Grillowanie na balkonie, czyli po co wspólnocie regulamin porządku domowego

Czy karmienie gołębi na parapecie zagraża bezpieczeństwu sanitarnemu? Czy ochrona budynku ma prawo nie wpuścić naszych gości? Czy zakres sprzątania klatki schodowej obejmuje również zamiatanie pod wycieraczkami? I czy regulamin porządku domowego może rozwiązać te problemy?

Naruszenia ciszy nocnej czy dewastacje to oczywiste naruszenia porządku domowego, z którymi można walczyć na drodze prawnej, także wtedy, gdy wspólnota nie uchwaliła formalnie regulaminu porządku domowego. Istnieją bowiem ogólnie znane, zwyczajowe zasady porządku domowego, które wynikają także z przepisów kodeksu cywilnego. W relacjach sąsiedzkich występuje jednak cała gama zachowań, które trudno zakwalifikować jako oczywiste naruszenie porządku domowego. Powstaje wówczas pytanie, czy normy zwyczajowe są wystarczającym narzędziem do ustalenia zasad korzystania z budynku, czy jednak należy te zasady spisać. Trudno niekiedy rozstrzygnąć, jak daleko ustalenia właścicieli lokali mogą ingerować w prywatne życie mieszkańców nieruchomości. Czasami zapisanie pewnych zasad wymuszają rozwiązania techniczne przyjęte na terenie nieruchomości (np. monitoring i ochrona budynku).

[srodtytul]Nie każdy kocha pieska sąsiada[/srodtytul]

Współkorzystanie z części wspólnych powoduje tarcia między sąsiadami wynikające z różnego stopnia wrażliwości na różne sprawy np. na czystość. Klatka schodowa nie służy zapewne do przechowywania na niej worków ze śmieciami, jednak wielu właścicielom trudno wynieść śmieci do kubła bez ich wcześniejszej prezentacji przed drzwiami lokalu. Wielu właścicieli ma również problem ze zdyscyplinowaniem swoich pupili, aby dotrwały przynajmniej do wyjścia z budynku z załatwieniem potrzeb fizjologicznych, choć niewątpliwie nie powinny ich również załatwiać na chodniku czy placu zabaw. Gorące emocje wywołuje również grillowanie na balkonach lub tarasach budynków. Uchwały o zakazie grillowania, które trafiają do sądów, nie są przez te sądy jednolicie oceniane. W przypadkach, gdy sądy nie uznały pieczenia kiełbasek na balkonie za zabronione, uzasadniały, że nie można zakazać takiego zachowania z góry, lecz odpowiednio reagować, gdy dojdzie do naruszenia spokoju sąsiadów. W niektórych miastach straż miejska wystawia mandaty entuzjastom grillowania na balkonach, w innych na wezwanie niezadowolonych sąsiadów interweniuje straż pożarna.

Jeden z przypadków grillowania na balkonie policja potraktowała nawet jako „złośliwe niepokojenie” (art. 107 kodeksu wykroczeń). Prawnicy zwracają uwagę, że grillowanie może wypełniać znamiona art. 51 kodeksu wykroczeń („Kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny.”) Przepisem, z którego można wywieść zakaz palenia ognia (czy żaru) na balkonie jest również art. 144 kodeksu cywilnego. Przepis nakazuje właścicielowi nieruchomości (tu lokalu) powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą m.in. z przeznaczenia nieruchomości. Przeznaczeniem mieszkania (balkonu) raczej nie jest korzystanie z niego jak z łąki podczas pikniku. Przepis ten zabrania tzw. immisji pośrednich, a więc zachowań, których skutki dotyczą także sąsiadów: hałasów, zanieczyszczania, wytwarzania niepożądanych zapachów.

[srodtytul]Co grozi łamaczom regulaminów[/srodtytul]

Jeśli w sąsiedzkich relacjach nie pomaga zwrócenie uwagi (także pisemnej, przez zarządcę), pojawiają się pomysły uchwalenia nakazów i zakazów w formie regulaminu porządku domowego, w którym zostaną zapisane pieniężne kary dla naruszających porządek. Należy pamiętać, że regulamin porządku domowego uchwalony przez wspólnotę mieszkaniową nie ma charakteru prawa administracyjnego, a wspólnota nie dysponuje żadnymi narzędziami, by egzekwować kary pieniężne, jeśli takie pojawią się w regulaminie porządku domowego.

Jednak ustawa o własności lokali daje właścicielom lokali bardzo silne narzędzie do walki z uciążliwymi sąsiadami, pozwala bowiem nawet na pozbycie się takiego właściciela z grona członków wspólnoty mieszkaniowej. Art. 16 ustawy o własności lokali stanowi: jeżeli właściciel lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kpc o egzekucji z nieruchomości. Tak więc naruszanie porządku domowego oraz przeszkadzanie w korzystaniu z lokali innym właścicielom może doprowadzić nawet do wywłaszczenia właściciela lokalu. Wspólnoty jednak rzadko sięgają po tak ostateczne rozwiązanie w przypadku problemów z uciążliwym sąsiadem. Częściej pozwy o egzekucję z lokalu dotyczą sytuacji, gdy członek wspólnoty ma duże zaległości w opłatach. Niestety, jak się ostatnio okazało przepis o egzekucji z lokalu można zastosować wyłącznie wobec właściciela lokalu wyodrębnionego, natomiast nie można wobec gminy, spółdzielni mieszkaniowej czy dewelopera, którzy we wspólnotach często są właścicielami lokali jeszcze nie wyodrębnionych (SN V CSK 442/08).

