Do kiedy możemy skorzystać ze specustawy mieszkaniowej

Specustawa mieszkaniowa, zwana potocznie lex deweloper, weszła w życie 22 sierpnia 2018 r. Jej podstawowym celem było ograniczenie barier administracyjno-prawnych lokalizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, a przez to znaczące przyspieszenie ich przygotowania oraz następczej realizacji. Specustawa mieszkaniowa określiła specjalny reżim prawny w ramach ogólnych założeń planowania i zagospodarowania przestrzennego, przewidując możliwość lokalizacji inwestycji mieszkaniowych niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w pewnych warunkach – także ustaleń obowiązującego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Skorzystanie z tego reżimu odbywa się w ten sposób, iż inwestor występuje, za pośrednictwem wójta (burmistrza, prezydenta miasta), z wnioskiem o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej i ewentualnych inwestycji towarzyszących do właściwej miejscowo rady gminy, a rada gminy podejmuje uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej i inwestycji towarzyszących lub o odmowie ustalenia ich lokalizacji.

Jan Gałka, prawnik w dziale nieruchomości i prawa budowlanego w kancelarii Schampera, Dubis, Zając i Wspólnicy

Foto: mat. prasowe

Akt tymczasowy

Specustawa mieszkaniowa od początku została przewidziana jako akt tymczasowy, mający pierwotnie utracić swoją moc obowiązującą z dniem 31 grudnia 2028 r. Zmierzając do przebudowy istniejącego systemu planowania przestrzennego w gminach, ustawodawca zdecydował przyjąć w dniu 7 lipca 2023 r. znaczącą nowelizację ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Nowelizacja nr 1). Na podstawie tej nowelizacji wprowadzono plany ogólne gmin jako nowy instrument planistyczny zastępujący studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin. Zgodnie z założeniem gruntownej przebudowy systemu planowania przestrzennego w gminach, ustawodawca zdecydował się ponadto na skrócenie terminu obowiązywania Specustawy mieszkaniowej do dnia 1 stycznia 2026 r. Termin ten został skorelowany z momentem utraty mocy obowiązującej przez studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin, co miało nastąpić z dniem 31 grudnia 2026 r.

Mimo wygaśnięcia przepisów podjęte uchwały zachowują moc. Jednak co dzieje się ze złożonymi wnioskami?

Nowelizacja nr 1 – luka w przepisach przejściowych

Skrócenie terminu obowiązywania Specustawy mieszkaniowej zostało powiązane z przepisami międzyczasowymi, w których określono dalsze obowiązywanie uchwał o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej. Zgodnie z art. 75 omawianej nowelizacji, uchwały podjęte przed dniem 1 stycznia 2026 r. miały zachować moc obowiązującą, z poleceniem stosowania do nich przepisów dotychczasowych.

Niewątpliwie jednak zdarzy się tak, iż w momencie utraty mocy obowiązującej przez Specustawę mieszkaniową będą procedowane wnioski inwestorów, co do których uchwała nie będzie jeszcze podjęta. Co nowelizacja mówi w tej kwestii?

W art. 76 nowelizacji wskazano, że do inwestycji mieszkaniowych lub inwestycji towarzyszących, o których mowa w Specustawie mieszkaniowej, określonych we wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji złożonym przed dniem 1 stycznia 2026 r., należy stosować wybrane przepisy wymienionych ustaw w brzmieniu obowiązującym w dniu 31 grudnia 2025 r. Brzmienie sugerowało, iż nie tylko uchwały podjęte przed utratą mocy przez Specustawę mieszkaniową zachowują moc, ale również, że złożone przed dniem utraty mocy przez ustawę wnioski będą dalej procedowane. Jednak wśród przepisów, które miały mieć zastosowanie do „złożonych wniosków” nie wymieniono samej Specustawy mieszkaniowej. Ponadto kwestia dalszego procedowania złożonych wniosków nie została poruszona w opisie ratio legis art. 75 i 76 nowelizacji w uzasadnieniu do projektu ustawy. Jedyne, co przeczytamy tam o wspomnianych przepisach:

„Na podstawie art. 75 i art. 76 uchwały w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej uchwalone przed dniem utraty mocy ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących nadal będą obowiązywać w stanie prawnym z dnia poprzedzającego dzień utraty mocy obowiązywania ustawy”.

W uzasadnieniu projektodawcy nie wspomnieli natomiast ani słowem, co dzieje się z wnioskami złożonymi przed dniem wygaśnięcia Specustawy mieszkaniowej.

