Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej spoczywają na każdym właścicielu lokalu. Wyraźnie mówi o tym ustawa o własności lokali (dalej: ustawa). Płacą je w formie zaliczki przez cały rok kalendarzowy, a po jego zakończeniu każdy powinien otrzymać od zarządu pisemną informację, ile wpłacił na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej (z wyszczególnieniem wydatków), a także czy wpłacone kwoty były wystarczające. W wypadku niedopłaty właściciel ma obowiązek ją uregulować, a gdy jest nadwyżka – może ją odliczyć od wpłat za przyszłe okresy lub zażądać zwrotu nadwyżki od wspólnoty.
Właściciele sami też ustalają wysokość zaliczek. Robią to w formie uchwał. Im właściciel ma większe mieszkanie, a więc wyższy udział w nieruchomości wspólnej, tym zaliczka wyższa. Wydatki pokrywane z zaliczki wymienia art. 14 ustawy. Wśród nich znajdują się: utrzymanie porządku i wywóz nieczystości‚ wynagrodzenie członków zarządu, ubezpieczenia‚ opłaty za dostawę mediów i za antenę zbiorczą, a także windę, remonty i bieżącą konserwację. Przy czym właściciele mieszkań w tym ostatnim wypadku sami decydują‚ czy utworzyć fundusz remontowy; od nich zależy również wysokość składki.
Czytaj także:
Co warto wiedzieć o podwyżce opłat za mieszkanie
Co robić kiedy rachunki za mieszkania idą w górę
Prowadzący lokale użytkowe mogą płacić więcej, ale bez przesady
Dwa sposoby na podwyżki opłat za mieszkanie
Przegłosowani właściciele nie zawsze są zadowoleni z podjętych uchwał w sprawie podwyżki. Każdy z nich ma prawo zakwestionować niezgodność uchwały ustalającej wysokość zaliczki w sądzie na podstawie art. 25 ustawy. Można uchwałę kwestionować z kilku powodów. Przede wszystkim, gdy jest niezgodna z prawem. Zarzut ten może dotyczyć zarówno braków merytorycznych, jak i proceduralnych.
Podobny problem może się pojawić, gdy planowany jest remont czy modernizacja budynku. Nie wszyscy muszą się godzić np. na zaciągnięcie kredytu na ten cel albo na wymianę sprawnych jeszcze wind na nowe, bardziej luksusowe. Wówczas właściciel ma prawo iść do sądu.
Zdarza się, że zarząd podejmuje samodzielnie decyzje dotyczące remontu czy podwyżki. Jest to działanie bezprawne. Decyzje finansowe zalicza się do czynności przekraczających zwykły zarząd. Mogą je więc podejmować tylko właściciele w formie uchwały. Takimi zasadami kierują się duże wspólnoty mieszkaniowe (powyżej trzech lokali) oraz małe, które rządzą się ustawą o własności lokali.
Trzeba też pamiętać, że jeśli właściciele odmawiają podjęcia uchwały obligującej ich do podniesienia kosztów koniecznych, to zarząd może żądać, aby sąd rozstrzygnął tę kwestię i zobowiązał właścicieli do ich podjęcia.
