Nowe mieszkania sprzedają się na pniu. Chętnych nie brakuje także na superdrogie apartamenty. Czy lokale na starych betonowych osiedlach nie mają już szans u inwestorów? Nic bardziej mylnego.
– Mieszkania w budynkach z wielkiej płyty niezmiennie cieszą się dużą popularnością – mówi Sebastian Jakubowski, dyrektor oddziału agencji Północ Nieruchomości w Częstochowie. – Bardziej popularne wśród inwestorów są lokale w trzy- lub czteropiętrowym bloku niż w wieżowcu. Dla większości najemców nie ma jednak znaczenia, czy lokal znajduje się w budynku z wielkiej płyty czy z cegły. Ważniejsza jest lokalizacja, wygląd klatki schodowej, zagospodarowanie terenu wokół bloku.
Średnia cena mkw. mieszkania na rynku wtórnym w Częstochowie to ok. 3,5 tys. zł. Na rynku pierwotnym jest to ok. 5 tys. zł.
Wygrywają adresem
Wielka płyta trzyma się mocno także w Warszawie. – Oczywiście, wszystko zależy od ceny – mówi Tomasz Rożek, ekspert agencji Akces. – Na przykład na Ursynowie wielkopłytowe mieszkania są tańsze niż te w blokach z cegły. Metr dwupokojowego mieszkania w nowym budynku kosztuje ok. 10 tys. zł, a w wielkiej płycie – do 8 tys. zł. Zwrot z inwestycji nastąpi więc szybciej. Wielka płyta kusi zresztą nie tylko cenami i lokalizacją, ale też często lepszym rozkładem pomieszczeń, większą przestrzenią wokół budynku, zielenią. Pozostaje jednak pytanie o stan bloków z płyty za dziesięć, piętnaście lat – zastrzega ekspert.
Marcin Jańczuk, dyrektor w sieciowej agencji Metrohouse, potwierdza, że wielka płyta zawsze kusiła dobrze rozwiniętą lokalną infrastrukturą, no i lokalizacją. – Wiele budynków stoi w świetnych miejscach. Dlatego też mieszkania w wielkiej płycie nie zawsze muszą być znacząco tańsze od nowych – zastrzega. – Z inwestycjami deweloperskimi wygrywają właśnie bardzo dobrym adresem. Zwykle jednak wielka płyta jest tańsza. Tak jest np. na warszawskim Targówku. Nasze transakcje z ostatnich miesięcy wskazują, że najczęstszym przedziałem cenowym w budynkach w wielkiej płyty w zależności od standardu jest 6–7 tys. zł za metr, podczas gdy średnie ceny nowych mieszkań zaczynają się od 7 tys. zł za mkw. – podaje dyrektor.
Wielką płytę lubią też kupujący mieszkania w Trójmieście. Jak mówi Adam Świrgoń, dyrektor gdańskiego oddziału Północ Nieruchomości, wielkopłytowe lokale jeszcze długo będą w ścisłym kręgu zainteresowań inwestorów. – Nie do przecenienia jest infrastruktura takich osiedli, sklepy, transport, nawet sieć kablowa – tłumaczy dyrektor. – Budynki od deweloperów w tym samym rejonie są oczywiście atrakcyjne, ale znacznie droższe. Nowe lokale w cenach porównywalnych z wielką płytą powstają w bardziej odległych, często zakorkowanych miejscach z rzadko kursującym autobusem, gdzie jest tylko jeden sklep albo nawet żaden – opowiada.
Adam Świrgoń przyjmuje, że na trójmiejskim rynku różnica cen między tańszymi płytowymi a droższymi nowymi lokalami wynosi od 15 do 30 proc. Przykładem może być bardzo pożądane Przymorze, gdzie za wyremontowany 45-metrowy lokal w czteropiętrowym bloku z lat 70. sprzedający oczekują nawet 400 tys. zł. Deweloper za ten sam metraż życzy sobie ok. 420 tys. zł plus 30 tys. zł za miejsce w hali garażowej. Oczywiście, takie mieszkanie trzeba jeszcze wykończyć – mówi dyrektor z agencji Północ Nieruchomości.
Ważne opłaty
Jakie mieszkania w wielkiej płycie będą najlepszą inwestycją? – Są różne strategie – zastrzega Marcin Jańczuk. – Niektórzy wolą kupować mieszkania wymagające kompleksowego remontu, z dużym rabatem, który pozwoli na niezbędne prace. Inni wolą gotowy do wejścia lokal, choć w tym przypadku ceny nie są zachęcające. Ważny jest sposób gospodarowania budynkiem oraz wysokość opłat administracyjnych i funduszu remontowego. Różnice mogą być naprawdę duże. Niekiedy nawet bez oglądania mieszkania, na podstawie samej informacji o opłatach można podjąć decyzję, że inwestycja nie będzie zbyt opłacalna – podkreśla.
