Sprawdź, co się opłaca
Nie zmieni się zasada, że wynajmujący zapłacą ryczałt od przychodów bez odliczenia kosztów jego uzyskania. To oznacza, że ta forma będzie korzystna przy niewysokich wydatkach. Dlatego właściciele nieruchomości powinni obliczyć, czy bardziej nie opłaca im się rozliczenie według skali podatkowej (17 i 32 proc.) lub stawką liniową 19 proc. (mogą ją wybrać, tylko jeśli prowadzą działalność gospodarczą). Wówczas odliczą koszty związane z nieruchomością i znacznie obniżą podatek.
Ryczałt może być natomiast bardziej korzystny przy wynajmie jednego lub dwóch mieszkań, które nie wymagają nakładów. Przedstawmy to na przykładzie podatnika, który przeznaczył na wynajem mieszkanie otrzymane w darowiźnie od rodziny. Lokal jest prawie nowy i w dobrym stanie. Podatnik wynajął go za 1800 zł miesięcznie, czyli 21,6 tys. zł rocznie. Jeśli wybierze ryczałt, zapłaci 1836 zł (21 600 x 8,5 proc.) podatku rocznie. Jeśli będzie rozliczał się według skali, a nie ma do odliczenia kosztów, zapłaci 3672 zł podatku (21 600 zł x 17 proc.).
Od 2021 r. ryczałtem mogą się rozliczać osoby, które wynajmują lokal w działalności gospodarczej i jest to dla nich opłacalne ze względu na niskie koszty.
Jak obniżyć daninę
Zastanowić się powinni podatnicy, którzy wynajmują starsze lokale, ponoszą wysokie wydatki, korzystają z amortyzacji lub odliczają odsetki od kredytu. Fiskus się zgadza, że w przypadku mieszkań używanych lub ulepszonych można korzystać z indywidualnej stawki amortyzacji i odliczyć nawet 10 proc. wartości nieruchomości rocznie.
Standardowa stawka amortyzacji dla lokali mieszkalnych wynosi 1,5 proc. Wynajmujący może zastosować indywidualną stawkę, jeśli lokal przed nabyciem był wykorzystywany przez poprzedniego właściciela (właścicieli) przez co najmniej 60 miesięcy (pięć lat). Podobne korzyści może dać remont. Mieszkanie uznaje się za ulepszone, jeśli właściciel zainwestował w ulepszenie (np. generalny remont) co najmniej 30 proc. wartości początkowej lokalu.
Przykład: Podatnik kupił mieszkanie w kamienicy mającej ponad 100 lat za 340 tys. zł. Zainwestował 60 tys. zł w remont. Odnowiony lokal wynajął za 3300 zł miesięcznie. Wybrał rozliczenie na zasadach ogólnych. Poprzedni właściciele wykorzystywali lokal ponad pięć lat, więc odlicza 10 proc. amortyzacji. Stawkę tę oblicza od 400 tys. zł (tj. ceny nabycia lokalu i poniesionych nakładów). Miesięczny odpis wynosi 3,3 tys. zł (400 tys. x 10 proc./12 miesięcy). Po odjęciu kosztów od przychodów otrzymuje zerowy dochód.
