy, jak dobry system planowania przestrzennego mógłby wyglądać. Znacznie trudniej jest wskazać sposoby przeprowadzenia zmian, w obecnych warunkach, kiedy w przestrzeni nastąpiło wiele faktów dokonanych. Szereg podmiotów ma określone prawa nabyte, instytucje cechuje inercja funkcjonowania, a ustawodawca z trudem podejmuje ryzyko polityczne niepopularnych decyzji. Nie znaczy to, że nie należy podejmować działań. Zachętą do nich jest apel Komitetu Przestrzennego Zagospodarowania Kraju Polskiej Akademii Nauk.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Mała zmiana prawa, która mocno uderzy w patodeweloperkę

Ministerstwo Rozwoju i Technologii chce zakazać wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali w m...

Wasz apel jest wezwaniem do pilnego dokończenia reformy planowania przestrzennego. Ostrzegacie, że obecny system pogłębia kryzys planistyczny. Widać, że eksperci nie mają w Polsce wpływu na to, jak jest zagospodarowywana przestrzeń. O planowaniu przestrzennym decydują politycy i, jak to ktoś na jednej z sejmowych komisji infrastruktury ujął, ci, którzy mają najbliżej do ich uszu, by „przepchnąć” korzystne dla siebie zmiany prawa.

Prof. Maciej Nowak:

To potwierdzenie obserwacji, że w Polsce zagospodarowaniem przestrzeni rządzi rynek. Nie planistyka, urbaniści, ani interes publiczny. Z jednej strony mamy i mieliśmy w naszym systemie teoretycznie pewne prawne możliwości kształtowania przestrzeni. Z drugiej strony, możliwości te przegrywały i wciąż przegrywają z siłami rynku. Oczywiście rynek nie jest niczym złym. Jeśli jednak w planowaniu utrudnia ochronę kluczowych wartości i celów przestrzennych, jest to zdecydowanie zła sytuacja. Reforma z 2023 r. i nowe narzędzia, czyli plany ogólne miały wymusić patrzenie na przestrzeń, jak na dobro wspólne, a nie tylko na interes właścicieli poszczególnych nieruchomości. Odpowiedniki planów ogólnych, które dzielą przestrzeń na strefy występują w większości krajów UE.

Dlaczego akurat my potknęliśmy o te plany i mamy kłopot z ich przyjęciem?

Prof. Maciej Nowak:

Między innymi dlatego, że nasze plany ogólne są zbyt szczegółowe. Wrzucono do nich zbyt dużo elementów, co w połączeniu ze zbyt krótkim czasem na ich przyjęcie zaowocowało groźbą paraliżu inwestycyjnego. Więc w ogóle teraz nie chodzi już o ład przestrzenny, tylko o to, żeby szybko doprowadzić do końca proces uchwalania planów. Bez względu na koszt, żeby uniknąć paraliżu inwestycyjnego. Patrząc na okres przejściowy dotyczący wdrażania ustawy, możemy więc powiedzieć, że mamy powtórzenie historii sprzed 20 lat. Intencje ustawodawcy były dobre, ale wykonanie jest złe i niekontrolowana presja urbanistyczna zwycięża. Dwa i pół tysiąca gmin musi naraz zrobić plany ogólne, strategie rozwoju i obsłużyć wydawanie decyzji o warunkach zabudowy. Nad głową wisi im blokada inwestycji. Więc one zrobią wszystko, żeby tego uniknąć. Jakość planu schodzi na drugi plan. Nie ma zrozumienia, po co kształtować przestrzeń.

Czytaj więcej

Samorząd

Kto czeka na decyzję o warunkach zabudowy, musi się uzbroić w cierpliwość

We wtorek wchodzi w życie nowelizacja ustawy planistycznej, która jest kołem ratunkowym rzuconym...

A po co ją kształtować?

Prof. Maciej Nowak:

Planowanie i kształtowanie przestrzeni jest ważne z wielu powodów. To dzięki planowaniu można zrealizować szersze cele związane z interesem publicznym, w tym zadbać o zróżnicowane grupy mieszkańców. Bez planowania inwestorzy nie będą specjalnie zajmować się tym, jak ich zabudowa wpłynie na otoczenie, bo nie muszą tego robić i nie można mieć o to do nich pretensji. To planowanie przestrzenne pozwoli pogodzić zróżnicowane perspektywy. Ma ono też konkretny wymiar finansowy. Brak planowania przestrzennego skutkuje chaosem przestrzennym, co jak wyliczono w raporcie KPZK z 2018 r., przyczynia się do znaczących strat, przekraczających kwotę 2 tys. zł rocznie na przeciętnego mieszkańca kraju.

