Jeden przecinek i można więcej

Przez błąd w interpunkcji pojawia się luka w prawie, dzięki której będzie można bez formalności przebudowywać budynki.

Aktualizacja: 03.09.2020 21:48 Publikacja: 03.09.2020 20:46

Prawo budowlane było już kilkadziesiąt razy nowelizowane, co raczej nie upraszcza, tylko utrudnia re

Prawo budowlane było już kilkadziesiąt razy nowelizowane, co raczej nie upraszcza, tylko utrudnia realizację inwestycji

Foto: shutterstock

Inwestorów czekają zmiany w formalnościach budowlanych. 19 września wchodzą w życie nowe przepisy w tej sprawie.

Niestety, daleko im do ideału. Z powodu jednego przecinka pojawi się niebezpieczna luka. Nie ma jasności, czy uregulowanie ograniczające do pięciu lat możliwość podważania ważności pozwoleń na budowę oraz użytkowania dotyczy tylko nowych, czy także starych decyzji. Wciąż nie ma przepisów wykonawczych w sprawie nowego projektu budowlanego.

Problem z przecinkiem

Okazuje się, że z powodu braku jednego przecinka będzie można bez wcześniejszego załatwiania jakichkolwiek formalności budowlanych przebudowywać wszystkie budynki wymagające pozwolenia na budowę, z wyjątkiem przegród zewnętrznych i elementów konstrukcyjnych domów jednorodzinnych. W ich wypadku niezbędne będzie zgłoszenie.

– Zmiana nie była zamierzona. Rząd wcale jej nie planował. Jest to potknięcie legislacyjne, przez które w pojawiła się w przepisach luka – twierdzi Mariola Berdysz, architekt, dyrektor Fundacji Wszechnicy Budowlanej.

Rząd zauważył zresztą już swój błąd i chce go wyprostować. W pakiecie mieszkaniowym, który pod koniec wakacji trafił do Sejmu, znajduje się zmiana w tej sprawie. Dzięki niej na przebudowę będzie potrzebne pozwolenie na budowę albo zgłoszenie.

– Ale pierwsze czytanie tego projektu przewidziane jest w Sejmie na 14 września. Wątpię więc, by parlament zdążył zakończyć prace nad projektem do 19 września, a prezydent go podpisać. Przez jakiś czas będzie luka. Dzięki niej przebudowa większości budynków będzie zwolniona z formalności – mówi Mariola Berdysz.

Natomiast Konrad Młynkiewicz, radca prawny, dyrektor działu prawa administracyjnego w Kancelarii Prawnej Sadkowski i Wspólnicy uspokaja.

– Nie ulega wątpliwości, że na etapie prac legislacyjnych doszło do omyłki redakcyjnej polegającej na braku przecinka poprzedzającego wskazanie wyłączenia prac dotyczących przebudowy przegród zewnętrznych i elementów konstrukcyjnych – wyjaśnia Konrad Młynkiewicz, radca prawny, dyrektor działu prawa administracyjnego w Kancelarii Prawnej Sadkowski i Wspólnicy.

– W mojej ocenie wskazany przepis będzie jednak wykładany przy uwzględnieniu także innych niż literalna metod wykładni. Jestem przekonany, że tak urzędy, jak i sądy administracyjne będą posiłkowały się również treścią uzasadnienia projektu noweli prawa budowlanego, która takiego błędu nie zawiera – podkreśla Konrad Młynkiewicz.

I dodaje. – W projekcie wskazano bowiem, że do art. 29 ust. 4 pkt 1–4 prawa budowlanego wprowadzono zmianę, dzięki której z pozwolenia na budowę oraz zgłoszenia budowlanego zwolniono prowadzenie robót budowlanych polegających na przebudowie budynków, których budowa wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, oraz budynków jednorodzinnych, z wyłączeniem przebudowy przegród zewnętrznych i elementów konstrukcyjnych. Tym samym projektodawca zakładał, że brak obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia nie dotyczy sytuacji, w której przebudowa obejmuje przegrody zewnętrzne lub elementy konstrukcyjne, niezależnie od rodzaju wznoszonych budynków – tłumaczy mec. Konrad Młynkiewicz.

