Miejsca doraźnego schronienia straszą deweloperów i projektantów

W budynkach mieszkaniowych wielorodzinnych co najmniej część miejsc postojowych jest najczęściej lokalizowana w garażach znajdujących się w kondygnacjach podziemnych. Takie kondygnacje mogą też mieścić inne pomieszczenia np. osiedlowe spa czy siłownię. We wnioskach o pozwolenia na budowę składanych od dnia 1 stycznia 2026 dla budynków wielorodzinnych z kondygnacją podziemną lub garażem podziemnym należy uwzględnić obowiązek zaprojektowania i wykonania kondygnacji podziemnych w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych oraz garaży podziemnych w sposób umożliwiający zorganizowanie w nich miejsc doraźnego schronienia.

Michał Krasiński, radca prawny w dziale nieruchomości i prawa budowlanego w kancelarii prawnej Schampera, Dubis, Zając i Wspólnicy.

Foto: mat. prasowe

Nie wymaga wiedzy eksperckiej ustalenie, iż zachowanie nowych wymogów oznacza więcej pracy dla projektantów i dodatkowy wydatek dla inwestora. Obowiązek ten dotknie również deweloperów budynków biurowych, choć oni mogą być zobowiązani alternatywnie do zapewnienia budowli ochronnej (schronu lub ukrycia) – obiektów, które muszą spełnić znacznie zaostrzone wymagania.

Dodatkowym utrudnieniem jest fakt, iż w stosunku do świeżo wprowadzonych przepisów planowany jest już szereg zmian i uzupełnień.

Zgodnie z Art. 94 Ustawy z dnia 5 grudnia 2024 roku o ochronie ludności i obronie cywilnej (Dz.U. 2024, poz. 1907) zwanej dalej OLiOC -,,Kondygnacje podziemne w budynkach użyteczności publicznej lub budynkach mieszkalnych wielorodzinnych oraz garaże podziemne, jeżeli nie przewidziano w nich budowli ochronnej, projektuje się i wykonuje w sposób umożliwiający zorganizowanie w nich miejsc doraźnego schronienia”.

Natomiast zgodnie z Art. 206 OLiOC ,,Przepisy art. 93–95 stosuje się dla zamierzenia budowlanego, wobec którego po dniu 31 grudnia 2025 r.:

1) został złożony wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego;

2) zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonywania innych robót budowlanych w przypadku, gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę”

Definicja miejsca doraźnego schronienia zwanego dalej MDS określona została w Art.84 OLiOC: MDS to obiekty zbiorowej ochrony będące obiektami budowlanymi, przystosowane do tymczasowego ukrycia ludzi, organizowane na zasadach określonych w art. 102. Organizacje oraz wymagania techniczne MDS szczegółowo określa Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 9 lipca 2025 r. w sprawie warunków organizowania oraz wymagań, jakie powinny spełniać miejsca doraźnego schronienia ( Dz.U. z 2025 r., poz. 932) m.in. kryteria lokalizacji, wyjścia ewakuacyjne, zapasowe, instalacje, ochrony osób przed bezpośrednim ostrzałem, pojemności itd.

Kiedy nowe rozwiązania projektowe będą musiały zostać zastosowane:

Opisane przepisy stosuje się do inwestycji, dla których wniosek o pozwolenie na budowę lub zgłoszenie robót zostaną złożone po dniu 31 grudnia 2025 roku. Dotyczą one również budynków użyteczności publicznej (do takich obiektów zaliczamy także budynki biurowe), jeżeli nie przewidziano w nich budowli ochronnej, o czym szerzej poniżej), a wykonywany będzie garaż podziemny lub kondygnacja podziemna. Adaptacja (zmiana sposobu użytkowania), przebudowa kondygnacji podziemnej w/w obiektów, garażu podziemnego na którą będzie wymagane pozwolenie na budowę lub zgłoszenie również zostanie objęta nowym wymogiem ustawowym.

Wszystkie obiekty budowlane wskazane w art. 94 OLiOC, nawet w przypadku braku zorganizowania w nich jakiegokolwiek konkretnego MDS muszą obligatoryjnie spełniać nowe wymogi projektowe, które będą umożliwiały organizację takich MDS, w przyszłości, w razie konieczności.

Zwolnienia z nowych rozwiązań projektowych i wykonawczych:

Zwolniony z obowiązku zastosowania nowych wymagań projektowych jest wniosek o pozwolenie na budowę oraz zgłoszenie we właściwym organie administracji architektoniczno-budowlanej złożone do dnia 31 grudnia 2025.

Również inwestor jest zwolniony z tego obowiązku, jeśli w obiekcie przewidziano lokalizację budowli ochronnej (schron, ukrycie, uznanie obiektu budowlanego lub jego części za budowlę ochronną- art. 83 OLiOC). Podstawę do ich wykonywania stanowi Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie warunków technicznych dla budowli ochronnych oraz warunków technicznych ich użytkowania

i usytuowania z dnia 4 listopada 2025 roku (Dz.U. z 2025 roku, poz. 1548). Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 31 lipca 2025 r. (Dz.U. z 2025 r., poz. 1070) reguluje szczegółowe warunki wyznaczania budynków użyteczności publicznej, w których zapewnia się budowle ochronne.

