Właściciele lokali stają się wierzycielami samorządów wielkich miast

Warszawa do tej pory wysupłała na ten cel łącznie ok. 300 tysięcy zł. Mniejszy od stolicy Poznań – prawie 5 mln zł.

Zgodnie z art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku sądowego, właścicielowi tego mieszkania przysługuje roszczenie odszkodowawcze od gminy, jeśli osoba ta nadal zamieszkuje w lokalu właściciela. Chociaż z roku na rok rośnie wartość odszkodowań wypłacanych przez gminy, zwłaszcza w dużych aglomeracjach, w wielu przypadkach urzędnicy miejscy dążą do ugody z właścicielami budynków, obiecując lokum socjalne i nie wypłacając ani grosza. Jednak zwykle na ten przydział osoby z wyrokami eksmisyjnymi muszą znów czekać sporo czasu.

Do końca 2007 r. zgłoszono 147 roszczeń odszkodowawczych. Miasto z tego tytułu wypłaciło około 300 tys. zł, w tym 200 tys. zł na podstawie zawartej z właścicielami lokalu ugody.

- Na najem lokali socjalnych czeka dziś około 2 tys. osób z sądowym wyrokiem o eksmisję z prawem do lokalu socjalnego – zaznacza Tomasz Krettek, główny specjalista w Biurze Polityki Lokalowej stołecznego ratusza.

W jakich sytuacjach właściciele kamienic mogą liczyć na takie odszkodowanie? Urzędnicy powołują się tu na przepisy kodeksu cywilnego. – Po pierwsze, musi powstać szkoda, następnie należy określić winę jej sprawcy oraz ustalić związek przyczynowy między powstaniem szkody a zawinionym działaniem lub zaniedbaniem sprawcy – podaje Krettek.

Zaznacza, że gmina wypłaca odszkodowania w miarę swoich możliwości i z zachowaniem określonych w ustawie oraz w aktach prawa miejscowego procedur, np. sięgając po opinie komisji mieszkaniowych lub korzystając z listy osób oczekujących.

– W tej sytuacji prawnej roszczenie właściciela złożone bezpośrednio po uprawomocnieniu się wyroku sądu określającego prawo byłego lokatora do lokalu socjalnego jest przedwczesne. Ponadto zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z 7 kwietnia 2006 r. (sygn. akt III CZP 21/06) roszczenie właściciela lokalu przeciwko gminie jest roszczeniem odszkodowawczym. Gmina zobowiązana jest do zapłaty odszkodowania tylko wtedy, gdy właściciel wykaże, że na skutek zajmowania lokalu przez osobę bez tytułu prawnego poniósł szkodę – twierdzi Krettek.

Do tej pory złożono 42 wnioski o wypłatę odszkodowania. Tylko dwóch wierzycieli otrzymało pieniądze – miasto w 2005 r. wypłaciło 5 tys. zł za niedostarczenie dwóch mieszkań socjalnych, a w 2007 r. – 21 tys. zł za brak przydziału jednego lokum socjalnego. W sumie więc miasto wypłaciło 26 tys. zł.

Jednej osobie miasto odmówiło wypłaty odszkodowania ze względu na brak podstaw prawnych do wystąpienia z roszczeniem. W pozostałych przypadkach doszło do zawarcia ugody z wierzycielami, na mocy której zostały ustalone nowe daty przyznania mieszkania socjalnego. Jednocześnie wierzyciele zrzekli się swoich roszczeń. – Średnio na takie mieszkanie dłużnicy muszą czekać rok czy nawet półtora – wyjaśnia Dariusz Wołodźko z biura prasowego w gdańskim urzędzie miasta. – Miasto jednak dotrzymuje tych terminów.

Spraw o eksmisję jest znacznie więcej – do tej pory zarejestrowano 711 wyroków sądowych o eksmisję z orzeczonym prawem do lokalu socjalnego. – Te wyroki potencjalnie są podstawą roszczeń wierzycieli w stosunku do gminy o wypłatę odszkodowania – zauważa Dariusz Wołodźko.

W Zarządzie Budynków i Lokali Komunalnych znajduje się dziś około dziesięciu wezwań do zapłaty z tytułu niedostarczenia lokalu socjalnego na podstawie orzeczenia o eksmisji. Sześciu wierzycieli otrzymało odszkodowanie na łączną kwotę ok. 48,9 tys. zł. Jednocześnie w urzędzie złożonych jest około 2,7 tys. wniosków o przydział lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego, z czego około 400 to wnioski osób lub rodzin, które, zdaniem przedstawicieli szczecińskiego urzędu, mogą się ubiegać w przyszłości o odszkodowania.