Na koszty utrzymania nieruchomości zwraca też uwagę Tomasz Rożek. – Opłaty administracyjne za wielkopłytowe mieszkania są często dużo wyższe niż w nowym budownictwie. I na to zawsze trzeba zwracać uwagę – podkreśla ekspert agencji Akces. Różnice mogą wynosić kilkaset złotych.
W Trójmieście, podobnie zresztą jak w innych miastach, zarówno na rynku sprzedaży, jak i wynajmu, największą popularnością cieszą się, jak mówi Adam Świrgoń, małe, kompaktowe mieszkania. – Deweloperzy dostosowali już swoje projekty do oczekiwań, a kupujący na rynku wtórnym chcą dostać jak najlepsze kąski, czyli lokale, które dzięki przemyślanemu rozkładowi lub możliwości ciekawej aranżacji pozwolą na większe zyski z wynajmu. Tak jak lata temu budowano mieszkania zawsze z oddzielną kuchnią, tak dziś widne kuchnie w blokach starej daty są zamieniane na sypialnie. Dzięki takiej zmianie na 50 mkw. uzyskujemy trzy niezależne pokoje zamiast dwóch i podnosimy rentowność z wynajmu o co najmniej 30 proc. – szacuje dyrektor.
Podkreśla, że popularne i opłacalne są również duże mieszkania w płycie. – Na większości gdańskich osiedli z czasów PRL największe metraże to ok. 74 mkw. Inwestorzy dzielą salon na pół, tworząc dwa pokoje, przerabiają kuchnię na sypialnię, aranżując aneks kuchenny w korytarzu i ostatecznie mają sześć pokoi do wynajęcia. To znacząco winduje stopę zwrotu – zwraca uwagę. Wspomniany sześciopokojowy „akademik" można wynająć za 4,2–5,2 tys. zł. – To bardzo dochodowe rozwiązanie, ale wymaga pilnowania interesu. Wiadomo, że więcej pojedynczych najemców potrzebuje większego zaangażowania – podkreśla Adam Świrgoń.
Podobnie jest w Warszawie. Jak mówi Tomasz Rożek, dobrą inwestycją może się okazać nie tylko małe mieszkanie w zadbanym bloku z płyty blisko metra. Dobrze radzą sobie też większe lokale, pod warunkiem że właściciele wynajmują je jako pojedyncze pokoje.
Także Marcin Jańczuk zauważa, że choć większość zainteresowanych wielką płytą pyta o najmniejsze kawalerki i lokale dwupokojowe, to w ostatnich latach, wraz ze wzrostem popularności wynajmu samych pokoi, dobrze sprzedają się także większe wielkopokojowe lokale.
Ceny i czynsze w górę
W Częstochowie, jak podaje Sebastian Jakubowski, największym powodzeniem wśród najemców cieszą się dwu- i trzypokojowe lokale. Właściciele mogą na nich zarobić 800–1,3 tys. zł miesięcznie.
– Porównując czynsz za typowe jednopokojowe mieszkanie o powierzchni ok. 30 mkw., widać stosunkowo duże różnice w poszczególnych miastach. W Częstochowie to 1,2 tys. zł, w Warszawie 1,5 tys. zł, w Krakowie – 1,4 tys. zł, w Gdańsku – 1,6 tys. zł – mówi ekspert agencji Północ Nieruchomości. – Nie widać wielkich różnic w czynszach w zależności od tego, czy lokal pochodzi z rynku pierwotnego, czy wtórnego. Zdecydowanie większe znaczenie ma stan techniczny mieszkania, jego wyposażenie i dostępność infrastruktury – podkreśla.
Zwraca też uwagę na systematyczny wzrost cen mieszkań, co pociągnęło za sobą wzrost stawek najmu. – Moim zdaniem tendencja będzie się utrzymywać w dłuższym okresie, tym bardziej że w skali całego kraju popyt na mieszkania przewyższa ich podaż, poza tym obserwujemy zwiększającą się liczbę obcokrajowców, którzy osiedlają się w Polsce – mówi Jakubowski.
– Zakupy inwestycyjne zawsze wiążą się z potrzebą dokładnego przeanalizowania rentowności – komentuje Marcin Jańczuk. – Kupione w dobrej cenie mieszkania w budynkach z wielkiej płyty mogą być przyzwoitym źródłem dochodu. Każda inwestycja wiąże się z ryzykiem. Ich akcenty są jednak inaczej rozłożone w przypadku mieszkań w blokowiskach, inaczej – w przypadku bloków deweloperów. W tych pierwszych zagrożeniem może być zakup mieszkania w zbyt wysokiej cenie, co w rezultacie nie pozwoli osiągnąć satysfakcjonującego zwrotu z inwestycji. W przypadku rynku deweloperskiego jest duże ryzyko, że nie doszacujemy kosztów remontu, co spowoduje, że bardzo szybko przekroczymy planowany budżet. ©?
