Mieszkaniowe

Wielka płyta wynajmowana także na pokoje

Trzypokojowe mieszkanie o powierzchni 58 mkw. na łódzkim Widzewie jest wycenione na 291 tys. zł
Freedom Nieruchomości
Wiele budynków stoi w świetnych miejscach. Dlatego też mieszkania w wielkiej płycie nie zawsze są tańsze od nowych.
Nowe mieszkania sprzedają się na pniu. Chętnych nie brakuje także na superdrogie apartamenty. Czy lokale na starych betonowych osiedlach nie mają już szans u inwestorów? Nic bardziej mylnego.
– Mieszkania w budynkach z wielkiej płyty niezmiennie cieszą się dużą popularnością – mówi Sebastian Jakubowski, dyrektor oddziału agencji Północ Nieruchomości w Częstochowie. – Bardziej popularne wśród inwestorów są lokale w trzy- lub czteropiętrowym bloku niż w wieżowcu. Dla większości najemców nie ma jednak znaczenia, czy lokal znajduje się w budynku z wielkiej płyty czy z cegły. Ważniejsza jest lokalizacja, wygląd klatki schodowej, zagospodarowanie terenu wokół bloku. Średnia cena mkw. mieszkania na rynku wtórnym w Częstochowie to ok. 3,5 tys. zł. Na rynku pierwotnym jest to ok. 5 tys. zł.

Wygrywają adresem

Wielka płyta trzyma się mocno także w Warszawie. – Oczywiście, wszystko zależy od ceny – mówi Tomasz Rożek, ekspert agencji Akces. – Na przykład na Ursynowie wielkopłytowe mieszkania są tańsze niż te w blokach z cegły. Metr dwupokojowego mieszkania w nowym budynku kosztuje ok. 10 tys. zł, a w wielkiej płycie – do 8 tys. zł. Zwrot z inwestycji nastąpi więc szybciej. Wielka płyta kusi zresztą nie tylko cenami i lokalizacją, ale też często lepszym rozkładem pomieszczeń, większą przestrzenią wokół budynku, zielenią. Pozostaje jednak pytanie o stan bloków z płyty za dziesięć, piętnaście lat – zastrzega ekspert. Marcin Jańczuk, dyrektor w sieciowej agencji Metrohouse, potwierdza, że wielka płyta zawsze kusiła dobrze rozwiniętą lokalną infrastrukturą, no i lokalizacją. – Wiele budynków stoi w świetnych miejscach. Dlatego też mieszkania w wielkiej płycie nie zawsze muszą być znacząco tańsze od nowych – zastrzega. – Z inwestycjami deweloperskimi wygrywają właśnie bardzo dobrym adresem. Zwykle jednak wielka płyta jest tańsza. Tak jest np. na warszawskim Targówku. Nasze transakcje z ostatnich miesięcy wskazują, że najczęstszym przedziałem cenowym w budynkach w wielkiej płyty w zależności od standardu jest 6–7 tys. zł za metr, podczas gdy średnie ceny nowych mieszkań zaczynają się od 7 tys. zł za mkw. – podaje dyrektor. Wielką płytę lubią też kupujący mieszkania w Trójmieście. Jak mówi Adam Świrgoń, dyrektor gdańskiego oddziału Północ Nieruchomości, wielkopłytowe lokale jeszcze długo będą w ścisłym kręgu zainteresowań inwestorów. – Nie do przecenienia jest infrastruktura takich osiedli, sklepy, transport, nawet sieć kablowa – tłumaczy dyrektor. – Budynki od deweloperów w tym samym rejonie są oczywiście atrakcyjne, ale znacznie droższe. Nowe lokale w cenach porównywalnych z wielką płytą powstają w bardziej odległych, często zakorkowanych miejscach z rzadko kursującym autobusem, gdzie jest tylko jeden sklep albo nawet żaden – opowiada. Adam Świrgoń przyjmuje, że na trójmiejskim rynku różnica cen między tańszymi płytowymi a droższymi nowymi lokalami wynosi od 15 do 30 proc. Przykładem może być bardzo pożądane Przymorze, gdzie za wyremontowany 45-metrowy lokal w czteropiętrowym bloku z lat 70. sprzedający oczekują nawet 400 tys. zł. Deweloper za ten sam metraż życzy sobie ok. 420 tys. zł plus 30 tys. zł za miejsce w hali garażowej. Oczywiście, takie mieszkanie trzeba jeszcze wykończyć – mówi dyrektor z agencji Północ Nieruchomości.