Nowelizacja nr 2 – luka została zauważona i następuje zmiana przepisu przejściowego

Zidentyfikowane przez ustawodawcę problemy gmin z dotrzymaniem terminu przyjęcia planów ogólnych przed upływem terminu utraty mocy obowiązującej przez studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin dały asumpt do kolejnej nowelizacji. Dokonano tego ustawą z dnia 4 kwietnia 2025 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Nowelizacja nr 2). Zmiana ta miała ponadto na celu wyeliminowanie oczywistych omyłek i wątpliwości interpretacyjnych, które ujawniły się w toku stosowania znowelizowanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Podjęta decyzja o wydłużeniu terminu obowiązywania studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego do dnia 30 czerwca 2026 r. została skorelowana z wydłużeniem terminu wygaśnięcia Specustawy mieszkaniowej do dnia 1 lipca 2026 r. Odpowiednie zmiany terminów zostały wprowadzone także w międzyczasowych przepisach art. 75 i 76 nowelizacji z dnia 7 lipca 2023 r., zastępując przewidziane w nich terminy 1 stycznia 2026 r. oraz 31 grudnia 2025 r. odpowiednio datami 1 lipca 2026 r. oraz 30 czerwca 2026 r.

Dla eliminacji wątpliwości interpretacyjnych ustawodawca uzupełnił katalog przepisów, które należy stosować do inwestycji mieszkaniowych lub inwestycji towarzyszących, określonych we wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji złożonym przed wygaśnięciem Specustawy mieszkaniowej, także o przepisy Specustawy mieszkaniowej. Co więcej, ustawodawca zdecydował, że do takich inwestycji mieszkaniowych lub inwestycji towarzyszących, określonych we wniosku o ustalenie lokalizacji złożonym przed dniem wejścia w życie planu ogólnego gminy w danej gminie należy stosować studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego w brzmieniu dotychczasowym.

Tym razem w uzasadnieniu czytamy:

„Zmiana w art. 4 pkt. 6 lit. a projektu ustawy stanowi uzupełnienie oczywistego braku w wyliczeniu przepisów, które należy stosować w odniesieniu do trwających procedur o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, o których mowa w ustawie o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (tzw. specustawa mieszkaniowa) po 31 grudnia 2025 r. (tu powinno być 30 czerwca 2026 r. – uwaga autora), czyli po uchyleniu przepisów tej specustawy i przepisów z nią związanych. W obecnym brzmieniu nie wymienione zostały przepisy samej specustawy mieszkaniowej, przez co nie byłoby możliwe dokończenie trwających procedur, co stanowiło ratio legis całego art. 76 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw”.

Przepis dalej nie jest jednoznaczny (ustawa wygasa, a jednak procedujemy dalej z wnioskami bez wyraźnego przepisu regulującego tę kwestię), jednak interpretowany łącznie z uzasadnieniem pozwala na sformułowanie tezy o powinności dalszego prowadzenia postępowań w sprawie ustalenia inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej także po wygaśnięciu Specustawy mieszkaniowej, jeśli wniosek został złożony przed tą datą.

Zgodnie z § 6 rozporządzenia w sprawie „Zasad techniki prawodawczej” przepisy ustawy redaguje się tak, aby dokładnie i w sposób zrozumiały dla adresatów zawartych w nich norm wyrażały intencje prawodawcy. Nie jest więc idealnie zgodna z tą zasadą redakcja przepisu, w której dla jego interpretacji musimy posiłkować się uzasadnieniem projektu ustawy.

Ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym czeka z pewnością jeszcze kilka nowelizacji – projekty już stoją w kolejce. Należy więc sformułować postulat, aby przy okazji kolejnych zmian tego aktu ustawodawca skorygował również przepisy przejściowe dotyczące wygaśnięcia Specustawy mieszkaniowej, poprzez wyraźnie wskazanie, iż postępowania w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej wszczęte i niezakończone przed dniem wygaśnięcia Specustawy mieszkaniowej prowadzi się dalej także po jej wygaśnięciu, stosując do nich przepisy Specustawy mieszkaniowej w brzmieniu obowiązującym w dniu 30 czerwca 2026 r. Pozostawienie tej kwestii niedomkniętej, a zatem podatnej na rozbieżności w praktyce działania organów władzy publicznej nie można uznać za zjawisko pożądane, a na pewno zgodne z założeniem uproszczenia oraz przyspieszenia realizacji inwestycji mieszkaniowych poprzez likwidację istniejących barier administracyjno-prawnych.