Po sprzedaży domu nie inwestuj

Jeśli te środki wydamy na inne cele, a nową nieruchomość sfinansujemy kredytem, to ulga nie przysługuje.

[b]Tak wynika z wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 26 października 2009 r. (sygn. III SA/Wa 760/09)[/b].

Sprawa dotyczyła podatnika, który w 2003 r. sprzedał kupione dwa lata wcześniej mieszkanie. Aby uniknąć 10-proc. zryczałtowanego podatku od sprzedaży nieruchomości, złożył oświadczenie, że cały przychód w ciągu dwóch lat przeznaczy na własne cele mieszkaniowe. Jeszcze w tym samym roku kupił nowe mieszkanie. Wydał na nie więcej, niż wyniosła cena za sprzedany lokal. Był więc przekonany, że dopełnił wszystkich warunków uniknięcia podatku.

Urząd skarbowy uważał inaczej i wydał decyzję, z której wynikał obowiązek zapłaty kilkunastu tysięcy złotych. Dlaczego? W akcie notarialnym sprzedaży mieszkania urząd znalazł informację, że część pieniędzy nie trafi do zbywcy, ale bezpośrednio do banku, w którym kiedyś zaciągnął on kredyt. Co istotne, spłata tego kredytu nie spełniała kryteriów wydatku na cele mieszkaniowe. Urząd zwrócił też uwagę, że zakup nowego mieszkania w znacznej części finansowany był kolejną pożyczką z banku. Uznał więc, że części uzyskanego przychodu podatnik nie przeznaczył na cele mieszkaniowe.

[srodtytul]Konkretny przychód[/srodtytul]

Sprawa trafiła do sądu.

– Wykładnia prezentowana przez organy podatkowe oznaczałaby, że w akcie notarialnym sprzedaży mieszkania należałoby spisać numery banknotów, którymi płaci kupujący. Tylko wtedy można mieć pewność, że wydany został konkretny przychód – powiedział Bogusław Wolniewicz, radca prawny reprezentujący podatnika. Podkreślił, że zainteresowany spełnił wszystkie warunki: złożył oświadczenie i wydał odpowiednią kwotę na cele mieszkaniowe. Nie może więc być wątpliwości, że ma prawo do ulgi.

Sąd nie zgodził się z tymi argumentami i oddalił skargę. Wskazał, że częścią pieniędzy przeznaczoną na spłatę kredytu podatnik nigdy nie dysponował, bo trafiła ona od razu do banku. Przychód ten został więc wydany na cele, które nie uprawniały do zwolnienia. Zdaniem sądu wyklucza to możliwość skorzystania z ulgi. To dlatego, że w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy o PIT w brzmieniu obowiązującym w 2003 r. mowa jest o konkretnym przychodzie. WSA przyznał, że sprawa jest kontrowersyjna: jeden z sędziów zgłosił zdanie odrębne, a orzecznictwo jest niejednolite.

Co na to eksperci?

– Trudno zgodzić się z tym wyrokiem. W przepisach jest bowiem mowa o przeznaczeniu na określone cele przychodów, a nie konkretnych pieniędzy. Trudno się także powoływać na wykładnię celowościową lub systemową. Wnioski są bowiem absurdalne. Oznaczałoby to, że osoba, która sprzedała dom i chce skorzystać ze zwolnienia, ma przechowywać otrzymane konkretne pieniądze do momentu ich wydania na cele mieszkaniowe. Nie może więc kupić np. obligacji lub zainwestować środków na giełdzie? Nie ma również prawa części pieniędzy przeznaczyć na nabycie samochodu, nawet jeśli później dołoży odpowiednią kwotę do kupna mieszkania z bieżących zarobków? – zauważa Marcin Eckert, radca prawny prowadzący Kancelarię Podatków i Prawa Pracy.

[srodtytul]Aktualny problem[/srodtytul]

– Aby skorzystać ze zwolnienia, trzeba złożyć oświadczenie w urzędzie skarbowym i w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży nieruchomości wydać określoną kwotę na cele mieszkaniowe. To jedyne warunki wynikające z przepisów – mówi Joanna Aleksiejczuk z kancelarii MDDP.

Zwraca uwagę na art. 19 ust. 1 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=80474]ustawy o PIT[/link]. Zgodnie z nim przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Przepisy definiują więc przychód jako określoną kwotę. Przychodu ze zbycia nieruchomości nie należy zatem utożsamiać z faktycznie uzyskanymi środkami.

– Co prawda wyrok dotyczy nieobowiązujących już przepisów, ale przedstawiony w nim sposób rozumowania może być przyczyną kłopotów podatników także na gruncie aktualnego brzmienia ustawy – podkreśla Eckert. Wyjaśnia, że 1 stycznia 2009 r. wszedł w życie art. 21 ust. 1 pkt 131, który ustanowił podobnie sformułowane zwolnienie dla przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Zastąpił on ulgę meldunkową. Dziś także warunkiem uniknięcia podatku jest wydanie pieniędzy na własne cele mieszkaniowe w ciągu dwóch lat od końca roku podatkowego.

[ramka][b]Rozbieżne orzecznictwo[/b]

[b]W wyroku z 19 maja 2009 r. (sygn. III SA/Wa 3005/08) WSA w Warszawie rozstrzygnął taki problem zupełnie inaczej.[/b] Uznał, że zaprezentowana przez organy podatkowe wykładnia jest nieprawidłowa. Powodowałaby ona, że ulga nie przysługiwałaby np. podatnikowi, który po sprzedaży nieruchomości ulokował pieniądze w papierach wartościowych, a później sprzedał je w celu uzyskania środków na nabycie nowego domu lub mieszkania. Poza tym podatnik, który zgodziłby się na odroczenie terminu płatności ceny na dwa lata, w ogóle nie mógłby skorzystać z tego zwolnienia. Dlatego sąd uznał, że nie jest istotne, skąd pochodzą środki na zakup nowej nieruchomości. Ważne jest jedynie, aby w ciągu dwóch lat podatnik po uprzednim powiększeniu swojego majątku o środki ze sprzedaży nieruchomości taką samą część – obojętnie skąd pochodzącą – przeznaczył na zakup innej zaspokajającej jego potrzeby mieszkaniowe.[/ramka]