Przywołał pan profesor ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2003 r., która ładu nam nie zapewniła, ale może właśnie przez to, o czym pan mówi. Prawo daje narzędzia, ale na poziomie gminy, gdzie zapadają decyzje, nie ma woli by z nich korzystać. Zwłaszcza wobec silnej presji rynku, która na tym poziomie ma często twarz znajomej osoby, która o coś zabiega. Może zdanie się na gminy w planowaniu po prostu się nie sprawdziło i jeśli nie sprawdziło się 20 lat temu, to dlaczego miałoby się sprawdzić teraz?

Prof. Tomasz Komornicki:

Ja bym nie miał pretensji do gmin. Tylko do ustawodawcy. To on powinien stworzyć takie przepisy, które wspierałyby je w racjonalnym gospodarowaniu przestrzenią. Na przykład stworzyć system rekompensat, z którego gminy mogłyby korzystać przy uchwalaniu planów miejscowych. Jestem też zwolennikiem przeniesienia części kompetencji planistycznych o szczebel wyżej, czyli na poziom województw lub związków metropolitalnych. To by zdjęło z gmin przynajmniej część presji ze strony inwestorów, a także dało szansę na stworzenie systemu planowania przestrzennego, który musi mieć szerszą perspektywę, niż tylko jednej gminy.

Czytaj więcej

Samorząd

To będzie czarna środa? Większość gmin może dotknąć paraliż inwestycyjny

Pierwszy lipca 2026 r. wypada w środę. Wiele wskazuje na to, że będzie to czarna środa, bo tego d...

My jako Komitet Przestrzennego Zagospodarowania Kraju PAN patrzymy właśnie na system planowania szerzej i uważamy, że jest on dysfunkcyjny na wszystkich poziomach. Za poprzedniego rządu doszło do nowelizacji dwóch kluczowych ustaw. O planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ale także ustawy o zasadach prowadzenia polityki rozwoju. Ta druga zmiana przeszła niezauważona medialnie. Pod zasadniczo słusznym hasłem, integrowania planowania przestrzennego ze społeczno-gospodarczym, zlikwidowano dokument „Koncepcja zagospodarowania przestrzennego kraju 2030”. Polska znalazła się w grupie nielicznych państw europejskich, które nie mają takiego dokumentu. Formalnie zlikwidowano także plany zagospodarowania przestrzennego województw, choć w tym wypadku zachowano ich ważność do 2026 r.. W naszej opinii nie da się jednak z poziomu gminy zadbać kompleksowo o ład przestrzenny, rozwój gospodarczy i jakość życia mieszkańców. Widzimy to w badaniach.

Dlatego konieczna jest współpraca, choćby w zakresie planowania lub obsługi transportowej. Takiej współpracy nie zawsze sprzyja obecny rozkład kompetencji. Ważna jest także integracja różnych polityk publicznych z zagospodarowaniem przestrzennym. To jest możliwe na szczeblu regionalnym, a w najważniejszych punktach powinno mieć miejsce także na poziomie kraju, a nawet Unii Europejskiej. Wracając do zmian w obu wspomnianych ustawach – jako eksperci skupieni w KPZK PAN zakładaliśmy, że obecny rząd pochyli się ponownie nad obydwoma nowelizacjami poprzedniej ekipy. Tak się jednak nie stało.

Pochylił się, ale kolejne nowelizacje nie dotykają tego obszaru, czyli prowadzenia polityki planowania przestrzeni na wyższym niż gminny szczeblu. Mamy w nowelizacjach uproszczenia w przyjmowaniu planów ogólnych, Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych czy wydłużenie czasu, w którym mogą być wydawane bezterminowe decyzje o warunkach zabudowy.

