Ulga mieszkaniowa: wykup mieszkania od małżonka to cel mieszkaniowy

Sprzedawca mieszkania nie zapłaci PIT od dochodu, jeśli przeznaczy pieniądze na wykup wspólnego lokalu od eksmałżonka.

Publikacja: 19.09.2023 19:29

Ulga mieszkaniowa: wykup mieszkania od małżonka to cel mieszkaniowy

Foto: Adobe Stock

Mamy dobrą wiadomość dla tych, którzy po sprzedaży nieruchomości chcą skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej. Fiskus zmienił niekorzystne dla podatników stanowisko i przyznaje teraz, że prawo do zwolnienia z PIT daje też spłata byłego małżonka, w wyniku której uzyskujemy pełną własność mieszkania/domu.

Przypomnijmy, że zgodnie z ustawą o PIT sprzedawca nieruchomości musi wyliczyć dochód z transakcji i zapłacić od niego 19-proc. podatek. Chyba że pozbywa się jej po pięciu latach od zakupu (licząc od końca roku, w którym ją nabył). Jeśli do sprzedaży doszło szybciej, pozostaje mu przeznaczenie pieniędzy na własne cele mieszkaniowe. Ma na to trzy lata, liczone od końca roku, w którym doszło do transakcji.

Rozliczenia po rozwodzie

Prawo do ulgi przysługuje między innymi tym, którzy wydali pieniądze na nabycie mieszkania lub domu. Czy także wtedy, gdy transakcję przeprowadzono z byłym małżonkiem? W takiej sytuacji znalazł się mężczyzna, który rozwiódł się z żoną. Przed rozejściem mieszkali w domu, który był częścią ich wspólnego majątku. W procesie rozwodowym mężczyzna został zobowiązany do spłaty połowy wartości domu. Pieniądze na ten cel miał ze sprzedaży lokalu, który był tylko jego własnością. Obecnie mieszka w domu.

Czy mężczyzna może skorzystać ze zwolnienia z PIT? Twierdzi, że tak, ponieważ pieniądze ze sprzedaży lokalu przeznaczył na własne cele mieszkaniowe (czyli spłatę domu, w którym mieszka). Dyrektor Krajowej informacji Skarbowej miał jednak inne zdanie. Uznał, że spłaty między eksmałżonkami nie są wydatkami na własne cele mieszkaniowe. „Spłata na rzecz byłego małżonka jest wydatkiem dokonanym z tytułu podziału majątku wspólnego w wyniku ustania małżeńskiej wspólności majątkowej. Nie stanowi natomiast wydatku na nabycie nieruchomości będącej przedmiotem podziału majątku dorobkowego małżonków, bowiem do nabycia, w momencie podziału majątku, nie doszło” – podkreślił dyrektor KIS.

Czytaj więcej

Sąd: syn skorzysta z ulgi mieszkaniowej przez PIT ojca

Fiskus zmienia zdanie

Szef Krajowej Administracji Skarbowej zmienił to stanowisko. Stwierdził, że mężczyzna jest uprawniony do zwolnienia z PIT. Spłatę byłego małżonka można bowiem uznać za wydatek na własne cele mieszkaniowe (nr DOP3.8222.130.2023.EILK). To niejedyna zmieniona interpretacja, podobnie było w sprawie rozliczającej się z byłym mężem kobiety (nr DOP3.8222.137.2023.EILK).

Co wpłynęło na ewolucję poglądów fiskusa? Orzecznictwo sądowe. Przykładowo wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (sygn. II FSK 724/20). Dotyczył podobnej sprawy – eksmąż po rozwodzie spłacił byłą żonę pieniędzmi ze sprzedaży własnego lokalu. I stał się jedynym właścicielem mieszkania, które w czasie małżeństwa należało do wspólnego majątku. Fiskus nie zgodził się na zwolnienie z PIT, twierdząc, że nie można po raz drugi nabyć stanowiącego współwłasność mieszkania. Ale sąd przyznał rację mężczyźnie. Przypomniał, że przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli oznacza, iż staje się on jedynym właścicielem, a dotychczasowi współwłaściciele otrzymują spłatę z tytułu ich udziału. Można zatem uznać, że spłacając współwłaścicieli w ramach zniesienia współwłasności, właściciel nabywa pozostałe udziały w rzeczy.

NSA zwrócił uwagę, że w ustawie o PIT nie zdefiniowano pojęcia nabycia. Dlatego trzeba odwołać się do języka potocznego, w którym oznacza „otrzymać coś na własność, zyskać coś lub zdobyć” (Słownik Języka Polskiego PWN). Zniesienie współwłasności poprzez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych stanowi uzyskanie udziału dotychczasowego współwłaściciela, a zatem jego nabycie. A jednym z wydatków na cele mieszkaniowe jest nabycie udziału w nieruchomości lub prawie do lokalu.

NSA przypomniał również, że zwolnienie z PIT jest normą celu społecznego, mającą ułatwić zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych. Za korzystnym dla podatników rozumieniem pojęcia nabycia udziału w nieruchomości przemawia zatem także wykładnia celowościowa.

