Dziewięć wróżb dla rynku mieszkaniowego. Przyszły rok będzie należeć do klientów

Pierwotny rynek mieszkaniowy w 2026 r. będzie dalej rynkiem kupującego, przynajmniej w I półroczu. Oferta mieszkań będzie wciąż duża, deweloperzy będą musieli mocno zabiegać o klientów, a ceny transakcji powinny dalej lekko spadać. To główne tezy raportu analityków portalu Rynekpierwotny.pl. Eksperci spodziewają się lekkiego wzrostu sprzedaży nowych mieszkań, rzędu kilku procent kwartalnie.

– Nie mówimy o twardych prognozach, tylko o prawdopodobieństwie, bo przyszłość jest niepewna, jest duża zmienność i zaskoczenia, co pokazał 2025 r. – podkreślił Jan Dziekoński, szef działu badań rynku w portalu Rynekpierwotny.pl.

Czytaj więcej:

Raporty ekonomiczne

Koniec roku na rynku mieszkań obfituje w rabaty. Klienci chcą wycisnąć jak najwięcej

Deweloperzy wciąż kuszą nabywców prom...

Pro

Huśtawka nastrojów konsumenckich. Tańsze finansowanie i obawy o rynek pracy

Analitycy wskazali w raporcie na dziewięć głównych kwestii, które z dużym prawdopodobieństwem będą mieć wpływ na rynek mieszkaniowy w krótkim terminie.

Po pierwsze, gospodarka. Choć będzie zasilana inwestycjami finansowanymi z KPO, to od kilku już miesięcy niepokojąca jest sytuacja na rynku pracy. Dynamika wynagrodzeń spowalnia, wzrasta bezrobocie, nastroje konsumenckie są gorsze. Rynki mieszkaniowe Krakowa, Wrocławia czy Trójmiasta w dużym stopniu korzystały z lokowania tam firm z sektorów centrów usług wspólnych czy IT, gdzie nasilającym trendem jest relokacja do tańszych kosztowo krajów.

Po drugie, obniżki stóp. Rynek obstawia w 2026 r., od marca, jeszcze dwa niewielkie cięcia, do 3,5 proc., co po redukcji w 2025 r. z 5,75 do 4 proc. nie oznacza już rewolucji w kosztach finansowania. Kredyt będzie dostępniejszy, ale wciąż drogi dla licznej grupy konsumentów. 

Niższe stopy to mniejsze zwroty z lokat i obligacji, co może zachęcić do inwestowania w mieszkania na wynajem – o czym dalej.

Jeśli sytuacja na rynku pracy będzie się pogarszać, to zdaniem analityków portalu Rynekpierwotny.pl nie można wykluczyć obniżek stóp do 2,5-3 proc. Obniży to koszty kredytu, ale zniwelują to obawy o zatrudnienie. Ponownie skorzystają inwestujący w najem.

Czytaj więcej:

Raporty ekonomiczne

Popyt na mieszkania wzrośnie, ale ceny nie wystrzelą

Tegoroczny wynik sprzedaży nowych mie...

Pro

Walka cenowa deweloperów przeciągnie się na kolejny rok. Jawność cen  mieszkań zmieniła zasady gry

Po trzecie, można spodziewać się kontynuacji walki cenowej wśród deweloperów. Oferta mieszkań jest duża, w kilku aglomeracjach można mówić o nadpodaży (oferta względem czasu potrzebnego na sprzedaż), rośnie odsetek lokali w kończonych projektach. IV kwartał tego roku pod względem sprzedaży mieszkań będzie najmocniejszy – sprzedaż u deweloperów rośnie, co jest okupione dużymi rabatami.

Po czwarte, sposób kupowania i sprzedawania. Do września, gdy weszła w pełni w życie ustawa o obowiązku publikacji cen w internecie, klienci kolędowali po biurach sprzedaży. Teraz konsumenci kontaktują się z firmami już na znacznie bardziej zaawansowanym etapie poszukiwań lokum. Ustawa premiuje firmy z silnymi działami marketingu i marką. Gorzej będą sobie radzić mniejsi gracze.

Po piąte, obserwować będziemy spadek cen transakcyjnych. III kwartał był trzecim z kolei, kiedy dane NBP wykazywały miarową redukcję. Spodziewany w 2026 r. spadek będzie kontynuacją trendu, a nie tąpnięciem.

Czytaj więcej

Nieruchomości mieszkaniowe

Już co piąty deweloper marzy o podwyżkach cen ofertowych mieszkań

Listopadowy odczyt Indeksu Nastrojów Deweloperów przyniósł zmniejszenie odsetka firm spodziewając...

Pokój w Ukrainie pożądany, ale będzie mieć skutki dla rynku najmu w Polsce

Po szóste, poprawa sytuacji profesjonalnych inwestorów zajmujących się długofalowo najmem mieszkań. W latach 2014-2022 stopa zwrotu z najmu była atrakcyjna wobec oprocentowania lokat czy obligacji, a w latach 2023-2025 odwrotnie. Teraz, wraz ze spadkiem stóp i redukcją oprocentowania lokat i obligacji, sytuacja się poprawia. Na rynek nie wrócą osoby szukające okazji do zaparkowania kapitału.

Po siódme, wyzwania legislacyjne, głównie reforma planistyczna i plany ogólne. Zdaniem analityków, przy tak dużej ofercie mieszkań, dużym zapasie pozwoleń na budowę, złożonych wniosków o PNB, warunki zabudowy czy lex deweloper, wpływ zamieszania nie powinien być znaczący, jeśli miałoby trwać ono 3-6 miesięcy. Szczególnie w dużych aglomeracjach, gdzie nie powinno być kłopotu z przyjęciem planów ogólnych na czas. Co więcej, reforma może przynieść więcej terenów pod zabudowę mieszkaniową w miastach.

Po ósme, konsolidacja. Rynek faworyzuje dziś duże firmy, co może je skłonić do kupowania konkurentów lub chociaż aktywów (grunty, projekty). Część deweloperów to firmy rodzinne, gdzie nie ma zainteresowania sukcesją. Możemy obserwować wyjścia z Polski kolejnych graczy zagranicznych. W efekcie może dojść do zaskoczeń i przetasowań w deweloperskim rankingu.