Ponadto, jak zauważa Piotr Landowski z Biura Promocji i Informacji w szczecińskim ratuszu, wszystkie spółdzielnie mieszkaniowe w Szczecinie złożyły wezwania do zapłaty odszkodowania. – Są to dopiero przedsądowe wezwania. Gmina natomiast wypłaca odszkodowania jedynie na podstawie prawomocnych wyroków je zasądzających, a nie na podstawie samych wezwań – zaznacza Landowski.

Aby jednak uniknąć zobowiązań z tytułu roszczeń odszkodowawczych, urzędnicy miejscy zaoferowali spółdzielniom zawarcie porozumień, na podstawie których gmina, przekazując lokale socjalne, może, wykonując prawomocne wyroki sądowe, korzystać z zasobów spółdzielczych.

Do tej pory zawarto 20 takich porozumień. – Nie wszystkie jednak spółdzielnie dopuszczają możliwość takiego użytkowania lokali ze swojego zasobu na podstawie umowy najmu – zauważa Landowski.

Ponadto gmina zaczyna wynajmować od spółdzielni mieszkania, a następnie na zasadzie umowy podnajmu wskazywać je dłużnikom spółdzielni, od której wynajmowany jest konkretny lokal. Dzięki temu za wynegocjowaną miesięczną stawkę czynszu unika postępowań sądowych o odszkodowanie.

Do dziś z roszczeniem odszkodowawczym z tytułu niedostarczenia lokalu socjalnego wystąpiło 31 prywatnych właścicieli nieruchomości, dziewięć spółdzielni mieszkaniowych oraz 11 spółek mieszkaniowych. Do tej pory miasto wypłaciło odszkodowania czterem spółkom mieszkaniowym, dwóm spółdzielniom i pięciu prywatnym właścicielom nieruchomości. – Całkowita kwota wypłaconego odszkodowania to 189,4 tys. zł – szacuje Roman Buła, naczelnik Wydziału Budynków i Lokali w katowickim Urzędzie Miejskim. Dodaje jednocześnie, że miasto odmawia wypłaty odszkodowania, jeśli wierzyciel nie jest w stanie udokumentować wysokości żądanych kwot.

Jednocześnie miasto zobowiązane jest do wykonania 1930 wyroków eksmisyjnych z orzeczonym uprawnieniem do otrzymania lokalu socjalnego.

Od początku 2005 r. do końca czerwca 2006 r. wierzyciele złożyli 187 wniosków o wypłatę odszkodowań za brak wskazania lokum socjalnego. – Gmina nie wypłaca odszkodowań, lecz w miarę możliwości wskazujemy lokale socjalne, prowadząc negocjacje z wierzycielami – wyjaśnia Tomasz Kępa, zastępca dyrektora Wydziału Spraw Mieszkaniowych w lubelskim urzędzie. – Jednak w przypadku postępowań sądowych o wypłatę odszkodowań wypłacono 22,7 tys. zł trzem wierzycielom.

Na lokum socjalne czeka w tym mieście 480 rodzin z wyrokami sądowymi.

Do bydgoskiego urzędu wpłynęło 178 wniosków o odszkodowanie. Otrzymało je dziewięciu wierzycieli, wyłącznie – jak podają urzędnicy – na podstawie wyroku sądowego zasądzającego odpowiednią kwotę lub postępowania zakończonego ugodą przed sądem. Całkowita kwota wypłaconych odszkodowań wraz z kosztami sądowymi wyniosła ok. 24,1 tys. zł. – Miasto odmawiało wypłaty odszkodowań, jeśli wierzyciele nie dostarczyli dokumentów, które potwierdzały poniesione przez wierzycieli straty w wysokości wnioskowanego odszkodowania. Przyczyną odmowy było też nietrafne posługiwanie się przepisami prawa, zarówno przez właścicieli lokali, jak i ich pełnomocników – mówi Beata Kokoszczyńska, rzecznik prezydenta Bydgoszczy.

Miasto musi dostarczyć 962 mieszkania, z czego zarejestrowanych wyroków przeciwko najemcom lokali komunalnych jest 451. – Powództwo w tych sprawach wniosła spółka miejska Administracja Domów Miejskich – wyjaśnia Kokoszczyńska.

Do tej pory w białostockim magistracie złożono dziesięć wniosków o odszkodowanie z tytułu niedostarczenia lokalu socjalnego. – Wnioskodawcami nie są osoby fizyczne, ale spółdzielnie oraz Wojskowa Agencja Mieszkaniowa – wyjaśnia Tomasz Ćwikowski z Biura Komunikacji Społecznej białostockiego urzędu.

