Komu nie opłaca się rycząłt od najmu

Podatnik zawsze dąży do minimalizacji obciążenia daniną swojego dochodu. Jednak fiskus nie zamierza dalej łagodzić podatku od dochodów z najmu nieruchomości. W przyszłym roku nadal będą obowiązywać dotychczasowe stawki podatkowe w zakresie zryczałtowanego podatku od nieruchomości. Nie zmieniają się także stawki PIT od dochodów z działalności gospodarczej. Nadal obowiązuje 8,5 % ryczałt od przychodów, natomiast według zasad ogólnych zapłacimy podatek od dochodu według skali ze stawkami 18% i 32%.

To, która z form opodatkowania jest bardziej opłacalna, zależy od konkretnej sytuacji. Mają tu znaczenie przede wszystkim dwie kwestie:

1. Kiedy i w jaki sposób nieruchomość została nabyta,

2. Czy były ponoszone znaczące nakłady na remonty lub ulepszenia.

Nabycie nieruchomości powoduje ustalenie wartości początkowej będącej podstawą amortyzacji, której nie stosuje się przy ryczałcie. A właśnie amortyzacja może okazać się na tyle wysoka, że dochody z wynajmu będą bardzo niewielkie. Dla odmiany nieruchomość nabyta w drodze darowizny nie posiada wartości początkowej.

Z kolei nakłady na remonty mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów, a ulepszenia (modernizacje) podwyższają wartość, od której dokonuje się odpisów amortyzacyjnych, które wg stawek podstawowych wynoszą przykładowo: 1,5% dla budynków mieszkalnych, a 2,5 % dla budynków niemieszkalnych i 4,5 % dla lokali niemieszkalnych.

[b] Problemem są jednak nieruchomości nabyte na tyle dawno, że ich wartość początkowa generuje śmiesznie małe odpisy amortyzacyjne. Nieruchomość nabyta za 100 000 złotych w roku 1995 może być obecnie warta nawet dziesięć razy tyle. Czy podatnik może zrewaloryzować wartość początkową i stosować adekwatne odpisy amortyzacyjne? Nie. [/b]

Z faktu, że kupione przed dziesięciu laty nieruchomości w dużym mieście mają obecnie kilkakrotnie wyższą wartość nie wynika, by proporcjonalnie można było zwiększyć odpisy amortyzacyjne. Ostatnia aktualizacja amortyzacji przeprowadzona została zgodnie z § 9 nieobowiązującego już [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=72910]rozporządzenia Ministra Finansów z 20 stycznia 1995 r. w sprawie amortyzacji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a także wyceny środków trwałych (Dz.U. Nr 7, poz. 34)[/link]. Na podstawie tego przepisu podatnicy, z wyjątkiem postawionych w stan likwidacji oraz w stosunku do których ogłoszono upadłość, dokonywali wyceny środków trwałych według ich stanu na dzień 1 stycznia 1995 r. w terminie do 30 września 1995 r.

Próby dokonywania aktualizacji amortyzacji przez podatników w ciągu ostatnich 15 lat uznawane były przez organy podatkowe za niedopuszczalne. Ich stanowisko potwierdza między innymi wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 30 maja 2008 r. (sygn. akt III SA/Wa 42/2008) omawiany w „Rzeczpospolitej”: „Aktualizacja wyceny środków trwałych może mieć wpływ na wysokość kosztów uzyskania przychodów tylko wówczas, gdy dokonuje się jej na podstawie specjalnego rozporządzenia wydanego przez Ministra Finansów.” (więcej w artykule [link=http://www.rp.pl/artykul/144370.html]„Kiedy wycena ma wpływ na wysokość kosztów”[/link]).

[b] Co może zrobić podatnik, żeby wykorzystać możliwość kształtowania kosztów?[/b]

[b]1. Oszacować wartość nieruchomości, gdy nie można ustalić wartości jej nabycia lub wytworzenia (wybudowania)[/b]

Jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji, wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia (art. 22g ust. 8 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=346580]ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych[/link]; dalej updof). Jeżeli podatnik nie może ustalić kosztu wytworzenia, o którym mowa w ust. 4, wartość początkową ustala się w wysokości określonej z uwzględnieniem cen rynkowych, o których mowa w ust. 8, przez biegłego, powołanego przez podatnika (art. 22g ust. 9 updof). Zupełnie nieatrakcyjna wydaje się tzw. stawka ustawowa, zgodnie z którą podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

[b]2. Modernizować - ulepszać[/b]

Jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3 500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji. Ulepszenie nie tylko zwiększa podstawę odpisów amortyzacyjnych, ale (w sytuacji, gdy nakłady na ulepszenie przekraczają 30% wartości początkowej) również przyśpiesza amortyzację lokalu lub budynku do 10% rocznie. Tu zemści się na fiskusie brak aktualizacji wartości początkowej. Dla budynków lub lokali nabytych przed wielu laty nawet mały koszt modernizacji z łatwością przekroczy 30% wartości początkowej. Wówczas całą wartość wraz z amortyzacją odpiszemy od kosztów w ciągu zaledwie 10 lat.

[b] 3. Remontować [/b]

Nakłady o charakterze odtworzeniowym, nawet o znacznej wartości, będą mogły zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów w roku ich poniesienia. W mojej ocenie są to nie tylko malowanie, tapetowanie czy cyklinowanie podłóg, ale również np. również wymiana instalacji wodnej. Jest to pogląd mogący wywoływać kontrowersje lecz mimo relatywnie wysokiego kosztu wymiana skorodowanych rur instalacji wodnej na nowe jest jedynie naprawą i nie podnosi wartości użytkowej. Dla odmiany montaż rolet można uznać za ulepszenie.

[b]4. Po zamortyzowaniu budynku - stosować ryczałt [/b]