Nikt nie lubi zawiadomień o podwyżce opłat za mieszkanie. Przed niektórymi można się jednak obronić. Trzeba tylko wiedzieć jak. Dużo zależy od tytułu prawnego do lokalu, a więc czy jest się właścicielem, najemcą czy też posiadaczem własnościowego lub lokatorskiego prawa do mieszkania spółdzielczego. Każdej z tych kategorii osób dotyczą inne przepisy. Ponadto wszyscy, z wyjątkiem właścicieli, posiadają status lokatora z ustawy o ochronie praw lokatorów (dalej: ustawa lokatorska). Jest ona głównym aktem prawnym dla podwyżek czynszu najemcom.
Rośnie komorne
Ustawa lokatorska dotyczy głównie najemców mieszkań: komunalnych, znajdujących się w prywatnych budynkach, a także należących do Skarbu Państwa będących w zarządzie starostw (lub sejmików województwa), przedsiębiorstw państwowych, spółek z większościowym udziałem Skarbu Państwa lub instytucji państwowych.
Czytaj także:
Co warto wiedzieć o podwyżce opłat za mieszkanie
Kwestionuje się uchwały, a nie to, że ma być drożej
Prowadzący lokale użytkowe mogą płacić więcej, ale bez przesady
Dwa sposoby na podwyżki opłat za mieszkanie
Uwaga! Jeżeli wynajmuje się mieszkanie od osoby prywatnej, do której należy jeden lokal, to przepisów tej ustawy się nie stosuje. Czynsz za te lokale ustala się tylko na podstawie kodeksu cywilnego. Właściciel (lub zarządzający) ustala zatem czynsz wolny i ewentualną jego wysokość negocjuje z najemcą.
Ustawa lokatorska pozwala podnosić czynsz dwa razy w roku i nie częściej niż co sześć miesięcy. Liczy się je od dnia, w którym zaczęła obowiązywać poprzednia podwyżka. Najpierw więc najemca otrzymuje wypowiedzenie starego czynszu i podwyżkę. Właściciel ma obowiązek powiadomić go o nowych stawkach na piśmie, i to z trzymiesięcznym wyprzedzeniem.
Lokator ma dwa miesiące na decyzję (od dnia wypowiedzenia mu na piśmie czynszu w starej wysokości). Podwyżkę może zaakceptować lub odrzucić – co jednak skutkuje rozwiązaniem umowy.
Lokator może żądać przedstawienia na piśmie przyczyny podwyżki i jej kalkulację, ale tylko gdy czynsz po podwyżce przekroczy 3 proc. wartości odtworzeniowej. Wartość ta to iloczyn powierzchni użytkowej lokalu i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkaniowego. Wskaźniki ustalają wojewodowie dla województwa oraz dla miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa. Wartość odtworzeniowa jest zazwyczaj wyższa w miastach wojewódzkich niż na terenie samych województw, dlatego ustala się dwa wskaźniki. Aktualną jej wysokość można znaleźć m.in. na stronach internetowych urzędów miejskich. Przykładowo dla Warszawy obecnie wynosi 18 zł za mkw.
Próg 3 procent
Ustawa lokatorska daje prawo zaskarżania tylko tych podwyżek, po wprowadzeniu których czynsz w skali roku przekroczy 3 proc. Podwyżkę można kwestionować także w sądzie, jeżeli obejmie ona wydatki, których nie przewiduje ani umowa, ani przepisy (patrz ramka).
Czynsz płaci się w starej wysokości do uprawomocnienia się wyroku sądu. Jeżeli sąd przyzna rację lokatorowi, będzie on płacił czynsz na starych zasadach, jeśli właścicielowi – to według nowych stawek.
Lokator powinien wtedy wyrównać różnicę.
Co wchodzi w skład opłaty
Z czynszu płaconego przez najemcę (art. 2 pkt 8a oraz art. 8a ustawy lokatorskiej) pokrywane mogą być następujące wydatki:
– podatek od nieruchomości, opłaty za użytkowanie wieczyste;
– ubezpieczenie nieruchomości, koszty remontów bieżących, konserwacji i utrzymania technicznego budynku;
– koszty zarządzania, utrzymania zieleni oraz wszystkich pomieszczeń do wspólnego użytkowania;
– opłaty za: utrzymanie czystości, windę, antenę zbiorczą oraz domofon (w części przypadającej na dany lokal);
– inne, o ile wynikają z umowy.
Do czynszu można doliczać zysk. Można uwzględnić w skali roku w czynszu maksymalnie 1,5 proc. nakładów na budowę albo zakup lokalu lub 10 proc. wydatków na podniesienie jego standardu.
Uwaga! Ustawa dotyczy tylko wydatków mieszkaniowych ściśle związanych z czynszem. Nie dotyczy opłat niezależnych od właściciela, czyli za media: energię, gaz, wodę oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.
167 tys. mamy wspólnot mieszkaniowych, najwięcej jest ich w miastach
7 mln osób mieszka w budynkach należących do wspólnot mieszkaniowych
3400 spółdzielni mieszkaniowych funkcjonuje w całej Polsce
5 mln osób mieszka w blokach spółdzielczych, najwięcej w dużych miastach
