Maciej J. Nowak, radca prawny
Zgodnie z przepisami prawa budowlanego warunkiem umożliwiającym uzyskanie pozwolenia na budowę i w konsekwencji rozpoczęcia robót budowlanych jest posiadanie prawa do „dysponowania nieruchomością na cele budowlane". Jest to pojęcie dosyć szerokie.
Oczywiście, właściciela nieruchomości trzeba brać pod uwagę w tym kontekście w pierwszej kolejności. Prawo własności to bowiem najszersze z praw rzeczowych i obejmuje ono z samej swojej natury również możliwość jej zabudowy. Może się jednak zdarzyć, że przedsiębiorca jest tylko współwłaścicielem nieruchomości. W takim przypadku nie ma on samodzielnie uprawnienia do rozpoczęcia budowy. Potrzebna będzie do niej zgoda wszystkich współwłaścicieli. Wymóg ten może czasem prowadzić do pewnych komplikacji. Zwłaszcza gdy jeden z kilku współwłaścicieli na dłuższy czas wyjechał i pozostałym współwłaścicielom trudno się z nim porozumieć i uzyskać oświadczenie wyrażające zgodę na zabudowę. Dlatego też, aby zredukować tego typu kłopoty, warto, by współwłaściciele mogli spośród siebie powołać zarządcę. W takiej sytuacji może on samodzielnie, ale w imieniu wszystkich współwłaścicieli, złożyć wniosek o wydanie pozwolenia na budowę.
Poza właścicielem „prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane" ma również użytkownik wieczysty. Użytkowanie wieczyste to kolejne po własności prawo rzeczowe, na podstawie którego dysponent może korzystać z gruntu. Co prawda zdarzyć się może, że umowa ustanawiająca użytkowanie wieczyste zawiera pewne ograniczenia. Może na przykład wprowadzać zastrzeżenia, że użytkownik wieczysty nie może w ogóle albo w określony sposób zabudować swojej nieruchomości. Jest to jednak wyjątek od zasady, zgodnie z którą możliwość zabudowy ma także użytkownik wieczysty.
W orzecznictwie przesądzono również, że prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane może też wynikać z umowy cywilnej. Tak więc np. gdy w umowie dzierżawcy właściciel (użytkownik wieczysty) upoważni dzierżawcę do zabudowy nieruchomości – to także dzierżawca może wnioskować o pozwolenie na budowę.