Reklama

Nowe objaśnienia podatkowe dotyczące podatku u źródła a rynek nieruchomości

Minister finansów opublikował objaśnienia podatkowe szczególnie istotne dla rynku nieruchomości, na którym często występują podmioty holdingowe, finansowanie od zagranicznych podmiotów i struktury transgraniczne – piszą eksperci kancelarii MDDP.

Publikacja: 23.07.2025 08:25

Łukasz Kupień, partner, doradca podatkowy w zespole nieruchomości MDDP

Łukasz Kupień, partner, doradca podatkowy w zespole nieruchomości MDDP

Foto: Mat. prasowe

Minister finansów opublikował długo wyczekiwane objaśnienia podatkowe z 3 lipca 2025 r. dotyczące stosowania klauzuli rzeczywistego właściciela (ang. beneficial owner) w kontekście podatku u źródła (WHT).

Dokument porządkuje szereg zagadnień budzących w ostatnich latach liczne wątpliwości. Objaśnienia są szczególnie istotne dla rynku nieruchomości, na którym często występują podmioty holdingowe, finansowanie od zagranicznych podmiotów i struktury transgraniczne.

Katarzyna Jusińska, menedżerka, doradczyni podatkowa w zespole nieruchomości MDDP

Katarzyna Jusińska, menedżerka, doradczyni podatkowa w zespole nieruchomości MDDP

Foto: Mat. prasowe

Władztwo ekonomiczne nad należnością

Objaśnienia skupiają się na definicji rzeczywistego właściciela. Zgodnie z objaśnieniami dla posiadania statusu rzeczywistego właściciela nie wystarczy formalne prawo do otrzymania należności – kluczowe znaczenie ma tzw. władztwo ekonomiczne. Oznacza to, że podmiot musi mieć faktyczną możliwość decydowania o otrzymanych środkach, wykazywać adekwatną marżę, ponosić ekonomiczne ryzyko związane z daną płatnością i działać we własnym interesie.

Bycie pośrednikiem, który przekazuje środki dalej, bez ponoszenia realnego ryzyka czy kosztów operacyjnych, wyklucza możliwość uznania za rzeczywistego właściciela. Na status pośrednika wskazywać może również niewielka marża, niewykazywanie przychodu podatkowego, brak reinwestycji otrzymywanych środków oraz brak innych środków lub źródeł dochodów. Zgodnie z objaśnieniami, wystąpienie pojedynczych z tych cech nie wskazuje jednak na brak statusu rzeczywistego właściciela i konieczna jest analiza całokształtu działalności odbiorcy.

Reklama
Reklama

Substrat majątkowo-osobowy

Jednym z kluczowych elementów definicji rzeczywistego właściciela jest również wymóg posiadania odpowiedniego substratu majątkowo-osobowego (ang. substance) pozwalającego na wykonywanie ekonomicznego władztwa nad należnością. Prowadzenie rzeczywistej działalności bada się z perspektywy konkretnej należności, możliwości korzystania z niej i dysponowania nią. Przy ocenie rzeczywistej działalności gospodarczej analizuje się m.in., czy odbiorca dysponuje własnym majątkiem i biurem, zatrudnia wykwalifikowany personel, ponosi koszty swojej działalności (wynajem, prąd, pracownicy), czy posiada wystarczający kapitał oraz czy podejmuje decyzje gospodarcze na własny rachunek.

W Objaśnieniach podkreślono, że wymagany zakres substratu majątkowo-osobowego każdorazowo powinien być oceniany w kontekście charakteru działalności – inne wymogi muszą spełnić spółki operacyjne, a inne holdingowe. Zgodnie z objaśnieniami, w przypadku spółek holdingowych wymogi będą niższe i posiadanie tzw. substance będzie sprowadzać się przede wszystkim do wykwalifikowanego, doświadczonego i zaangażowanego w działalność spółki personelu, wyposażonego w odpowiedni sprzęt biurowy. Oznacza to szansę na racjonalizację podejścia fiskusa do oceny rzeczywistej działalności gospodarczej spółek holdingowych.

Czytaj więcej

Nieruchomości fundacji rodzinnej i podatki

Dzielony substrat majątkowo-osobowy

W objaśnieniach wskazano, że, co do zasady, rzeczywisty właściciel powinien ponosić koszty własnego substratu majątkowo-osobowego. Objaśnienia dopuszczają jednak wyjątek od tej zasady poprzez możliwość uznania, że pomimo nieponoszenia kosztów spółka korzysta z tzw. „dzielonego substratu”, czyli wspólnych zasobów udostępnianych w ramach jednej grupy kapitałowej. Dla uznania takiego podejścia za dopuszczalne kluczowe jest jednak, by podmioty te były rezydentami podatkowymi tego samego kraju (gdy stosowane są przepisy umów o unikaniu podwójnego opodatkowania) lub członkami UE/EOG (gdy są stosowane preferencje wynikających z dyrektyw unijnych).