Prof. Tomasz Komornicki:

We wspomnianym tu już apelu Komitetu jednym z postulatów do władz jest niewydłużanie bezterminowych „Wuzetek”, które dewastują naszą przestrzeń publiczną. Zamiast tego proponujemy utworzenie krajowego funduszu rekompensat, o którym też już wspominałem. Dziś przyjęcie mpzp może dla gmin oznaczać poważne problemy finansowe. Gminy się tego boją i jest to jeden z powodów, przez który mamy takie niskie pokrycie planami miejscowymi. Teraz jest to ok. 32 proc. powierzchni kraju. Przy czym przez ostatnich ponad 20 lat, czyli od momentu, w którym w 2003 r. ustawodawca unieważnił plany sprzed 1994 r., udało się zwiększyć pokrycie mpzp o 10 punktów procentowych. Większość nowych planów przyjęto, krótko po 2003 r., kiedy władzom gminnym wydawało się, że jest to dla nich korzystne. Jednak z czasem jednostki samorządowe zorientowały się, że nie do końca.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Ważne zmiany dla każdego, kto planuje budowę. Ustawa przyjęta

Trwa walka o to, by nie dopuścić do paraliżu inwestycyjnego. Parlament przyjął nowelizację ustawy...

Zaczęły się obawiać odszkodowań?

Prof. Tomasz Komornicki:

To też, ale zorientowały się również, że możliwość wydawania decyzji o warunkach zabudowy daje urzędnikom większą władzę niż plan miejscowy. Obserwujemy postępującą w ostatnich latach suburbanizację. Plan miejscowy lepiej chroniłby przestrzeń miejscowości położonych w sąsiedztwie największych ośrodków, przy czym trzeba mieć świadomość, że także często nie gwarantował dobrej jakości zabudowy i ładu przestrzennego.

Bo wiele planów miejscowych obejmuje bardzo niewielki obszar?

Prof. Tomasz Komornicki:

Tak, i dlatego czasami plany nie różnią się znacząco od Wuzetek. Bo jeśli powstaje plan zagospodarowania dla jednej nieruchomości, o powierzchni pół hektara, a ponieważ nie ma żadnego prawnego ograniczenia, co do minimalnego obszaru, to on się od Wuzetki różni tylko sposobem procedowania. Plan musi być zgodny z dokumentami wyższego rzędu. Badania ujawniły też ciekawą prawidłowość, jeśli chodzi o podejście gmin do przygotowywania planów i wydawania „Wuzetek”. Logiczne byłoby, że im gmina przyjmuje więcej planów, tym mniej wydaje Wuzetek. I w niektórych typach gmin tak było, ale w innych niekoniecznie. Przede wszystkim nie zaobserwowaliśmy takiego związku w gminach podmiejskich i w gminach turystycznych oraz w gminach, z terenami chronionymi ze względu na ich walor środowiskowy. Czyli wszędzie tam, gdzie są atrakcyjne tereny. Te gminy przyjmowały plany miejscowe, ale pod presją inwestorów wydawały nadal dużo decyzji o warunkach zabudowy. Warto zauważyć, że relatywnie bardziej „racjonalnie” zachowywały się największe miasta oraz peryferyjne gminy wiejskie.

Czytaj więcej

Rzecz o prawie

Maciej J. Nowak: Plany ogólne i ich wdrażanie

Najważniejsze decyzje dotyczące przeznaczenia terenu nie zostaną podjęte w planach ogólnych.

To kolejny dowód na to, że planowanie przestrzenne nie powinno odbywać się tylko na poziomie gmin, bo część z nich sobie z tym nie radzi, nawet jeśli ma narzędzia. Rozumiem obawy przed wypłatą odszkodowań, ale z drugiej strony gminy mogą pobierać opłaty adiacenckie czy planistyczne, a, jak wykazał NIK, niechętnie to robią i w efekcie króluje u nas nieład. Mamy, jak pisze Filip Springer w reportażach o polskiej przestrzeni, ból oczu po przekroczeniu niewidzialnej granicy z Niemcami. Polak, żeby zobaczyć czym jest ład przestrzenny musi wyjechać do Niemiec, Szwecji czy Niderlandów.

Prof. Maciej Nowak:

To nie jest tylko problem Polski, ale całego dawnego bloku wschodniego.

Prof. Tomasz Komornicki:

Żeby zrozumieć ten problem trzeba się cofnąć do przełomu lat 80. i 90. Wtedy wszystko, co wiązało się z planowaniem źle się kojarzyło. W efekcie doszło do przysłowiowego „wylania dziecka z kąpielą”. W rzeczywistości planowanie przestrzenne funkcjonuje w każdym nowoczesnym kraju kapitalistycznym. W kolejnych latach problem pogłębiony został przez utożsamianie prawa własności z prawem zagospodarowania posiadanego terenu. Miało to miejsce w warunkach, gdy reforma samorządowa dała gminom bardzo silne kompetencje planistyczne.