Od sąsiadów można zawsze egzekwować pokrycie wydatków związanych z dokonanymi dewastacjami czy uszkodzeniami budynku na podstawie przepisów kodeksu cywilnego. [i]Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę obowiązany jest do jej naprawienia[/i] (art. 415 kc).

W sprawach drobnych, trudno często ustalić rozmiar szkody. W jednej ze wspólnot zarząd zawarł w umowie z firmą sprzątającą obowiązek usuwania worków ze śmieciami zalegającymi na klatkach schodowych. Firma miała obowiązek fotografować worki, a za usługę obciążała wspólnotę dodatkowymi fakturami. Jeśli mieszkaniec był w domu, to podpisem potwierdzał usunięcie worka. Potem wspólnota obciążała go kosztami wykonanej dodatkowo usługi. Było to w pełni uzasadnione działanie, a ewentualny pozew do sądu miał zapewnioną dobrą dokumentację. Problem śmieci na klatce schodowej zniknął.

[srodtytul] Domowe prawo nie może ograniczać własności [/srodtytul]

[i]Właściciele lokali nie mogą podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali[/i] - tak stwierdził Sąd Najwyższy (sygn. II CSK 601/2008) oddalając kasację w sporze miasta Poznań ze wspólnotą mieszkaniową, która uchwaliła regulamin porządku domowego przewidujący m.in. odpowiedzialność właściciela lokalu za zachowania jego najemców oraz zakaz prowadzenia działalności gospodarczej w mieszkaniu bez zgody wspólnoty mieszkaniowej. Zdaniem SN regulamin porządku domowego wspólnoty mieszkaniowej nie może narzucać właścicielowi dalej idących ograniczeń czy obowiązków niż wynikające z kodeksu cywilnego.

Tendencje do nadmiernego ograniczania prawa własności wynikają zapewne z dobrych chęci, jednak dobrze, że SN stanął zdecydowanie na stanowisku obrony prawa własności. Ograniczenia tego prawa mogą bowiem wynikać tylko wprost z ustawy, a wspólnota mieszkaniowa jest powołana do zarządzania nieruchomością wspólną, a nie prywatnymi mieszkaniami. Regulamin porządku domowego jest terminem, który wywołuje zazwyczaj uśmiech na twarzy. Zdecydowana większość mieszkańców uważa go za drętwy dokument, z którego nic nie wynika. Rzeczywiście, tam gdzie zwyczaje sąsiedzkie są skutecznym i szanowanym narzędziem kształtowania relacji sąsiedzkich, spisany regulamin może naruszyć wieloletnią harmonię. Jednak tam, gdzie wspólne zwyczaje sąsiedzie nie istnieją, lub są diametralnie różne po próbach zaszczepienia zwyczajów i nawyków, w przypadku porażki, przychodzi okres stanowionych praw porządkowych. W nowych nieruchomościach regulaminy często ułatwiają życie i są źródłem informacji. Np. zasady korzystania ze wspólnej siłowni czy parkingu powinny być ujęte w regulaminie, by nie doszło do awantur. W dozorowanych budynkach właściciele powinni znać zasady wpuszczania na teren nieruchomości osób odwiedzających właścicieli lokali. Korzystający ze wspólnych wózkowni czy rowerowi też chcą wiedzieć jakie osoby i na jakich zasadach mają dostęp do tych pomieszczeń. Tego typu „przepisy” ułatwiają korzystanie z nieruchomości i sprawiają poczucie dobrej organizacji.

[srodtytul]Jak stworzyć dobry regulamin [/srodtytul]

Mniejsza o formę (spisany regulamin czy uzgodnione zwyczaje) jednak zdecydowanie dobrze, gdy sąsiedzi dyskutują, negocjują i kreują wspólne poczucie porządku. Zawsze służy to komfortowi mieszkania i otoczeniu. Jestem zwolennikiem uchwalania (lub upoważniania do tego zarządu) zasad porządkowych, gdyż unikamy w ten sposób sporów o to, co wolno, a czego nie. Nie jest istotne karanie (od którego niektórzy lubią zaczynać), istotne jest określenie, czy np. na otwartych wspólnych trawnikach można sadzić rośliny jak popadnie, czy raczej powinniśmy to uzgadniać, a jeśli tak, to z kim. Jak zatem stworzyć dobry regulamin porządku domowego, którego czytanie nie sprawi trudności, a język nie będzie nawiązywał do peerelowskich regulaminów spółdzielni mieszkaniowych? Jak nie wpaść w pułapkę dozorowania wszystkiego i wszystkich?

Regulamin powinien być krótki i nie może dzielić włosa na czworo. Albo ustalamy, że czegoś nie robimy lub robimy to w określony sposób, albo nie zajmujemy się sprawą. Ważne, by używać prostego języka. Pisać „trawniki” zamiast „otwarte tereny zielone”. Skupić się na podaniu procedur zamiast zakazów. Lepiej brzmi zapis: „sadzenie roślin na trawnikach należy uzgadniać z zarządem wspólnoty” niż: „zakazuje się nasadzeń na otwartych terenach zielonych”.

Regulamin powinien odnosić się do zachowań, które rzeczywiście mają lub mogą mieć miejsce w danej nieruchomości. Jeśli wspólnota posiada antenę zbiorczą i nie ma problemu z niszczeniem dachu pojedynczymi antenami, to nie należy poświęcać uwagi temu problemowi. W przeciwnym razie mieszkańcy słusznie uznają taki regulamin za zawracanie głowy.