Hipoteka - jak nabyć obciążoną nieruchomość

Nabywca, decydując się na zakup nieruchomości obciążonej hipoteką, co do zasady obciążony jest ryzykiem, że będzie ponosił odpowiedzialność jako dłużnik rzeczowy wobec wierzyciela hipotecznego, tj. że może w stosunku do nabytej nieruchomości zostać przeprowadzona egzekucja. Niniejszy artykuł ma na celu udzielenie odpowiedzi na pytanie, w jaki sposób nabywca powinien zabezpieczyć się przed wskazanym ryzykiem.

Zastosowanie hipoteki

Hipoteka jest prawem rzeczowym, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia swojego roszczenia z nieruchomości bez względu na to, czyją własnością stała się ta nieruchomość. Ustanowienie hipoteki nie ogranicza dłużnika w zbywaniu nieruchomości. Potencjalny nabywca musi się jednak liczyć z tym, że kupując nieruchomość z hipoteką obciążony będzie ryzykiem skierowania przez wierzyciela egzekucji ku tej nieruchomości.

Czytaj też:

Podział hipoteki: koszty odstraszają

Hipoteki najczęściej ustanawiane są na rzecz banków jako zabezpieczenie udzielonego kredytu. Inne zdarzające się w praktyce sytuacje, w których dochodzi do ustanowienia na nieruchomości takiego prawa, to np. zabezpieczenie zwrotu zadatku zapłaconego przez nabywcę nieruchomości na podstawie umowy przedwstępnej, czy zabezpieczenie roszczeń najemcy z tytułu wkładu budowlanego w obiekt powstający na nieruchomości stanowiącej własność wynajmującego.

Z uwagi na fakt, że najczęściej hipoteka występuje w powiązaniu z kredytem bankowym, dalsze uwagi poświęcone zostaną właśnie hipotece bankowej. Przy tym już teraz należy zauważyć, że odmienne zasady w zakresie nabywania nieruchomości hipotecznych odnosić się będą do sytuacji, gdy hipoteka zabezpiecza kredyt udzielony na rzecz konsumenta (co dotyczyć będzie najczęściej nabywania mieszkań na rynku wtórnym) a inne w sytuacji, kiedy hipoteka zabezpiecza kredyt udzielony na rzecz przedsiębiorcy.

Hipoteka w obrocie konsumenckim.

Na wstępie należy zaznaczyć, że przez hipotekę w obrocie konsumenckim - na potrzeby niniejszego artykułu – rozumie się hipotekę zabezpieczającą kredyt udzielony przez bank konsumentowi, tj. kredytobiorcy, który zawiera umowę kredytu bez związku z prowadzeniem działalności gospodarczej. Zazwyczaj hipoteką taką będzie prawo zabezpieczające roszczenie banku z kredytu udzielonego konsumentowi w celu zakupu mieszkania lub zakupu albo wybudowania domu.

Sprzedaż nieruchomości zabezpieczonej taką hipoteką powinna się wiązać z doprowadzeniem do wcześniejszej spłaty kredytu celem wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Nabywca nieruchomości mieszkaniowej na rynku wtórnym nie powinien być bowiem obciążony ryzykiem prowadzenia przeciw niemu egzekucji z uwagi na brak spłaty kredytu przez zbywcę nieruchomości.

Powszechną praktyką rynkową przy transakcjach na rynku nieruchomości mieszkaniowych jest spłata kredytu z ceny płaconej przez nabywcę. Podstawę do tego daje art. 48 ustawy z 12 maja 2011 r. o kredycie konsumenckim. Umożliwia on kredytobiorcy będącemu konsumentem wcześniejszą spłatę zobowiązania w całości lub części przed terminem spłaty określonym w umowie kredytu. Termin spłaty kredytu w takiej sytuacji jest więc zastrzeżony na korzyść dłużnika (konsumenta), tzn. może on spłacić kredyt wcześniej, niż wymaga tego umowa, a bank takie świadczenie jest zobowiązany przyjąć. Co więcej, bank nie może uzależnić wcześniejszej spłaty kredytu od jego poinformowania przez konsumenta o zamiarze dokonania tej spłaty. W świetle tej regulacji jako pozbawione skutku prawnego należy traktować wymogi stawiane przez banki, aby przed dokonaniem spłaty kredytu kredytobiorca złożył bankowi odpowiednie oświadczenie w tej sprawie – najczęściej na formularzu uprzednio przygotowanym przez bank.

