Z tego artykułu się dowiesz:
- Jakie scenariusze dla rynku mieszkaniowego przygotowali analitycy portalu Rynekpierwotny.pl
- Jak może wyglądać otoczenie makro: stan gospodarki, bezrobocie, stopy procentowe
- Jak mogą kształtować się ceny mieszkań
- Czy zamieszanie z planami ogólnymi może zachwiać podażą
- Czy w mieszkania będzie się opłacało zainwestować
Pierwotny rynek mieszkaniowy w 2026 r. będzie dalej rynkiem kupującego, przynajmniej w I półroczu. Oferta mieszkań będzie wciąż duża, deweloperzy będą musieli mocno zabiegać o klientów, a ceny transakcji powinny dalej lekko spadać. To główne tezy raportu analityków portalu Rynekpierwotny.pl. Eksperci spodziewają się lekkiego wzrostu sprzedaży nowych mieszkań, rzędu kilku procent kwartalnie.
– Nie mówimy o twardych prognozach, tylko o prawdopodobieństwie, bo przyszłość jest niepewna, jest duża zmienność i zaskoczenia, co pokazał 2025 r. – podkreślił Jan Dziekoński, szef działu badań rynku w portalu Rynekpierwotny.pl.
Czytaj więcej:
Deweloperzy wciąż kuszą nabywców promocjami i tak będzie do końca roku. Na rabaty można też liczyć na rynku wtórnym. W 2026 r. dojdzie do głosu pre...
Pro
Huśtawka nastrojów konsumenckich. Tańsze finansowanie i obawy o rynek pracy
Analitycy wskazali w raporcie na dziewięć głównych kwestii, które z dużym prawdopodobieństwem będą mieć wpływ na rynek mieszkaniowy w krótkim terminie.
Po pierwsze, gospodarka. Choć będzie zasilana inwestycjami finansowanymi z KPO, to od kilku już miesięcy niepokojąca jest sytuacja na rynku pracy. Dynamika wynagrodzeń spowalnia, wzrasta bezrobocie, nastroje konsumenckie są gorsze. Rynki mieszkaniowe Krakowa, Wrocławia czy Trójmiasta w dużym stopniu korzystały z lokowania tam firm z sektorów centrów usług wspólnych czy IT, gdzie nasilającym trendem jest relokacja do tańszych kosztowo krajów.
Po drugie, obniżki stóp. Rynek obstawia w 2026 r., od marca, jeszcze dwa niewielkie cięcia, do 3,5 proc., co po redukcji w 2025 r. z 5,75 do 4 proc. nie oznacza już rewolucji w kosztach finansowania. Kredyt będzie dostępniejszy, ale wciąż drogi dla licznej grupy konsumentów.
Niższe stopy to mniejsze zwroty z lokat i obligacji, co może zachęcić do inwestowania w mieszkania na wynajem – o czym dalej.
Jeśli sytuacja na rynku pracy będzie się pogarszać, to zdaniem analityków portalu Rynekpierwotny.pl nie można wykluczyć obniżek stóp do 2,5-3 proc. Obniży to koszty kredytu, ale zniwelują to obawy o zatrudnienie. Ponownie skorzystają inwestujący w najem.
Czytaj więcej:
Tegoroczny wynik sprzedaży nowych mieszkań powinien być wyższy od ubiegłorocznego o ok. 10 proc. Przyszły rok ma być jeszcze lepszy – prognozuje JLL.
Pro
Walka cenowa deweloperów przeciągnie się na kolejny rok. Jawność cen mieszkań zmieniła zasady gry
Po trzecie, można spodziewać się kontynuacji walki cenowej wśród deweloperów. Oferta mieszkań jest duża, w kilku aglomeracjach można mówić o nadpodaży (oferta względem czasu potrzebnego na sprzedaż), rośnie odsetek lokali w kończonych projektach. IV kwartał tego roku pod względem sprzedaży mieszkań będzie najmocniejszy – sprzedaż u deweloperów rośnie, co jest okupione dużymi rabatami.
