Czy zakup domu letniskowego może być uznany za własny cel mieszkaniowy?

W zeszłym roku mąż otrzymał darowizną mieszkanie i po pół roku je sprzedał. Czy unikniemy podatku od sprzedaży, jeśli kupimy działkę z domkiem letniskowym nad morzem lub w górach?

– pyta czytelniczka

Nie, chyba że zmodernizują Państwo domek tak, by można było w nim mieszkać cały rok i przeznaczą go na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych, co w praktyce może oznaczać konieczność zamieszkania w nim na stałe.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych

(ustawa o PIT) mówi jasno: sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od nabycia rodzi obowiązek zapłaty podatku. W przypadku nieruchomości nabytej (kupionej, odziedziczonej, otrzymanej w darowiźnie) w 2011 r. podatek wynosi 19% dochodu, czyli faktycznego zarobku. Dochodem jest bowiem różnica między przychodem ze sprzedaży  a kosztami.

Obdarowany nie ma kosztów

Co może być kosztem, gdy nabywca dostał nieruchomość za darmo, w drodze spadku lub darowizny? Zgodnie z art. 22 ust. 6d  ustawy o PIT za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wynika z tego, że jeśli obdarowany mieszkaniem  nie musiał płacić podatku od spadków i darowizn, bo był z niego zwolniony, a na dodatek nie poczynił żadnych nakładów zwiększających wartość mieszkania przed sprzedażą, to nie za bardzo może odliczyć jakieś koszty. Podatek dochodowy od zarobionej na transakcji kwoty może być naprawdę spory.

W takiej sytuacji zarobione pieniądze z pewnością warto zainwestować w inną nieruchomość. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT podatku można uniknąć, gdy pieniądze uzyskane ze sprzedaży przeznaczy się na inny cel mieszkaniowy w ciągu dwóch lat od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż (w przypadku męża czytelniczki – do końca 2013 r.).

Cel - mieszkać, a nie tylko wypoczywać

Nie każdy wydatek na inną nieruchomość daje prawo do zwolnienia.  Zgodnie z ustawą o PIT celami mieszkaniowymi są:

- zakup budynku mieszkalnego (np. domu jednorodzinnego czy wielorodzinnego); jego części lub udziału w takim budynku (także na rynku wtórnym),- zakup mieszkania lub udziału w mieszkaniu,

- zakup spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania lub udziału w takim prawie,

- zakup gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie,

- zakup prawa użytkowania wieczystego gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim prawie,

- zakup gruntu z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

- zakup gruntu, który w ciągu dwóch lat od zakupu stanie się działką budowlaną,

- budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub remont własnego budynku mieszkalnego,

- rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego,

- spłata kredytu oraz odsetek od kredytu zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości,

- spłata kredytu oraz odsetek od tego kredytu, który podatnik zaciągnął przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży, by spłacić zaciągnięty wcześniej kredyt na własne cele mieszkaniowe,

- spłata każdego kolejnego kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na spłatę kredytu na własne cele mieszkaniowe.

Co ważne wydatki na cele mieszkaniowe nie muszą być poniesione w Polsce. Zwolnienie przysługuje także wtedy, gdy nabywana (budowana) nieruchomość położona jest na terytorium Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego i w Szwajcarii.

W ustawie o PIT wyraźnie zaznaczono, że celem mieszkaniowym nie jest:

- nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub

- budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa, adaptacja lub remont budynku albo jego części

- jeśli przeznaczone są na cele rekreacyjne.

To oznacza, że zakup domku letniskowego nie da prawa do zwolnienia. Ale...

Dom letniskowy, też może być mieszkalny

Ani ustawa Prawo budowlane ani ustawa o PIT nie zawierają definicji "budynku rekreacyjnego". Zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316), dom letniskowy należy do klasy budynków mieszkalnych. A zatem w pojęciu budynku mieszkalnego mieści się także pojęcie budynku mieszkalnego letniskowego, a  o tym czy dom można uznać za letniskowy czy za budynek mieszkalny, decyduje jego przeznaczenie. Tak też przyjmują urzędy skarbowe.