Jak prawidłowo rozliczyć najem nieruchomości? To zależy od tego, jaką formę opodatkowania wynajmujący wybrał na początku.

Najem poza działalnością gospodarczą można opodatkować na dwa różne sposoby:

– Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych płaci się od przychodów według stawek 8,5 proc. i 12,5 proc. od nadwyżki przychodów ponad 100 tys. zł rocznie. Nie można odliczyć kosztów uzyskania przychodów.

– Na zasadach ogólnych według stawek 17 proc. i 32 proc. Podatek płaci się od dochodów, co oznacza możliwość odliczenia kosztów.

Czytaj też: Podatki 2021: PIT od najmu bez ryzyka sporu

Uwaga na odmienne zasady

W obu tych przypadkach obowiązują odmienne zasady i terminy rozliczenia.

Podatnicy płacący ryczałt składają zeznanie na druku PIT-28. Muszą to zrobić do końca lutego (w tym roku do 1 marca, ponieważ ostatni dzień lutego wypada w niedzielę).

Więcej czasu mają rozliczający się według skali, czyli stawek 17 i 32 proc. Składają zeznanie PIT-36 do końca kwietnia.

Co w sytuacji, gdy wynajmujący ma też inne dochody? Będzie musiał je rozliczyć w sposób właściwy dla danego źródła przychodów. Konieczne może być złożenie kilku zeznań.

Przykład: Pan Artur wynajmuje mieszkanie, które odziedziczył po babci. Rozlicza się ryczałtem. Poza tym do lipca 2020 r. prowadził działalność gospodarczą opodatkowaną stawką liniową 19 proc. Od września 2020 r. jest zatrudniony na umowę o pracę. Pan Artur będzie musiał złożyć trzy zeznania za 2020 r. Do 2 marca PIT-28 (przychody z najmu), a do 30 kwietnia PIT-36L (dochody z działalności gospodarczej rozliczanej stawką liniową i PIT-37 (dochody z pracy).

Co w sytuacji, gdy podatnik rozlicza najem według skali, a dodatkowo ma też inne dochody opodatkowane w ten sam sposób, np. z pracy, umowy zlecenia czy umowy o dzieło? Wówczas wykazuje je wszystkie w zeznaniu PIT-36.

Podobnie gdy ktoś prowadzi działalność gospodarczą opodatkowaną ryczałtem, a dodatkowo ma najem opodatkowany ryczałtem. Składa PIT-28, w którym rozlicza i najem i działalność biznesową.

Można złożyć przez internet

W tym roku wynajmujący mogą rozliczyć się elektronicznie, w systemie Twój e-PIT. Skorzystają z zeznań przygotowanych przez skarbówkę na formularzach PIT-28 i PIT-36. Jednak elektroniczny PIT nie jest gotowy do wysyłki. Trzeba go będzie uzupełnić.

– Udostępnione przez administrację skarbową zeznanie może nie zawierać wszystkich danych – mówi Agata Malicka, współwłaścicielka biura rachunkowego.– Wynajmujący płacą ryczałt za dany miesiąc do 20. dnia następnego miesiąca, a za grudzień – przed upływem terminu złożenia zeznania. To oznacza, że podatek za grudzień mogą uiścić przed 2 marca. System Twój e-PIT nie będzie więc miał takiej informacji – wyjaśnia.

Jak informuje Ministerstwo Finansów, zeznania PIT-28 i PIT-36 (w przeciwieństwie do PIT-37 i PIT-38) nie zostaną automatycznie zaakceptowane z upływem terminu ich złożenia. Podatnik musi je sprawdzić i uzupełnić, a następnie je zaakceptować i pobrać Urzędowe Poświadczenie Odbioru (UPO). Aby zalogować się do systemu, potrzebne będą dane podatkowe, m.in. PESEL i kwota przychodu z rozliczenia za 2019 r.

Uwaga! Z e-PIT nie skorzystają przedsiębiorcy składający PIT-28 i PIT-36, a jedynie osoby fizyczne rozliczające przychody z najmu prywatnego, niezwiązanego z działalnością gospodarczą.

Od 2020 r. podatek należy wpłacić na mikrorachunek, czyli indywidualny rachunek podatnika. Jeśli dana osoba nie prowadzi działalności gospodarczej, ale uzyskuje przychody z najmu prywatnego, powinna wygenerować numer mikrorachunku, podając numer PESEL.