Po czwarte, sposób kupowania i sprzedawania. Do września, gdy weszła w pełni w życie ustawa o obowiązku publikacji cen w internecie, klienci kolędowali po biurach sprzedaży. Teraz konsumenci kontaktują się z firmami już na znacznie bardziej zaawansowanym etapie poszukiwań lokum. Ustawa premiuje firmy z silnymi działami marketingu i marką. Gorzej będą sobie radzić mniejsi gracze.
Po piąte, obserwować będziemy spadek cen transakcyjnych. III kwartał był trzecim z kolei, kiedy dane NBP wykazywały miarową redukcję. Spodziewany w 2026 r. spadek będzie kontynuacją trendu, a nie tąpnięciem.
Czytaj więcej
Listopadowy odczyt Indeksu Nastrojów Deweloperów przyniósł zmniejszenie odsetka firm spodziewających się stabilizacji cen. Wobec października urosł...
Pokój w Ukrainie pożądany, ale będzie mieć skutki dla rynku najmu w Polsce
Po szóste, poprawa sytuacji profesjonalnych inwestorów zajmujących się długofalowo najmem mieszkań. W latach 2014-2022 stopa zwrotu z najmu była atrakcyjna wobec oprocentowania lokat czy obligacji, a w latach 2023-2025 odwrotnie. Teraz, wraz ze spadkiem stóp i redukcją oprocentowania lokat i obligacji, sytuacja się poprawia. Na rynek nie wrócą osoby szukające okazji do zaparkowania kapitału.
Po siódme, wyzwania legislacyjne, głównie reforma planistyczna i plany ogólne. Zdaniem analityków, przy tak dużej ofercie mieszkań, dużym zapasie pozwoleń na budowę, złożonych wniosków o PNB, warunki zabudowy czy lex deweloper, wpływ zamieszania nie powinien być znaczący, jeśli miałoby trwać ono 3-6 miesięcy. Szczególnie w dużych aglomeracjach, gdzie nie powinno być kłopotu z przyjęciem planów ogólnych na czas. Co więcej, reforma może przynieść więcej terenów pod zabudowę mieszkaniową w miastach.
Po ósme, konsolidacja. Rynek faworyzuje dziś duże firmy, co może je skłonić do kupowania konkurentów lub chociaż aktywów (grunty, projekty). Część deweloperów to firmy rodzinne, gdzie nie ma zainteresowania sukcesją. Możemy obserwować wyjścia z Polski kolejnych graczy zagranicznych. W efekcie może dojść do zaskoczeń i przetasowań w deweloperskim rankingu.
Po dziewiąte, Ukraina. Rozejm czy zawieszenie broni poprawiłby nastroje konsumenckie, ale biznes byłby dalej sceptyczny. Trwały pokój miałby daleko idące skutki dla gospodarki, a w przypadku mieszkaniówki głównie dla rynku najmu. Część Ukraińców wróciłaby do domu, część – uwolnionych od służby wojskowej – przybyła. Netto to jednak odpływ rzędu 300-500 tys. osób.
Czytaj więcej
Nie każdy chce i nie każdy może kupić sobie mieszkanie. Dach nad głową oferuje zdominowany przez osoby prywatne rynek najmu. Budownictwo społeczne...
Mnóstwo pobocznych wątków
Formułowanie twardych prognoz jest trudne, bo na rynek mieszkaniowy wpływa mnóstwo czynników. Poza dziewięcioma głównymi kwestiami, analitycy wskazali kilkanaście „drugiego rzędu”, choć w razie zaistnienia także doniosłych w skutkach. To m.in. podatek od nadmiarowych mieszkań (rząd tego nie planuje, ale jest inicjatywa poselska), ograniczenie nakładów na budownictwo społeczne z powodu cięć w budżecie, wprowadzenie klas energetycznych z przełożeniem na spadek wyceny nieefektywnych pod tym względem nieruchomości czy restrykcje w zakresie krótkiego najmu.
Z powodu dużej oferty i rosnącego odsetka mieszkań gotowych, deweloperzy mogą być skłonni do lepszych warunków w zakresie wykończenia. Flipperzy mogą wrócić na rynek, ale tym razem jako strona podażowa – inwestorzy mogą być skłonni wyprzedawać kupione w poprzednich latach, zaparkowane lokale. W 2026 r., dzięki niższym stopom, możemy też zaobserwować powrót inwestorów PRS na rynek.