Tym samym, jeżeli tylko na rachunek techniczny przeznaczony do spłaty kredytu wpływają środki pieniężne, bank powinien je automatycznie zaliczyć na poczet spłaty kredytu. Bank nie może również wymagać, aby środki pieniężne zostały wpłacone bezpośrednio przed kredytobiorcę. Wynika to z treści art. 356 § 2 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim wierzyciel nie może odmówić przyjęcia świadczenia od osoby trzeciej, choćby działała bez wiedzy dłużnika, jeżeli wierzytelność pieniężna jest wymagalna. Skoro zaś termin spłaty kredytu zastrzeżony jest na korzyść kredytobiorcy (konsumenta), to z momentem dokonania wcześniejszej spłaty wierzytelność banku jest wymagalna, przez co bank nie może odmówić jej przyjęcia ze względu na osobę dokonującą spłaty.

Biorąc pod uwagę powyższe, standardową praktyką jest, że spłaty kredytu dokonuje nabywca nieruchomości z ceny płaconej za nabywaną nieruchomość. W tym celu zbywca przedstawia do aktu notarialnego zaświadczenie bankowe o wysokości zadłużenia. W zaświadczeniu tym wskazane są aktualna na dzień jego wystawienia wysokość zadłużenia kredytobiorcy a także rachunek techniczny do spłaty kredytu, na który powinna zostać dokonana płatność. Zaświadczenie powinno być przy tym aktualne, tj. wydane nie później, niż 30 dni przed zawarciem umowy sprzedaży. Pozwala to na uniknięcie problemów związanych z przeliczaniem wysokości kredytu pozostałego do spłaty.

W akcie notarialnym dokumentującym sprzedaż nieruchomości wskazuje się, że jej nabywca – celem zwolnienia się ze zobowiązania względem zbywcy do zapłaty ceny - płaci wskazaną w zaświadczeniu kwotę bezpośrednio na rachunek techniczny do spłaty kredytu wskazany w zaświadczeniu. Najczęściej dokonuje się tego za pomocą posłużenia się konstrukcją przekazu, tj. zbywca (przekazujący) przekazuje bankowi (odbiorcy przekazu) świadczenie nabywcy (przekazanego). Pozostała część ceny jest natomiast płatna bezpośrednio na rzecz zbywcy.

W przypadku, gdyby wartość pozostałego do spłaty kredytu przekraczała cenę za nieruchomość, różnica ta powinna być zapłacona bezpośrednio przez zbywcę na rzecz banku jeszcze przed zawarciem umowy sprzedaży. Okoliczność ta powinna być wykazana podczas aktu notarialnego odpowiednimi dokumentami, np. dowodem uiszczenia zapłaty, wyciągiem z rachunku bankowego etc.

Po dokonaniu spłaty kredytu bank zamyka ten kredyt i wydaje kredytobiorcy zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Zwykle banki dokonują tej czynności w ciągu 2 tygodniu do miesiąca od zaksięgowania na rachunku technicznym środków na spłatę kredytu. Kredytobiorca powinien przekazać otrzymaną zgodę nabywcy, który na jej podstawie występuje z wnioskiem do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. W przypadku, gdyby zbywca nie wywiązał się z obowiązku przekazania wskazanej dokumentacji, normalną praktyką rynkową jest udzielania przez zbywcę nabywcy pełnomocnictwa do zastępowania zbywcy (kredytobiorcy) w kontaktach z bankiem.

Pełnomocnictwa tego udziela się bezpośrednio w akcie notarialnym dokumentującym umowę sprzedaży.

Hipoteka w obrocie między przedsiębiorcami

Bardziej skomplikowana sytuacja występuje przy hipotekach zabezpieczających kredyty udzielane na rzecz przedsiębiorców. Co do zasady, kredyt taki nie może być przez kredytobiorcę spłacony przed terminem wskazanym w umowie. Wynika to z faktu, że w relacjach między przedsiębiorcami nie obowiązuje art. 48 ustawy o kredycie konsumenckim. Co prawda w Kodeksie cywilnym art. 457 również wskazuje na zastrzeżenie terminu spełnienia świadczenia na korzyść dłużnika, jednak – w przeciwieństwie do regulacji ustawy o kredycie konsumenckim – jest to przepis względnie obowiązujący. Oznacza to, że strony umowy kredytu mogą wyłączyć jego zastosowanie. I tak się przeważnie dzieje. Dla banku korzystne jest bowiem obowiązywanie umowy kredytu przez dłuższy czas z uwagi na otrzymywane z tego tytułu wynagrodzenie w postaci oprocentowania.

