Ryzyko nie przeszkadza kupującym nieruchomości

W dużych miastach dobrze sprzedają się grunty położone w atrakcyjnych punktach.

– Często mają one niejasną sytuację prawną – mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse SA. – Powodów jest wiele.

Mimo to wielu inwestorów świadomie kupuje takie nieruchomości. Atrakcyjna oferta bowiem kusi. Wtedy jednak się ubezpieczają (Title Insurance).

Najczęściej ubezpieczenie dotyczy ryzyka prawnego związanego z umową. – Zdarza się, że właściciel nieruchomości nie jest ujawniony w księdze wieczystej – wyjaśnia adwokat Radosław Skowron, partner w kancelarii Kaczor, Klimczyk, Pucher, Wypiór KKPW. – Mogą też – dodaje – pojawić się roszczenia dawnych właścicieli, co w Warszawie lub Krakowie jest bardzo częste. Istnieje też ryzyko rozwiązania umowy użytkowania wieczystego gruntu, którego dotyczy transakcja.

– Tak było z jednym z moich klientów. Transakcja zawisła na włosku, bo prawnicy drugiej strony doszli do wniosku, że może dojść do rozwiązania umowy przyznającej prawo użytkowania wieczystego – opowiada adwokat Rafał Dębowski z kancelarii prawnej Leśnodorski, Ślusarek i Wspólnicy. – W końcu jednak działka została sprzedana właśnie dzięki jej ubezpieczeniu.

– Jeden z deweloperów – mówi mecenas Skowron – zdecydował się kupić działki nad Wisłą pod budowę osiedla mieszkaniowego, mimo że są one obarczone ryzykiem, iż w przyszłości może dojść do skażenia wód gruntowych i wtedy np. nie dostanie pozwolenia na budowę. On też się ubezpieczył.

– Takie ubezpieczenie – twierdzi mecenas Skowron – jest także gwarancją dla banku finansującego transakcję, że zarobi na niej, a nie straci. Banki wprawdzie stosują różne inne zabezpieczenia, na przykład korzystają z hipoteki, kaucji czy też zastawu na wierzytelnościach, często to jednak nie wystarcza. I wtedy strony transakcji sięgają po ubezpieczenie.

Ubezpieczenie umów kupna-sprzedaży nieruchomości jest popularne w Stanach Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii czy w Hiszpanii. W Polsce natomiast po raz pierwszy skorzystano z niego dopiero w latach 80. ubiegłego wieku. Jedna z pierwszych ubezpieczonych transakcji dotyczyła działki kupionej pod budowę hotelu Marriott w Warszawie.

Z roku na rok jest ich coraz więcej. Ubezpieczenie wykorzystuje się w transakcjach z górnej półki dotyczących nieruchomości wartych minimum 10 mln zł.

– Szacuję, że ubezpiecza się obecnie – dodaje mecenas Skowron – około 10 proc. transakcji dotyczących drogich nieruchomości.

W ocenie mecenasa Dębowskiego najczęściej z tego rodzaju zabezpieczeń korzystają koncerny z kapitałem zagranicznym, które nie znają dobrze polskich realiów lub traktują ubezpieczenie jako oczywisty element standardów korporacyjnych. W tej chwili w Polsce tylko kilka firm zajmuje się tego typu ubezpieczeniem.