Look-through approach (LTA)

Nowością o istotnym potencjale praktycznym jest także oficjalne dopuszczenie koncepcji tzw. look-through approach (LTA), czyli możliwości oceny spełnienia warunków rzeczywistego właściciela przez podmiot będący na wyższym poziomie w strukturze – np. spółki dominującej wobec bezpośredniego odbiorcy płatności. Dotychczas możliwość ta pojawiała się głównie w orzecznictwie sądowym, jednak praktyka w tym aspekcie nie była jednolita. Jak wynika z obecnego kształtu objaśnień, LTA może być stosowane, o ile płatności w strukturze są tego samego rodzaju – np. odsetki wypłacane z Polski są dalej przekazywane w strukturze jako odsetki.

Nie jest natomiast konieczne, by uzgadniały się również kwoty tych płatności. Warto jednak zwrócić uwagę, że koncepcja LTA nie może być stosowana łącznie z koncepcją dzielonego substratu majątkowo-osobowego. Oznacza to, że podatnik nie może jednocześnie opierać się na dwóch alternatywnych konstrukcjach – z jednej strony wskazując, że rzeczywistym właścicielem należności jest podmiot występujący wyżej w strukturze, a z drugiej – że korzysta z zaplecza organizacyjnego innej spółki. Wpływa to w konsekwencji na konieczność strategicznego wyboru podstawy do wykazania spełnienia warunku rzeczywistego właściciela.

Reklama
Reklama

Domniemanie rzeczywistego właściciela

Dodatkowo, objaśnienia przewidują możliwość skorzystania przez płatnika z tzw. domniemania rzeczywistego właściciela w przypadku wypłat dywidend, które miałyby być zwolnione z podatku u źródła na podstawie przepisów ustawy o CIT implementujących dyrektywę Parent-Subsidiary. Jeśli wypłata dywidendy w ramach UE podlega co najmniej jednokrotnemu opodatkowaniu, nie ma konieczności badania BO. Płatnik może fakultatywnie skorzystać z tego uproszczenia, o ile prześledzi hipotetyczny łańcuch wypłat i dopełni pozostałych wymogów ustawowych, takich jak złożenie stosownych oświadczeń.

Brak badania rzeczywistego właściciela przy usługach niematerialnych

Istotnym ułatwieniem jest także wyłączenie obowiązku badania statusu rzeczywistego właściciela w przypadku płatności za usługi niematerialne – takie jak doradztwo, marketing czy zarządzanie. O ile płatności te są traktowane jako zyski przedsiębiorstwa w rozumieniu umów o unikaniu podwójnego opodatkowania, płatnik nie będzie zobowiązany do badania statusu rzeczywistego właściciela u odbiorcy.

Moc ochronna objaśnień

W przeciwieństwie do wcześniejszych projektów objaśnień w zakresie podatku u źródła z 2019 i 2023 r., tegoroczne objaśnienia mają charakter finalny i wiążący, zatem zastosowanie się do treści objaśnień daje podatnikom ochronę prawną, analogiczną do tej wynikającej z interpretacji indywidualnych. Stwarza to istotne narzędzie zmniejszające ryzyko podatkowe, zwłaszcza w kontekście oceny substancji ekonomicznej lub kwalifikacji odbiorcy jako rzeczywistego właściciela.

Objaśnienia WHT z lipca 2025 r. są ważnym krokiem w stronę zwiększenia przejrzystości i przewidywalności systemu podatkowego. Chociaż nadal nie eliminują wszystkich wątpliwości, oferują podatnikom – w tym działającym na rynku nieruchomości – konkretne narzędzia do minimalizacji ryzyka w zakresie WHT.

Łukasz Kupień – partner, doradca podatkowy w zespole nieruchomości MDDP
Katarzyna Jusińska – menedżerka, doradczyni podatkowa w zespole nieruchomości MDDP

Minister finansów opublikował długo wyczekiwane objaśnienia podatkowe z 3 lipca 2025 r. dotyczące stosowania klauzuli rzeczywistego właściciela (ang. beneficial owner) w kontekście podatku u źródła (WHT).

Dokument porządkuje szereg zagadnień budzących w ostatnich latach liczne wątpliwości. Objaśnienia są szczególnie istotne dla rynku nieruchomości, na którym często występują podmioty holdingowe, finansowanie od zagranicznych podmiotów i struktury transgraniczne.

Pozostało jeszcze 93% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Reklama
Nieruchomości
Letnie nastroje na rynku mieszkań. Mniej zakupów inwestycyjnych i spekulacyjnych
Nieruchomości
Znany warszawski pięciogwiazdkowy hotel przejdzie modernizację i zyska nową markę
Nieruchomości
Czerwcowe wyhamowanie deweloperskich inwestycji. Będzie powtórka z 2022 roku?
Nieruchomości
Rynek wtórny. Sprzedający reagują na zmniejszony popyt korektą cen
Nieruchomości
Zimny prysznic dla deweloperów
Reklama
Reklama