Powyższe oznacza konieczność poszukiwania innych rozwiązań, niż odformalizowana spłata kredytu bezpośrednio przez nabywcę, jak to jest przy hipotekach w obrocie konsumenckim. W obrocie między przedsiębiorcami zazwyczaj stosowaną formą – poprzedzającą sprzedaż nieruchomości – jest zawarcie umowy przedwstępnej. Wskazuje się w niej, że umowa przyrzeczona (sprzedaży) zostanie zawarta po dokonaniu spłaty kredytu i wykreśleniu hipoteki z księgi wieczystej. Zbywca zobowiązuje się przy tym do uzyskania tzw. promesy bankowej zwolnienia nieruchomości spod obciążenia hipotecznego.

Promesa bankowa nie jest dokumentem regulowanym ustawowo. Niemniej, występuje ona powszechnie w obrocie a jej podstawą jest zasada autonomii woli podmiotów prawa prywatnego. W promesie takiej bank zobowiązuje się względem kredytobiorcy-przedsiębiorcy, że po spełnieniu określonych w promesie warunków zamknie kredyt i przedstawi kredytobiorcy zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Warunkami tymi najczęściej są spłata zadłużenia wraz z odpowiednio wyliczonymi odsetkami, które w założeniu mają rekompensować bankowi wcześniejsze zamknięcie kredytu i utratę dochodów z jego przyszłego oprocentowania.

Nie zawsze zdarza się, że kredytobiorca (zbywca nieruchomości) dysponuje przed sprzedażą nieruchomości kapitałem wystarczającym do spłaty kredytu. Stąd popularną praktyką jest, że środków na spłatę zobowiązania kredytobiorcy względem banku dostarcza nabywca. Jednak prosta zapłata całej ceny lub jej znaczącej części wprost do rąk zbywcy przed zawarciem umowy sprzedaży (a więc na podstawie umowy przedwstępnej) rodzi po stronie nabywcy istotne ryzyko utraty tych środków. Może się bowiem zdarzyć, że nierzetelny zbywca nie wywiąże się z umowy przedwstępnej i nie spłaci kredytu. Zabezpieczenie w postaci notarialnego poddania się egzekucji co do zwrotu tych środków co prawda będzie pozwalało na ominięcie drogi sądowej, niemniej na etapie egzekucji może okazać się, że majątek zbywcy nie wystarcza na zadośćuczynienie roszczeniu nabywcy. Nie bez znaczenia jest też to, że do momentu skutecznej egzekucji nabywca pozbawiony jest możliwości korzystania z kapitału przekazanego zbywcy.

Z uwagi na powyższe, w praktyce obrotu gospodarczego ukształtował się zwyczaj korzystania z dwóch szczególnych instytucji, tj. rachunku powierniczego (escrow) oraz depozytu notarialnego.

Rachunek powierniczy regulowany jest przez art. 59 Prawa bankowego. Umowa rachunku powierniczego zawierana jest między bankiem go prowadzącym a posiadaczem, którym w analizowanym tu przypadku jest zbywca nieruchomości. Gromadzone są na takim rachunku środki pieniężne powierzone posiadaczowi rachunku przez osobę trzecią, którą w tym przypadku będzie nabywca nieruchomości płacący cenę sprzedaży na rachunek powierniczy. W umowie o prowadzenie rachunku powierniczego określa się warunki, jakie powinny zostać spełnione, aby zgromadzone środki zostały wypłacone posiadaczowi rachunku lub innym wskazanym przez niego podmiotom. W przypadku zbywania nieruchomości obciążonej hipoteką warunkami tymi są najczęściej albo uzyskanie promesy kredytu – wtedy środki pieniężne mogą być wypłacone wyłącznie bankowi-kredytodawcy zgodnie z postanowieniami promesy – albo na rzecz samego posiadacza rachunku (zbywcy nieruchomości) jeżeli przedstawi on dowód spłaty kredytu i wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.