[b]Tak uznał Sąd Najwyższy w uchwale z 19 listopada 2010 r. (sygnatura akt II CZP 85/10). [/b] To istotna informacja przede wszystkim dla osób, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego będącego pojedynczym pawilonem. Takich pawilonów, przeznaczonych głównie na sklepy spożywcze, są w kraju tysiące.
Osoby mające własnościowe prawo do lokali użytkowych, tak samo legitymujące się spółdzielczym prawem do lokali mieszkalnych, mogą – na podstawie art. 17[sup]14[/sup] [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=169950]ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych[/link] (u.s.m.) – przekształcić je w odrębną własność. W celu realizacji prawa do przekształcenia przewidzianego w tym i innych przepisach u.s.m. zobowiązano zarządy spółdzielni do podjęcia uchwał określających przedmiot odrębnej własności lokali w poszczególnych nieruchomościach należących do spółdzielni. Uchwała taka musi m.in. określać wielkość udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej związanych z odrębną własnością każdego lokalu. Do tej nieruchomości wspólnej należy – zgodnie z art. 3 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]ustawy o własności lokali[/link] – także grunt.
Z możliwości przewidzianej w art. 17[sup]14[/sup] u.s.m. chciały skorzystać cztery osoby mające spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego na jednym z poznańskich osiedli. Jest to pawilon handlowy o pow. 45 mkw., posadowiony na działce o pow. 252 mkw. (jedyny obiekt na niej).
Spółdzielnia zwróciła się do notariusza o sporządzenie umowy o ustanowieniu i przeniesieniu na wskazane osoby odrębnej własności lokalu. Ten odmówił, argumentując, że taka czynność jest sprzeczna z prawem, byłaby więc w myśl art. 58 ust. § 1 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link] nieważna. W uchwale przedstawionej notariuszowi nie wskazano wielkości udziałów lokalu, który miał być przedmiotem umowy, w nieruchomości wspólnej. Kolejnym powodem odmowy była – wedle notariusza – niemożliwość określenia nieruchomości wspólnej. SN w wyroku z 16 stycznia 2008 r. (sygn. IV CSK 402/07) wskazał wprawdzie jako metodę jej określenia stosunek powierzchni użytkowej do całej działki (w tym wypadku 45/252). Jest to jednak sprzeczne z przepisami o własności lokali, które w myśl art. 42 u.s.m. dla określenia wielkości udziału w nieruchomości wspólnej stosuje się odpowiednio – argumentował notariusz. Poza tym powstałaby taka sytuacja, że spółdzielnia, nie mając prawa do budynku, miałaby większy niż właściciel lokalu udział w gruncie, ponosiłaby koszty z nim związane (opłata za użytkowanie wieczyste, podatek od nieruchomości itd.). W razie zaś przyjęcia metody określenia wielkości udziału w nieruchomości wspólnej przewidzianej w ustawie o własności lokali nie powstanie nieruchomość wspólna, nadal będzie to jedna nieruchomość mająca jednego właściciela – twierdził notariusz. Słowem, ustalenie odrębnej własności lokalu nie będzie możliwe.
Sprawa trafiła do sądu wskutek zażalenia spółdzielni na odmowę dokonania czynności notarialnej. Przekonywała ona, powołując się na wskazany wyżej wyrok SN, że ustanowienie oraz przeniesienie własności budynku jest w tym wypadku możliwe. Sąd jednak nie był tego pewny. Stąd pytanie prawne do SN. W uzasadnieniu powołał liczne argumenty przemawiające przeciwko takiej możliwości, ale i za nią.