Reasumując, spłata byłego małżonka daje prawo do ulgi mieszkaniowej.

Takie samo stanowisko przedstawiono w innych wyrokach NSA (sygn. II FSK 1723/19 czy II FSK 694/21).

Cele mieszkaniowe

Oprócz zakupu mieszkania/domu premiowane zwolnieniem z PIT są też inne wydatki, np. na:

- nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego,

- nabycie gruntu pod budowę domu,

 - budowę, rozbudowę, przebudowę, nadbudowę oraz remont mieszkania albo domu,

- spłatę kredytu mieszkaniowego (zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu) oraz odsetek.

Zainwestować można w nieruchomość położoną nie tylko w Polsce, ale też w innym państwie Unii Europejskiej, EOG lub w Szwajcarii.

Jak już wspomnieliśmy, podatek od dochodu ze sprzedaży mieszkania/domu wynosi 19 proc. Stawka jest stała, niezależnie od tego, ile zarobiliśmy na transakcji. Oczywiście nic nie musi płacić fiskusowi osoba, która sprzedała nieruchomość taniej, niż kupiła.

Jak liczyć pięć lat od nabycia

Rozliczać się ze skarbówką nie muszą ci, którzy sprzedali mieszkanie/dom po pięciu latach od nabycia (liczonych od końca roku, w którym je kupili).

Przykład:

Pan Kowalski kupił mieszkanie na początku 2017 r. Sprzedał je w połowie 2023 r. Nie musi płacić PIT od dochodu. Minęło bowiem pięć lat od zakupu lokalu.

Jak liczyć termin, jeśli odziedziczyliśmy nieruchomość? Decyduje moment jej nabycia przez spadkodawcę.

Przykład:

Pan Kowalski w 2020 r. odziedziczył dziesięcioletnie mieszkanie po matce. W 2023 r. je sprzedał. Nie musi rozliczać się ze skarbówką, mimo że nie minęło pięć lat od dziedziczenia mieszkania. Liczy się bowiem moment nabycia lokalu przez matkę. Pięcioletni termin już więc minął.

Opinia dla „Rzeczpospolitej”
Grzegorz Grochowina, szef zespołu zarządzania wiedzą w departamencie podatkowym w KPMG w Polsce

Wydatkiem na cele mieszkaniowe uprawniającym do zwolnienia z PIT jest m.in. nabycie udziałów w domu bądź lokalu mieszkalnym. Takie nabycie następuje wskutek spłaty byłego małżonka, z którym mieliśmy wspólną nieruchomość. Wykupujemy jego udział i jeśli nieruchomość jest przeznaczona na nasze potrzeby mieszkaniowe, są spełnione warunki zwolnienia z podatku. Dobrze, że fiskus to dostrzegł. Aczkolwiek najprawdopodobniej nie zmieniłby zdania, gdyby nie orzecznictwo sądowe. Słusznie w nim wskazano, że celem ulgi jest ułatwianie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych i fiskus powinien to uwzględniać.

Czy osoby, które wcześniej w takich sytuacjach płaciły podatek, mogą go odzyskać? Co do zasady tak. Powinny złożyć korektę zeznania PIT wraz z wnioskiem o stwierdzenie nadpłaty, w którym uzasadnią przyczyny korekty, powołując się m.in. na korzystne orzecznictwo oraz zmieniane interpretacje.

Mamy dobrą wiadomość dla tych, którzy po sprzedaży nieruchomości chcą skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej. Fiskus zmienił niekorzystne dla podatników stanowisko i przyznaje teraz, że prawo do zwolnienia z PIT daje też spłata byłego małżonka, w wyniku której uzyskujemy pełną własność mieszkania/domu.

Przypomnijmy, że zgodnie z ustawą o PIT sprzedawca nieruchomości musi wyliczyć dochód z transakcji i zapłacić od niego 19-proc. podatek. Chyba że pozbywa się jej po pięciu latach od zakupu (licząc od końca roku, w którym ją nabył). Jeśli do sprzedaży doszło szybciej, pozostaje mu przeznaczenie pieniędzy na własne cele mieszkaniowe. Ma na to trzy lata, liczone od końca roku, w którym doszło do transakcji.

Pozostało 89% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Jak kwestionować niezgodne z prawem plany inwestycyjne sąsiada? Odpowiadamy
Materiał Promocyjny
Mity i fakty - Czy to prawda, że elektryczne auta palą się częściej niż spalinowe?
Praca, Emerytury i renty
Krem z filtrem, walizka i autoresponder – co o urlopie powinien wiedzieć pracownik
W sądzie i w urzędzie
Jak otrzymać bon energetyczny? Jest wzór wniosku
Nieruchomości
Większe odległości od działki sąsiada. Jakie zmiany się szykują
Administracja
Rzeka zabrała część nieruchomości. Kiedy przysługuje odszkodowanie?