Bogdan Dąbrowski radca prawny Urzędu Miasta w Poznaniu przyznaje, że przepisach jest błąd, ale zdroworozsądkowi inwestorzy raczej nie będą wykorzystać z furtki, jaka powstała z jego powodu.

– Wiąże się z tym duże ryzyko. Inwestor, który przebuduje np. elewację bez formalności musi liczyć się z tym, że powiatowy inspektor nadzoru budowlanego to zakwestionuje. I by udowodnić swoją rację będzie musiał wdać się wieloletni spór sądowy, a szanse na wygraną wcale nie są przesądzone. Korzyści więc będą dla niego żadne – wskazuje Bogdan Dąbrowski.

Ile ważne jest stare pozwolenie

Nowe przepisy przewidują, że pozwolenie na budowę oraz na użytkowanie będzie można kwestionować tylko przez pięć lat. Dziś takiego ograniczenia nie ma. Mogą one zostać uchylone nawet po dziesięciu czy dwudziestu latach.

Problem jednak w tym, że do końca nie wiadomo, czy okres pięcioletni odnosi się tylko do nowych pozwoleń wydanych po 19 września, czy także do wcześniejszych. Zdania na ten temat są podzielone.

– Ograniczenia czasowe powinny dotyczyć tylko pozwoleń wydanych na nowych zasadach – uważa Mariola Berdysz.

Tej opinii nie podzielają mec. Konrad Młynkiewicz i Bogdan Dąbrowski.

– W mojej ocenie pięcioletni termin dotyczy także inwestycji zrealizowanych na podstawie pozwoleń na budowę wydanych także przed zmianą przepisów, z małym wyjątkiem. Przepisy sprzed 19 września br. będą miały zastosowanie do postępowań administracyjnych w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę wszczętych przed tą datą – tłumaczy Konrad Młynkiewicz.

Podobnie uważa Bogdan Dąbrowski.

– Ograniczenie czasowe stosuje się nie tylko do nowych pozwoleń, ale i starych, także tych wydanych przed 10 czy 20 laty. Z przepisów przejściowych wynika, że nowe przepisy stosuje się do inwestycji w trakcie realizacji. Natomiast okres pięciu lat należy stosować do wszystkich decyzji administracyjnych, co ma swój sens. Intencją rządu autora nowych przepisów było wzmocnienie trwałości tego typu decyzji administracyjnych. Nieraz miałem do czynienia bowiem z przypadkami, że deweloper legalnie wybudował budynek mieszkalny, sprzedał mieszkania, a po kilku latach sąd uchylił np. warunki zabudowy, ponieważ zawierały wady. Budynek stał się więc samowolą. I pojawi się problem co teraz. Dzięki nowym przepisom nie będzie już dochodzić do tego typu sytuacji – twierdzi Bogdan Dąbrowski.

Gdzie te przepisy

Do chwil zamknięcia tego wydania „Nieruchomości" nie zakończyły się jeszcze prace nad rozporządzeniem dotyczącym nowego projektu budowlanego.

– Oznacza to, że długo jeszcze po wejściu w życie nowych przepisów będą stosowane dotychczasowe przepisy. Bez tego rozporządzenia inwestor nie może zlecić przygotowania projektu budowlanego na nowych zasadach – uważa Bogdan Dąbrowski.

Inwestorów czekają zmiany w formalnościach budowlanych. 19 września wchodzą w życie nowe przepisy w tej sprawie.

Niestety, daleko im do ideału. Z powodu jednego przecinka pojawi się niebezpieczna luka. Nie ma jasności, czy uregulowanie ograniczające do pięciu lat możliwość podważania ważności pozwoleń na budowę oraz użytkowania dotyczy tylko nowych, czy także starych decyzji. Wciąż nie ma przepisów wykonawczych w sprawie nowego projektu budowlanego.

Pozostało 92% artykułu
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu