Nie wolno sprzedać lokalu zakładowego z najemcą

Tak uznał Sąd Najwyższy w precedensowym wyroku z 21 sierpnia 2008 r.(sygn. IV CSK 191/08).

Chodzi o mieszkania w kilku budynkach, które do 1995 r. były własnością przedsiębiorstwa komunalnego.

Mieszkania te zostały przydzielone jego pracownikom jako zakładowe. W 1995 r. przedsiębiorstwo skorzystało z możliwości przewidzianej w ustawie z 12 października 1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe i zawarło z Gdańską Spółdzielnią Budownictwa Mieszkaniowego umowę o bezpłatnym przekazaniu jej swoich budynków. W umowie spółdzielnia zobowiązała się do przyjęcia lokatorów na członków i do przydzielenia im praw spółdzielczych do mieszkań na zasadach przewidzianych w jej statucie. Do tego jednak nie doszło.

Sądy nie dociekały, jakie były tego przyczyny, ale zapewne lokatorów po prostu nie było stać na wydatki z tym związane. Dopiero w czerwcu 2000 r. ustawa z 1994 r. została uzupełniona o przepis ograniczający wysokość wkładu mieszkaniowego, jaki mają wnieść lokatorzy byłych mieszkań zakładowych do spółdzielni w celu uzyskania przydziału na prawach lokatorskich, do 5 proc. aktualnej wartości rynkowej lokalu (z prawem do zaliczenia na ten wkład kaucji mieszkaniowej).

W 2000 r. spółdzielnia jako właściciel budynków wyodrębniła własność poszczególnych mieszkań i sprzedała je nieistniejącej już dziś spółce akcyjnej Prolim z Sopotu, przejętej później przez Millennium Leasing sp. z o.o. specjalizującą się w leasingu nieruchomości. W umowie tej spółdzielnia zastrzegła sobie na pięć lat, do 2005 r., prawo odkupu mieszkań, gdyby lokatorzy zgłosili chęć wstąpienia do niej i nabycia lokali na prawach spółdzielczych.

Tylko kilku lokatorów skorzystało z tej możliwości. Duża grupa natomiast (78 osób) zdecydowała się na wystąpienie do sądu przeciwko spółdzielni i spółce o ustalenie, że umowy sprzedaży ich mieszkań są nieważne. Powołując się na art. 58 kodeksu cywilnego, lokatorzy twierdzili, że umowy te są nieważne jako sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i zmierzające do obejścia prawa.

Sąd I instancji z tym się nie zgodził i oddalił ich żądania. Uznał, że interesy lokatorów wystarczająco zabezpieczało zastrzeżenie przez spółdzielnię prawa odkupu na wypadek, gdyby chcieli uzyskać jej członkostwo.

Sąd II instancji zaakceptował ten wyrok. Także w jego ocenie spółdzielnia, skoro była właścicielem mieszkań, miała prawo nimi rozporządzać, w tym sprzedać je spółce.

Tylko jedna lokatorka zdecydowała się na wniesienie skargi kasacyjnej od tego wyroku. Zarzucała przede wszystkim naruszenie art. 58 k.c., a także przepisów proceduralnych. SN skargę tę uwzględnił i uchylił zaskarżony wyrok.

Sędzia Antoni Górski podkreślił doniosły społeczny wymiar tej sprawy. Zaznaczył, że SN miał dotychczas mało okazji do wypowiadania się na tle ustawy z 1994 r. Przypomniał dwa podstawowe jej cele. Pierwszy to uwolnienie przedsiębiorstw państwowych od ogona w postaci obowiązków o charakterze socjalnym i przekazanie ich zasobów mieszkalnych podmiotom zajmującym się nimi profesjonalnie. Drugi cel zaś to zabezpieczenie interesów dotychczasowych lokatorów – pracowników przedsiębiorstw państwowych i ich bliskich.

– W tej sprawie sądy nie uwzględniły dostatecznie tego drugiego celu – stwierdził sędzia. – Wręcz go pominęły. Kategorycznie eksponowały uprawnienia właścicielskie spółdzielni i szanse, jakie dawało najemcom zagwarantowane na pięć lat prawo odkupu. Tego nie można zaakceptować. Nie wiadomo, czy najemcy mieli świadomość istnienia terminu i związanych z nim możliwości.

Co ważniejsze, sąd nie przeanalizował sformułowania umowy o przekazaniu, że lokatorzy mogą być przyjęci do spółdzielni na zasadach przewidzianych w jej statucie. Statut uwzględnia sytuacje typowe, to, że spółdzielnia podejmuje inwestycję, zaciąga kredyt bankowy, członkowie płacą wkład i otrzymują lokal.

– Tymczasem tu sytuacja jest inna – tłumaczył sędzia Górski. Spółdzielnia otrzymała budynki nieodpłatnie. Trzeba ocenić, czy żądanie wkładów ustalanych tak jak za mieszkania w domach przez nią wybudowanych nie pozostaje w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego, czy nie jest nadużyciem prawa, czy więc spółdzielnia nie powinna zmienić statutu i obniżyć wysokości wkładu za mieszkania w przejętych budynkach zakładowych. Dokonał tego potem ustawodawca, ograniczając wkład mieszkaniowy w tych wypadkach do 5 proc. wartości rynkowej lokalu.

– Nierozważenie sprawy w tym aspekcie uzasadnia uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania – zaznaczył sędzia.

W art. 5 kodeksu cywilnego zapisana została generalna zasada: nie można czynić ze swojego prawa (w tym oczywiście prawa własności) użytku, który byłby sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub zasadami współżycia społecznego (godziwego postępowania).

Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.

W bezpośrednim związku z tymi zapisami pozostaje art. 58 kodeksu cywilnego. W myśl tego przepisu czynność prawna sprzeczna z ustawą lub mająca na celu obejście ustawy jest co do zasady nieważna (chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek). Nieważna jest też czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.