Pięć spraw znalazło finał w sądzie. W dwóch przypadkach sprawy zakończyły się cofnięciem powództwa bądź zawarciem ugody. Dwie kolejne zakończyły się oddaleniem powództw, a następnie oddaleniem apelacji. W ostatniej nie zapadło jeszcze rozstrzygnięcie. – Z uwagi na korzystne dla gminy orzeczenia sądu odszkodowania nie były dotąd wypłacane. Sąd uznał bowiem, że najpierw do zapłaty odszkodowania zobligowani są lokatorzy i to od nich przede wszystkim właściciel powinien się domagać wpłacenia żądanej kwoty. Gmina nie ma natomiast środków pozwalających zdyscyplinować wspomnianych lokatorów. Zatem pomiędzy ograniczonymi możliwościami gminy a szkodą właścicieli budynków nie ma związku przyczynowego. Sąd uznał też, że gmina podejmuje działania na rzecz realizacji wyroków eksmisyjnych, a brak możliwości zaspokojenia wszystkich potrzeb nie może wpływać na jej odpowiedzialność w tym zakresie – tłumaczy Ćwikowski.

W Zarządzie Mienia Komunalnego w Białymstoku jest zarejestrowanych 840 wyroków eksmisyjnych z prawem do lokalu socjalnego.

W stolicy Małopolski wypłata odszkodowań trwa od 2002 roku. Do końca czerwca bieżącego roku złożono w urzędzie 1335 wniosków, gmina wypłaciła zaś odszkodowania 215 właścicielom nieruchomości, osobom fizycznym i prawnym, na łączną kwotę ok. 9,2 mln zł.

W 2008 roku urzędnicy miejscy odmówili wypłaty odszkodowań w około dziesięciu sprawach.

– Przyczyną odmowy uznania roszczenia było m.in. zamieszkiwanie w lokalu objętym żądaniem eksmisji przez osoby, którym sąd nie przyznał prawa do lokalu socjalnego, brak wykazania przez wierzyciela ponoszonej szkody związanej z zamieszkiwaniem osób eksmitowanych oraz bardzo zły stan techniczny lokalu i całego budynku – opowiada Joanna Dubiel, przedstawicielka Urzędu Miasta Krakowa.

Gmina, aby zrealizować obowiązki wynikające z prawomocnych orzeczeń sądowych, powinna zapewnić 1914 lokali socjalnych.

Do końca 2007 r. miasto wypłaciło w sumie ok. 37,8 tys. zł, z czego jedynie 183 zł prywatnemu właścicielowi mieszkania. Pozostałe kwoty zasiliły konta osób prawnych, w tym m.in. spółdzielni mieszkaniowych. – Ponadto w tym roku wypłaciliśmy ok. 7,1 tys. zł na rzecz osoby fizycznej, po ugodzie zawartej przed sądem, z odstąpieniem od oczekiwania na lokal socjalny – tłumaczy Hanna Ratajczak-Garbaj, przedstawicielka UM Zielona Góra. Dodaje, że z uwagi na niewielki w stosunku do potrzeb zasób lokali socjalnych w zdecydowanej większości przypadków miasto odmawia wypłaty odszkodowań. – Od 2004 r. w dwóch przypadkach odmowy wypłaty odszkodowań doszło do negocjacji przed sądem. W jednym wskazano lokal, a w drugim wynegocjowano częściową obniżkę wyliczonej kwoty i odstąpienie od przyznania lokum. W pozostałych indywidualnych przypadkach wnioskodawcy przyjęli uzasadnienia Urzędu Miasta i czekają na wskazanie lokum socjalnego – opowiada Hanna Ratajczak-Garbaj.

Przed sądem toczy się postępowanie o odszkodowanie z pozwu spółdzielni mieszkaniowej i Wojskowej Agencji Mieszkaniowej. Ostateczny wyrok jeszcze nie zapadł, a żądana kwota odszkodowania to ok. 200 tys. zł.

– Liczbę rodzin z wyrokami oczekujących na lokal socjalny szacuje się na 550, z tego 350 to rodziny z bloków komunalnych, czyli nie wchodzi w grę odszkodowanie – mówi Hanna Ratajczak-Garbaj.

Lista wierzycieli, którzy złożyli wnioski o dostarczenie przez gminę lokalu socjalnego, liczy obecnie prawie 1300 pozycji. Do tej pory o wypłatę odszkodowania wystąpiło do miasta Poznań ponad 500 właścicieli mieszkań oraz kilka spółdzielni mieszkaniowych.