Ważne opłaty

Jakie mieszkania w wielkiej płycie będą najlepszą inwestycją? – Są różne strategie – zastrzega Marcin Jańczuk. – Niektórzy wolą kupować mieszkania wymagające kompleksowego remontu, z dużym rabatem, który pozwoli na niezbędne prace. Inni wolą gotowy do wejścia lokal, choć w tym przypadku ceny nie są zachęcające. Ważny jest sposób gospodarowania budynkiem oraz wysokość opłat administracyjnych i funduszu remontowego. Różnice mogą być naprawdę duże. Niekiedy nawet bez oglądania mieszkania, na podstawie samej informacji o opłatach można podjąć decyzję, że inwestycja nie będzie zbyt opłacalna – podkreśla. Na koszty utrzymania nieruchomości zwraca też uwagę Tomasz Rożek. – Opłaty administracyjne za wielkopłytowe mieszkania są często dużo wyższe niż w nowym budownictwie. I na to zawsze trzeba zwracać uwagę – podkreśla ekspert agencji Akces. Różnice mogą wynosić kilkaset złotych. W Trójmieście, podobnie zresztą jak w innych miastach, zarówno na rynku sprzedaży, jak i wynajmu, największą popularnością cieszą się, jak mówi Adam Świrgoń, małe, kompaktowe mieszkania. – Deweloperzy dostosowali już swoje projekty do oczekiwań, a kupujący na rynku wtórnym chcą dostać jak najlepsze kąski, czyli lokale, które dzięki przemyślanemu rozkładowi lub możliwości ciekawej aranżacji pozwolą na większe zyski z wynajmu. Tak jak lata temu budowano mieszkania zawsze z oddzielną kuchnią, tak dziś widne kuchnie w blokach starej daty są zamieniane na sypialnie. Dzięki takiej zmianie na 50 mkw. uzyskujemy trzy niezależne pokoje zamiast dwóch i podnosimy rentowność z wynajmu o co najmniej 30 proc. – szacuje dyrektor. Podkreśla, że popularne i opłacalne są również duże mieszkania w płycie. – Na większości gdańskich osiedli z czasów PRL największe metraże to ok. 74 mkw. Inwestorzy dzielą salon na pół, tworząc dwa pokoje, przerabiają kuchnię na sypialnię, aranżując aneks kuchenny w korytarzu i ostatecznie mają sześć pokoi do wynajęcia. To znacząco winduje stopę zwrotu – zwraca uwagę. Wspomniany sześciopokojowy „akademik" można wynająć za 4,2–5,2 tys. zł. – To bardzo dochodowe rozwiązanie, ale wymaga pilnowania interesu. Wiadomo, że więcej pojedynczych najemców potrzebuje większego zaangażowania – podkreśla Adam Świrgoń. Podobnie jest w Warszawie. Jak mówi Tomasz Rożek, dobrą inwestycją może się okazać nie tylko małe mieszkanie w zadbanym bloku z płyty blisko metra. Dobrze radzą sobie też większe lokale, pod warunkiem że właściciele wynajmują je jako pojedyncze pokoje. Także Marcin Jańczuk zauważa, że choć większość zainteresowanych wielką płytą pyta o najmniejsze kawalerki i lokale dwupokojowe, to w ostatnich latach, wraz ze wzrostem popularności wynajmu samych pokoi, dobrze sprzedają się także większe wielkopokojowe lokale.

Ceny i czynsze w górę

W Częstochowie, jak podaje Sebastian Jakubowski, największym powodzeniem wśród najemców cieszą się dwu- i trzypokojowe lokale. Właściciele mogą na nich zarobić 800–1,3 tys. zł miesięcznie. – Porównując czynsz za typowe jednopokojowe mieszkanie o powierzchni ok. 30 mkw., widać stosunkowo duże różnice w poszczególnych miastach. W Częstochowie to 1,2 tys. zł, w Warszawie 1,5 tys. zł, w Krakowie – 1,4 tys. zł, w Gdańsku – 1,6 tys. zł – mówi ekspert agencji Północ Nieruchomości. – Nie widać wielkich różnic w czynszach w zależności od tego, czy lokal pochodzi z rynku pierwotnego, czy wtórnego. Zdecydowanie większe znaczenie ma stan techniczny mieszkania, jego wyposażenie i dostępność infrastruktury – podkreśla. Zwraca też uwagę na systematyczny wzrost cen mieszkań, co pociągnęło za sobą wzrost stawek najmu. – Moim zdaniem tendencja będzie się utrzymywać w dłuższym okresie, tym bardziej że w skali całego kraju popyt na mieszkania przewyższa ich podaż, poza tym obserwujemy zwiększającą się liczbę obcokrajowców, którzy osiedlają się w Polsce – mówi Jakubowski. – Zakupy inwestycyjne zawsze wiążą się z potrzebą dokładnego przeanalizowania rentowności – komentuje Marcin Jańczuk. – Kupione w dobrej cenie mieszkania w budynkach z wielkiej płyty mogą być przyzwoitym źródłem dochodu. Każda inwestycja wiąże się z ryzykiem. Ich akcenty są jednak inaczej rozłożone w przypadku mieszkań w blokowiskach, inaczej – w przypadku bloków deweloperów. W tych pierwszych zagrożeniem może być zakup mieszkania w zbyt wysokiej cenie, co w rezultacie nie pozwoli osiągnąć satysfakcjonującego zwrotu z inwestycji. W przypadku rynku deweloperskiego jest duże ryzyko, że nie doszacujemy kosztów remontu, co spowoduje, że bardzo szybko przekroczymy planowany budżet. ©?
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL