Gminny plan miejscowy przesądza o wszystkim

Uchwalenie planu miejscowego w przeważającej większości przypadków zależy od władz gminy. Mają one, w szczególności rada gminy, możliwość uchwalenia planu dla wybranej części gminy, jak również rezygnacji z takiego rozwiązania i nie uchwalania go. Można więc znaleźć gminy, które w pełni są objęte planami miejscowymi, w części nimi objęte i takie, w których planów w ogóle nie ma. Brak planu miejscowego przyporządkowanego do danego gruntu oznacza, że jakakolwiek poważniejsza zmiana związana z jego przeznaczeniem (wzniesieniu lub rozbudowa budynku) wymaga uzyskania przez właściciela gruntu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydawanej przez wójta (burmistrza/prezydenta), a następnie pozwolenia na budowę. Brak decyzji o warunkach zabudowy uniemożliwia skuteczne ubieganie się o pozwolenie na budowę.

Gdy w gminie obowiązuje plan miejscowy, to właściciel gruntu myślący o większych robotach, nie musi uzyskiwać decyzji o warunkach zabudowy. Od razu może składać wniosek do właściwego miejscowo starosty o wydanie pozwolenia na budowę. Procedura jest więc prostsza. Na tym etapie mogą sie jednak pojawiać także problemy. Projekt budowlany, który jest podstawą wniosku o pozwolenie na budowę, musi być zgodny z planem miejscowym. Jeżeli tak nie jest, starosta odmówi wydania pozwolenia na budowę, uniemożliwiając realizację inwestycji. Tak więc to gminny plan miejscowy przesądza o zakresie działań podejmowanych na objętej nim nieruchomości.

Są bariery

Z zapisów planów miejscowych wynikają ograniczenia i bariery dla właścicieli nieruchomości. Może to być:

- całkowity zakaz zabudowy

- zakaz zabudowy o przeznaczeniu lub parametrach technicznych innych niż wskazane w planie miejscowym.

Przykładem tego ostatniego może być wskazanie w planie miejscowym przeznaczenia pod zabudowę mieszkaniową. W takim przypadku, jeżeli właściciel nieruchomości (objętej planem) chciałby wznieść budynek o przeznaczeniu usługowym, nie uzyska na to pozwolenia na budowę. Podobnie w planie miejscowym może zostać określona dopuszczalna wysokość budynków. Jej przekroczenie w projekcie budowlanym skutkować będzie odmową wydania pozwolenia na budowę. Tak więc właściciele nieruchomości objętych planem miejscowym mogą być znacząco ograniczeni w swoich działaniach. Uzasadnieniem dla takiego stanu jest konieczność zachowania ładu przestrzennego, czyli pewnego kompozycyjno – estetycznego i funkcjonalnego porządku, również w kontekście wzniesionych obiektów.

Podkreślić trzeba, że w przypadku, gdy właściciel nieruchomości wykorzystywał daną nieruchomość na cele inne niż wskazane w planie miejscowym przed jego wejściem w życie, to gdy stanie się on obowiązujący właściciel dalej może realizować swoje działania w niezmienionym zakresie.

Tak więc plan miejscowy nie wprowadza dla właścicieli nieruchomości ograniczeń w już istniejącym zagospodarowaniu, tym niemniej w dłuższej perspektywie muszą się oni liczyć się z ewentualnymi komplikacjami.

Wnioski i skargi

Właściciel nieruchomości niezadowolony z zapisów planów miejscowych ma różne możliwości manewru. W trakcie procedury sporządzania planu przez władze gminy może najpierw składać wnioski – co gmina powinna w planie uwzględnić, a po przygotowaniu projektu planu – uwagi do niego. Organy gmin muszą to przeanalizować, jednak nie mają obowiązku uwzględnienia. Warto podkreślić, że organy gmin nie muszą informować właścicieli nieruchomości o przygotowywaniu planu, który ma dotyczyć ich nieruchomości. Po uchwaleniu planu można wnieść na jego zapisy skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Jednak nie wystarczy wykazanie, że wpływa on negatywnie na interesy konkretnej osoby. Konieczne jest wykazanie popełnionych przez organy gminy błędów w procedurze przygotowania planu lub zupełną nieadekwatność zastosowanych w nim rozwiązań.

Maciej J. Nowak, radca prawny Kancelaria Prawnicza Maciej Nowak w Szczecinie

Przykład

Jeżeli plan miejscowy przewiduje lokalizację na danym obszarze obiektów mieszkaniowych, a właściciel nieruchomości wykorzystywał swoją działkę na cele gospodarcze - prowadził betoniarnię, to również po wejściu planu w życie dalej może produkować beton. Gdyby jednak, chciał swoją działalność rozszerzyć, chociażby w ramach modernizacji i potrzebował do tego pozwolenia na budowę, to na cele inne niż mieszkaniowe, nie otrzyma go.

Zadania Samorządu Nieruchomości

Pozostało 80% artykułu