fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Firma

Prowadzisz restaurację, płacisz więcej wspólnocie

Fotorzepa, Raf Rafał Guz
Wspólnota mieszkaniowa dysponuje w pewnym zakresie swobodą w określeniu stopnia wzrostu obciążeń właścicieli lokali użytkowych – uznał Sąd Apelacyjny w Warszawie.

Prowadzenie biznesu gastronomicznego to niełatwa sztuka. Oprócz fachowej wiedzy kulinarnej, umiejętności interpersonalnych i menadżerskich wymaga również gotowości do ponoszenia większych wydatków. Te wiążą się często z uszkodzeniami budynków, w których funkcjonuje nasz lokal.

Przekonał się o tym Henryk Z. (dane fikcyjne). Prowadził on działalność gastronomiczną na parterze budynku, w którym funkcjonowała wspólnota mieszkaniowa.

Zabrudzenia, śmieci i hałas

Funkcjonowanie jego lokali powodowało niszczenie elewacji i balkonów budynku. Wymagało też zainstalowania na elewacji klimatyzatorów, wentylatorów, reklam, szyldów i innych urządzeń, które uszkadzały elewację, a po ich demontażu pozostawały w elewacji dziury. W lokalach były uchylane okna przez które wydostawały się nieprzyjemne zapachy oraz opary, które powodowały zanieczyszczenie i zatłuszczenie elewacji budynku. W dwóch lokalach gastronomicznych należących do Henryka Z. zorganizowano ogródki piwne, których konstrukcje zostały bez zgody wspólnoty przymocowane do elewacji budynku, co doprowadziło do jej uszkodzenia.

Wszystko to spowodowało, że elewacja budynku była zanieczyszczona, zatłuszczona, podziurawiona i popękana. Działalność prowadzona w lokalach gastronomicznych prowadziła do zwiększonej ilości odpadów, trudności w korzystaniu z miejsc postojowych przez mieszkańców budynku, oraz konieczności dokonywania dezynsekcji i deratyzacji w związku z zagrożeniem insektami i gryzoniami.

Funkcjonowanie lokali gastronomicznych było również uciążliwe dla pozostałych współwłaścicieli i mieszkańców budynku w związku z hałasem, zakłócaniem spokoju przez klientów tych lokali, co skutkowało ponad trzydziestoma interwencjami policji, oraz pozostawianiem różnego rodzaju nieczystości.

W związku z tym właściciele lokali zrzeszeni we wspólnocie mieszkaniowej podjęli w 2010 roku uchwałę, w której postanowili podwyższyć zaliczkę płaconą przez właścicieli lokali użytkowych na koszty zarządzania nieruchomością wspólną i utrzymania nieruchomości wspólnej dla lokali prowadzących działalność gastronomiczną do czterokrotności stawki ustalonej dla lokali mieszkalnych. Dotyczyło to dwóch lokali gastronomicznych prowadzonych przez Henryka Z. W 2012 roku wspólnota m.in. z środków uzyskanych z podwyższonego czynszu lokali użytkowych przeprowadziła remont elewacji budynku.

Przedsiębiorca zaskarżył uchwałę wspólnoty do sądu. W pozwie wskazał na niedopuszczalne zróżnicowanie w zakresie obciążeń ponoszonych na rzecz wspólnoty przez poszczególnych właścicieli lokali.

Sąd Okręgowy uznał jednak, że wspólnota wykazała, iż uchwała podwyższająca opłaty za lokale użytkowe znajdujące się na parterze budynku była zasadna w okolicznościach ustalonego stanu faktycznego.

To nie było normalne zużycie

Sąd przyznał rację wspólnocie, a mianowicie, że lokale gastronomiczne generowały znacznie większe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej niż lokale mieszkalne, jak również działalność prowadzona w lokalach użytkowych była uciążliwa dla pozostałych mieszkańców. Większe koszty utrzymania nieruchomości spowodowane były choćby koniecznością remontu elewacji, która w przeważającej mierze została zniszczona poprzez działalność lokali użytkowych, a nie było to jedynie normalne zużycie.

W uzasadnieniu zwrócono uwagę, że w lokalach użytkowych wadliwa była wentylacja pomieszczeń, co powodowało, że najemcy prowadzący działalność gastronomiczną wprowadzali doraźne rozwiązania takie jak montaż wentylatorów czy klimatyzatorów na elewacji budynku. Jednak te urządzenia okazały się niewystarczające, co skutkowało koniecznością otwierania okien przez które z lokali gastronomicznych wydobywały się nieprzyjemne zapachy i opary. Wydobywające się opary powodowały osadzanie się tłuszczu i ciepłej pary na elewacji budynku, co prowadziło do jej zabrudzenia oraz niszczenia (pękania). Do istotnego zniszczenia elewacji doprowadziło nieprawidłowe montowanie przez kilkadziesiąt lat wentylatorów, klimatyzatorów, szyldów, reklam, oraz dobudowywanie ogródków umieszczonych przed restauracjami.

Zgromadzona w sprawie dokumentacja fotograficzna, opinia sporządzona przez rzeczoznawcę oraz zeznania świadków, jednoznacznie wskazywały że zniszczenie elewacji budynku było związane z działaniem lokali użytkowych, w szczególności lokali gastronomicznych, znajdujących się na parterze budynku. - Powyższy wniosek jest zupełnie uzasadniony w świetle zasad doświadczenia życiowego oraz zasad logicznego rozumowania – stwierdzono w uzasadnieniu.

Sąd Okręgowy wskazał, że nie bez znaczenia była również uciążliwość działalności prowadzonej przez najemców lokali użytkowych. Przejawiała się ona w szczególności zakłóceniami ciszy nocnej, zabrudzeniami podwórza przez klientów restauracji, zwiększonymi ilościami odpadów, które generowały restauracje, jak również zwiększonym zagrożeniem gryzoniami i insektami. – Te zjawiska niewątpliwe również wpłynęły na podwyższenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej – podkreślił sąd, dodając, iż wspólnota zobowiązana była opłacać wyższe koszty sprzątania nieruchomości.

Czynnik wzrostu

Wyrok utrzymał w całości Sąd Apelacyjny w Warszawie. Odwołał się on do orzecznictwa, w którym przyjmuje się, że może być czynnikiem wzrostu opłat intensywne zużywanie określonych elementów wspólnej infrastruktury. „Ich wpływ na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej nie zawsze jest ściśle policzalny; dlatego w pewnym zakresie wspólnota mieszkaniowa dysponuje swobodą w określeniu stopnia wzrostu obciążeń właścicieli lokali użytkowych". (por. uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 12 sierpnia 2015 r., I ACa 2019/14). – Tym bardziej takim czynnikiem wzrostu może być wzrost kosztów utrzymania nieruchomości będących następstwem uszkodzeń budynku wykraczających poza normalne, nawet szczególnie intensywne zużycie – wskazał sąd drugiej instancji.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 6 kwietnia 2017 roku, sygn. akt I ACa 91/16. ?

Co mówi przepis

Uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Przepis ten przewiduje więc możliwość podjęcia przez wspólnotę mieszkaniową uchwały zwiększającej obciążenie właścicieli lokali użytkowych z tytułu wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach lub innych przychodach z tej nieruchomości. Uzasadnieniem dla zwiększenia takiego obciążenia w stosunku do ciężarów ponoszonych przez właścicieli lokali mieszkalnych, jest sposób korzystania z lokalu użytkowego.

Art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA