Jak ustalić wartość budowli

Tak orzekł WSA w Olsztynie 14 lipca 2011 (I SA/Ol 396/11, I SA/Ol 439-443/11).

Spółka otrzymała, w zamian za udziały, wkład niepieniężny w postaci zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W wyniku wyceny tego aportu skorygowano deklarację na podatek od nieruchomości, przyjmując za podstawę opodatkowania wartość początkową środków trwałych (budowli) wykazanych w ewidencji poprzedniego właściciela, pomniejszoną o stan ich umorzenia.

Organy podatkowe zakwestionowały korektę, powołując się na art. 16g ust. 10 pkt 1 ustawy o CIT, zgodnie z którym w przypadku nabycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części łączną wartość początkową nabytych środków trwałych stanowi ich wartość rynkowa, jeśli występuje tzw. dodatnia wartość firmy, definiowana jako dodatnia różnica między ceną nabycia przedsiębiorstwa a jego wartością rynkową.

W poszczególnych decyzjach określono spółce zobowiązania podatkowe za lata 2003 – 2009, biorąc za podstawę opodatkowania budowli wartości wynikające z operatu szacunkowego biegłego powołanego przez organ.Sąd uchylił wszystkie zaskarżone decyzje. W uzasadnieniu stwierdził, że spółka prawidłowo za podstawę opodatkowania przyjęła wartości będące podstawą naliczania odpisów amortyzacyjnych dla celów CIT.

W ocenie sądu nie stosuje się tu  art. 16g ust. 2 ustawy o CIT, bo możliwość jego zastosowania wyłącza treść art. 4 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, z którego wynika, że nie można odwoływać się do wartości rynkowej w przypadku środków trwałych podlegających amortyzacji.

Jedynie dla tych nieruchomości, które z mocy prawa nie podlegają odpisom amortyzacyjnym, należy określić wartość rynkową, co leży w gestii podatnika.

Karol Pisarewicz, współpracownik Zespołu Zarządzania Wiedzą Podatkową firmy Deloitte

Komentuje:

Łukasz Kuryło-Gołoś starszy menedżer w Dziale Doradztwa Podatkowego firmy Deloitte (biuro we Wrocławiu)

Komentowane rozstrzygnięcie sądu (notabene tego samego, który wprowadził mnóstwo wątpliwości wyrokiem z 30 lipca 2009) należy ocenić pozytywnie. Dla przypomnienia, we wspomnianym wyroku WSA w Olsztynie stwierdził, że art. 4 ust. 1 pkt 3 i ust. 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych nie zakłada automatycznego uznania przez organ przyjętej przez podatnika wartości dla celów amortyzacji w CIT jako podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości.

W mojej ocenie nie powinno być wątpliwości, że prawidłowe ustalenie wartości początkowej na gruncie ustawy o CIT nie daje organom właściwym dla celów wymiaru podatku od nieruchomości jakiejkolwiek możliwości ingerencji w wartość budowli. Wątpliwa jest także ich domniemana kompetencja do badania poprawności określenia wartości początkowej, gdyż organy te nie są właściwe w żadnych sprawach z zakresu podatku dochodowego, a zatem trudno im przypisać stosowną wiedzę i doświadczenie (w świetle ogólnych zasad postępowania podatkowego nie może być to zaakceptowane).

Przy okazji niektórych działań restrukturyzacyjnych możliwe było i w ograniczonym zakresie jest możliwe nadal, aby podstawa opodatkowania budowli została zmieniona, w tym także zmniejszona (najczęściej korekcie do wartości netto). Jednak na podstawie aktualnych przepisów, w sytuacji wniesienia aportem zorganizowanej części przedsiębiorstwa obowiązuje zasada kontynuacji amortyzacji, w tym także kontynuacji wyceny (ustalenia wartości początkowej).

De lege ferenda zasadne byłoby wprowadzenie jasnych uregulowań dotyczących konieczności korekty podatku od nieruchomości w razie korekty wartości początkowej budowli lub alternatywnie oderwanie wartości budowli dla celów podatku od nieruchomości od kategorii wartości początkowej dla celów CIT.

Warto zauważyć, że w wartości początkowej ustalanej dla celów CIT uwzględniane są także koszty finansowe, co sprawia, że firmy realizujące inwestycję ze środków zewnętrznych płacą wyższy podatek niż te, które ją finansują ze środków własnych. Bardziej zasadne byłoby przyjęcie za podstawę opodatkowania chociażby wartości początkowej bez uwzględnienia kosztów odsetek i różnic kursowych.

Zobacz serwis:

Podatki i księgi » Nieruchomości » Podatek od nieruchomości