Trzeba zwrócić najemcy to, co wcześniej zainwestował

[b]Sąd Najwyższy w wyroku z 15 lipca 2010 r. (IV CSK 138/10) [/b]uznał, że jeśli w związku z zawarciem kolejnej umowy czy kolejnych umów dzierżawy nie doszło do faktycznego wydania jej przedmiotu wydzierżawiającemu, to roczny termin przedawnienia roszczenia o zwrot nakładów liczy się od faktycznego wydania przedmiotu po zakończeniu ostatniej umowy.

[srodtytul]Umowa na 15 lat[/srodtytul]

Marek L. wraz ze wspólnikiem zawarł z miastem i gminą P. umowę upoważniającą go do prowadzenia plaży miejskiej nad jeziorem na 15 lat. Umowa ta, zwana agencyjną, była w istocie umową dzierżawy.

Dzierżawcy zobowiązali się w niej do dokonania po uzyskaniu akceptacji wydzierżawiającego remontów i inwestycji wskazanych w załączniku do umowy, wedle ustalonego w nim harmonogramu. Umowa dawała im prawo do potrącenia tych nakładów z czynszu, ale nie więcej niż do wysokości 50 proc. tego czynszu.

Najemcy roboty te przeprowadzili z akceptacją drugiej strony umowy, a przynajmniej przy braku jej sprzeciwu czy zastrzeżeń.

Przed wygaśnięciem umowy ogłoszono przetarg na oddanie plaży w dzierżawę. Wygrał go Marek L. 30 grudnia 2005 r. został sporządzony protokół zdawczo-odbiorczy na podstawie danych z ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez dzierżawców. Przedstawiciele miasta i gminy obeszli teren plaży i pola namiotowego. Klucze do obiektów, a także znajdujące się w nich rzeczy będące własnością Marka L. pozostały w jego ręku.

[srodtytul]Gmina nie chce oddać[/srodtytul]

Druga umowa najmu, na trzy lata, została zawarta 2 stycznia 2006 r. Jej warunki nie różniły się od przewidzianych w umowie z 1990 r. Przedmiot dzierżawy był taki sam. W umowie znalazła się formuła, że wydzierżawiający wydaje go dzierżawcy, a ten bierze ów obiekt do używania.

Przed zakończeniem tej umowy Marek L. zwrócił się do burmistrza o rozliczenie nakładów. Przedstawił ich wycenę dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego. Wedle wyliczeń należał mu się zwrot z tego tytułu 405 tys. zł. Wydzierżawiający odmówił.

Argumentował, że roszczenie Marka L. przedawniło się, bo skoro nakłady te były poniesione w czasie trwania poprzedniej umowy (w latach 1990 – 1996), to roczny termin do dochodzenia ich zwrotu liczył się od zakończenia tejże umowy. Twierdził też, że nie ma czego rozliczać, bo Marek L. zużył swe nakłady w trakcie umowy dzierżawy.

Sprawa znalazła się w sądzie. Marek L. powoływał się na ustne ustalenia między nim a burmistrzem, wedle których rozliczenie nakładów miało nastąpić po zakończeniu nowej umowy dzierżawy. Sąd I instancji nie uwzględnił zgłoszonego przez miasto i gminę zarzutu przedawnienia. Po uzyskaniu opinii biegłego rzeczoznawcy przyznał Markowi L. tytułem zwrotu nakładów 336 tys. zł.

Sąd II instancji uwzględnił apelację miasta i gminy, oddalając żądania byłego dzierżawcy. Uznał, że jego roszczenie przedawniło się, gdyż po zakończeniu pierwszej umowy przedmiot dzierżawy został wydany. I od tej chwili liczy się roczny termin przedawnienia. Świadczy o tym protokół zdawczo-odbiorczy oraz zawarta w nowej umowie formuła, że wydzierżawiający wydaje przedmiot umowy dzierżawcy, a ten bierze go do używania.

Sąd II instancji zaznaczył, że podniesienie zarzutu przedawnienia przez miasto i gminę nie stoi w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego, a ewentualne uzgodnienia co do przesunięcia terminu rozliczenia nakładów, jako że stronami umowy byli profesjonaliści, powinny być dokonane na piśmie.

[srodtytul]Przedawnienia nie było[/srodtytul]

Sąd Najwyższy uchylił ten wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. Uznał, że rozstrzygnięcie II instancji jest nietrafne wskutek niewłaściwej wykładni pojęcia „zwrot rzeczy”, czyli przedmiotu dzierżawy lub najmu, którym posługuje się art. 677 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=86F27ADE2102E1D67842E76D535F1BD1?id=70928]kodeksu cywilnego[/link] dla wyznaczenia początku biegu terminu przedawnienia. – Nie było podstaw do przyjęcia, że po zakończeniu pierwszej umowy doszło do wydania rzeczy – stwierdziła sędzia Bogumiła Ustjanicz.

Nie daje do tego podstaw sporządzenie takiego jak w tej sprawie protokołu zdawczo-odbiorczego ani zapis w nowej umowie o wydaniu przedmiotu umowy dzierżawcy. – Skoro w zasadzie nie było przerwy między pierwszą a drugą umową, zmiany podmiotowej ani uchwytnych zmian w nowej umowie, nie było potrzeby zwrotu i ponownego wydawania – tłumaczyła sędzia.

Po zakończeniu pierwszej umowy termin przedawnienia roszczeń o zwrot nakładów nie mógł rozpocząć biegu.