Oczywiście nie ma również obowiązku uwzględnienia MDS, jeśli nie przewidziano budowy kondygnacji podziemnych oraz garażu podziemnego, czyli brak jakiejkolwiek infrastruktury podziemnej.

Kto sprawdzi, czy wymogi w zakresie zaprojektowania i wykonania kondygnacji podziemnych i garaży w sposób umożliwiający zorganizowanie MDS zostały spełnione?

Organy administracji architektoniczno-budowlanej po dniu 31 grudnia 2025 roku będą zobligowane do weryfikacji zgłoszeń lub wniosków o pozwolenia na budowę w zakresie projektowania/wykonywania omawianych obiektów budowlanych z przestrzeniami podziemnymi tj. czy są zgodne z regulacjami ustawy OLiOC. W razie niespełnienia wymagań i pominięcia zasad wskazanych w art. 94 OLiOC będą miały możliwość, odpowiednio po nieuzupełnieniu braków formalnych, wydania: decyzji o sprzeciwie w zakresie złożonego zgłoszenia lub decyzji odmawiającej wydania pozwolenia na budowę. Obowiązki ustawowe zapewnienia wskazanych wymogów projektowych i wykonawczych spoczywają na projektancie budynku i inwestorze.

Czy deweloper może liczyć na wsparcie finansowe Państwa?

Ważne dla deweloperów są również zasady wsparcia finansowego uregulowane w art. 106 OLiOC w związku projektowaniem, wykonywaniem takich obiektów budowlanych. Takie wsparcie powinno zrekompensować zwiększone wydatki dewelopera. Finansowanie może obejmować do 100 % kosztów inwestycji zwiększonych w związku z koniecznością zapewnienia funkcji budowli ochronnej z brakiem górnego limitu finansowania na remont i utrzymanie obiektów zbiorowej ochrony.

Legislacja w zakresie budowli ochronnych i MDS będzie się zmieniała i wymaga śledzenia na bieżąco

Deweloperzy winni śledzić terminy wejścia w życie kolejnych projektowanych, będących w toku prac legislacyjnych aktów prawnych oraz już uchwalonych aktów, które jeszcze nie obowiązują t.j.:

• Ustawy o zmianie ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej oraz o zmianie niektórych innych ustaw – dotyczy m.in. doprecyzowania wymogu wielkości MDS, określenia w sposób szczegółowy zasad obliczania pojemności MDS w zależności m.in. od przeznaczenia i powierzchni budynku. Planuje się wprowadzenie kolejnej grupy obiektów nazwanych miejscami przydatnymi do tymczasowego ukrycia ludności. Zamierza się nałożyć na inwestora zamierzenia budowlanego polegającego na budowie obiektu budowlanego, o którym mowa w art. 93 i 95 OLiOC tj. obiektów użyteczności publicznej i budowli podziemnych wykorzystywanych dla celów transportu, obowiązek informowania o zamiarze realizacji inwestycji wójta (burmistrza, prezydenta miasta) właściwego ze względu na lokalizację inwestycji.

• Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie warunków technicznych dla budowli ochronnych oraz warunków technicznych ich użytkowania i usytuowania z dnia 4 listopada 2025 roku (Dz.U. z 2025 roku, poz. 1548 - wejście w życie w dniu 28.11.2025 roku tego rozporządzenia umożliwi faktyczne wykonywanie budowli ochronnych) dotyczy m.in. projektowania, budowy i przebudowy, zmiany sposobu użytkowania budowli ochronnej lub jej części, a także użytkowania takiej budowli.

• Planowana jest również zmiana Rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego z dnia 11 września 2020 roku (Dz.U. z 2022 r., poz. 1679) i dostosowanie rozwiązań projektowych do wykonywania obiektów zbiorowej ochrony.

Podsumowanie

Od 1 stycznia 2026 roku deweloperzy oraz projektanci planując prace projektowe i wykonawcze dotyczące kondygnacji podziemnych i garaży podziemnych będą zobligowani brać pod uwagę rozwiązania techniczne dotyczące ochrony ludności w zakresie szybkiej możliwości przystosowania takich przestrzeni podziemnych i funkcjonowania jako miejsca doraźnego schronienia. Dodatkowo, w wypadku przeprowadzenia adaptacji kondygnacji podziemnej lub garażu istniejących obiektów, wymagającej pozwolenia na budowę lub zgłoszenia robót, również takie techniczne rozwiązania projektowe będą musiały być spełnione. W przypadku nie ujęcia w projektach budowlanych nowych wymagań technicznych istnieje ryzyko nieuzyskania stosownych zgód budowlanych na realizację inwestycji.