Podatki 2021: PIT od najmu bez ryzyka sporu

W 2021 r. skończą się spory o rozliczenia najmu nieruchomości. Zryczałtowany podatek będzie można płacić zarówno od przychodów z najmu prywatnego, jak i najmu w działalności gospodarczej. To znacząca zmiana, bo dotychczas z ryczałtu korzystały tylko osoby fizyczne, nie przedsiębiorcy.

Spory wynikały z tego, że nawet osoby, które nie chciały prowadzić biznesu, były uznawane za przedsiębiorców. Fiskus przyjmował, że decyduje o tym zorganizowana forma działań, np. zamieszczanie ogłoszeń, lub ich skala, np. liczba mieszkań.

Czytaj także:

Spółki komandytowe. Jak uciec fiskusowi

Estoński CIT - nowa zachęta inwestycyjna

Ryczałt będzie mogło wybrać więcej firm

Większe ulgi za darowiznę aż do zakończenia epidemii

Ograniczenia w amortyzacji majątku przedsiębiorstwa

Spowiedź z planów i strategii

Przepisy nie określały liczby lokali, przy których wynajmie trzeba zakładać firmę. Czasem wystarczył najem jednej nieruchomości, a w innych przypadkach – kilku.

Teraz podatnicy mogą spać spokojnie. Niezależnie od tego, czy prowadzą działalność gospodarczą, czy wynajmują lokale jako osoby prywatne, zapłacą ryczałt według stawek 8,5 i 12,5 proc. (od nadwyżki przychodów ponad 100 tys. zł). Tak samo opodatkowane będą przychody ze świadczenia usług związanych z zakwaterowaniem.

Sprawdź, co się opłaca

Nie zmieni się zasada, że wynajmujący zapłacą ryczałt od przychodów bez odliczenia kosztów jego uzyskania. To oznacza, że ta forma będzie korzystna przy niewysokich wydatkach. Dlatego właściciele nieruchomości powinni obliczyć, czy bardziej nie opłaca im się rozliczenie według skali podatkowej (17 i 32 proc.) lub stawką liniową 19 proc. (mogą ją wybrać, tylko jeśli prowadzą działalność gospodarczą). Wówczas odliczą koszty związane z nieruchomością i znacznie obniżą podatek.

Ryczałt może być natomiast bardziej korzystny przy wynajmie jednego lub dwóch mieszkań, które nie wymagają nakładów. Przedstawmy to na przykładzie podatnika, który przeznaczył na wynajem mieszkanie otrzymane w darowiźnie od rodziny. Lokal jest prawie nowy i w dobrym stanie. Podatnik wynajął go za 1800 zł miesięcznie, czyli 21,6 tys. zł rocznie. Jeśli wybierze ryczałt, zapłaci 1836 zł (21 600 x 8,5 proc.) podatku rocznie. Jeśli będzie rozliczał się według skali, a nie ma do odliczenia kosztów, zapłaci 3672 zł podatku (21 600 zł x 17 proc.).

Od 2021 r. ryczałtem mogą się rozliczać osoby, które wynajmują lokal w działalności gospodarczej i jest to dla nich opłacalne ze względu na niskie koszty.

Jak obniżyć daninę

Zastanowić się powinni podatnicy, którzy wynajmują starsze lokale, ponoszą wysokie wydatki, korzystają z amortyzacji lub odliczają odsetki od kredytu. Fiskus się zgadza, że w przypadku mieszkań używanych lub ulepszonych można korzystać z indywidualnej stawki amortyzacji i odliczyć nawet 10 proc. wartości nieruchomości rocznie.

Standardowa stawka amortyzacji dla lokali mieszkalnych wynosi 1,5 proc. Wynajmujący może zastosować indywidualną stawkę, jeśli lokal przed nabyciem był wykorzystywany przez poprzedniego właściciela (właścicieli) przez co najmniej 60 miesięcy (pięć lat). Podobne korzyści może dać remont. Mieszkanie uznaje się za ulepszone, jeśli właściciel zainwestował w ulepszenie (np. generalny remont) co najmniej 30 proc. wartości początkowej lokalu.

Przykład: Podatnik kupił mieszkanie w kamienicy mającej ponad 100 lat za 340 tys. zł. Zainwestował 60 tys. zł w remont. Odnowiony lokal wynajął za 3300 zł miesięcznie. Wybrał rozliczenie na zasadach ogólnych. Poprzedni właściciele wykorzystywali lokal ponad pięć lat, więc odlicza 10 proc. amortyzacji. Stawkę tę oblicza od 400 tys. zł (tj. ceny nabycia lokalu i poniesionych nakładów). Miesięczny odpis wynosi 3,3 tys. zł (400 tys. x 10 proc./12 miesięcy). Po odjęciu kosztów od przychodów otrzymuje zerowy dochód.

Nie płaci więc podatku.

Opinia dla „Rzeczpospolitej"

Grzegorz Grochowina, starszy menedżer w KPMG w Polsce

Zmiany w ryczałcie są co do zasady korzystne dla podatników. Traktowanie na równych zasadach najmu prywatnego oraz najmu w działalności gospodarczej zakończy wieloletnie spory. Od 2021 r. podatek według stawki 8,5 i 12,5 proc. będą mogły płacić zarówno osoby fizyczne, jak i przedsiębiorcy.

Fiskus nie będzie już kwestionował prawa do rozliczenia ryczałtem ze względu na np. liczbę mieszkań.

Wybór tej formy opodatkowania powinien być jednak zawsze poprzedzony rachunkiem ekonomicznym. Ryczałt jest opłacalny przy niewielkich kosztach, ponieważ płaci się go od przychodu.