Nabycia nieruchomości przez pełnomocnika według nowych zasad

Sąd Najwyższy podjął niedawno uchwałę w tej sprawie, zmieniającą dotychczas obowiązującą praktykę obrotu nieruchomościami (uchwała z 22 maja 2013 r., III CZP 17/13).

Powszechne było i jest zawieranie umów sprzedaży nieruchomości i innych umów dotyczących nieruchomości w formie aktu notarialnego przez pełnomocników. Pełnomocnik taki nie musi być pracownikiem spółki ani spełniać innych szczególnych kryteriów, żeby móc skutecznie nabyć nieruchomość dla danego mocodawcy. Często się zdarza, że pełnomocnika nie łączy z nabywcą nieruchomości żaden stosunek prawny. Jest on na przykład osobą działającą z ramienia spółki matki, której zarząd spółki córki udzielił pełnomocnictwa do nabycia konkretnej nieruchomości.

Dotychczasowe postępowania

Do tej pory pełnomocnik reprezentujący nabywcę składał jednocześnie wniosek o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej, który to wniosek, zgodnie z art. 92 § 4 prawa o notariacie był przekazywany do sądu wieczystoksięgowego. Skoro pełnomocnik miał umocowanie do podpisania aktu notarialnego, to równocześnie podpisywał się pod zamieszczonym w nim wnioskiem.

W świetle przedmiotowej uchwały powyższa praktyka jest nieprawidłowa.

Zdaniem Sądu Najwyższego pełnomocnik składający wniosek do księgi wieczystej musi spełniać wymagania przewidziane w art. 87 k.p.c. dla pełnomocnika procesowego, co w praktyce oznacza, że pełnomocnik spółki powinien być adwokatem, radcą prawnym, pracownikiem, osobą sprawującą zarząd majątkiem lub interesami strony, osobą pozostającą ze stroną w stałym stosunku zlecenia, jeżeli przedmiot sprawy wchodzi w zakres tego zlecenia, ewentualnie współuczestnikiem postępowania, a w przypadku osób fizycznych – także jednym z członków rodziny wymienionym w art. 87 k.p.c.

Po uchwale z 22 maja 2013 r. podmioty reprezentowane przez pełnomocników będą musiały dostosować się do uchwały Sądu Najwyższego. W innym przypadku narażą się na odrzucenie wniosku o wpis do księgo wieczystej.

Poważne wątpliwości budzi wpływ uchwały SN na dotychczasowy obrót nieruchomościami

Najprostszym rozwiązaniem będzie udzielenie stosownego pełnomocnictwa pracownikowi albo innemu pełnomocnikowi procesowemu wymienionemu w art. 87 k.p.c. W ten sposób ta sama osoba będzie mogła złożyć w akcie notarialnym zarówno oświadczenie o nabyciu czy obciążeniu nieruchomości, jak i wniosek wieczystoksięgowy.

Alternatywnie, jeśli spółce będzie zależało na tym, żeby umowę nabycia zawarła konkretna osoba niemogąca być pełnomocnikiem procesowym w rozumieniu art. 87 k.p.c., spółka będzie musiała osobno udzielić pełnomocnictwa do podpisania umowy, a osobno, samodzielnie lub z pomocą pełnomocnika procesowego, złożyć wniosek o wpis do księgi wieczystej. W takiej sytuacji do aktu notarialnego po stronie kupującego powinien stanąć zarówno pełnomocnik umocowany do zawarcia umowy nabycia, jak i pełnomocnik procesowy spełniający wymagania przewidziane w art. 87 k.p.c. Ten pierwszy złoży oświadczenia dotyczące umowy sprzedaży, a drugi ograniczy się do złożenia wniosku do księgi wieczystej.

W obu przypadkach akt notarialny powinien wskazywać, w jakim charakterze działa pełnomocnik, tzn. czy spełnia on wymagania przewidziane dla pełnomocników procesowych.

Nadal są poważne wątpliwości

O ile uchwała Sądu Najwyższego nie pociąga za sobą drastycznych konsekwencji w zakresie nowo zawieranych umów, a wymusza jedynie zmianę stosowanej praktyki, o tyle poważne wątpliwości budzi wpływ uchwały na dotychczasowy obrót nieruchomościami.

Podmioty reprezentowane przez pełnomocników muszą się dostosować do nowych wymogów

Skoro wniosek o wpis złożyła osoba nieposiadająca legitymacji procesowej, to postępowanie wieczystoksięgowe niewątpliwie było dotknięte wadą. Wątpliwości odnośnie do skutków mogą powstać w przypadku wpisów konstytutywnych, w szczególności przy ustanowieniu i przeniesieniu użytkowania wieczystego, ustanowieniu hipoteki czy ustanowieniu odrębnej własności lokali. W tych sytuacjach sama umowa nie wystarcza do ustanowienia powyższych praw, a dla ich powstania niezbędny jest dodatkowo wpis w księdze wieczystej.

Wiele pytań

Skoro ustanowienie użytkowania wieczystego wymaga bezwzględnie wpisania do księgi wieczystej, a postępowanie w sprawie jego wpisu było dotknięte wadą nieważności, to może samo użytkowanie wieczyste w ogóle nie powinno powstać i są podstawy do wyeliminowania wpisu w księdze wieczystej? Czy można, a także czy warto, prostować wpisy do ksiąg wieczystych dokonane w przeszłości na podstawie wniosków złożonych przez nieuprawnionych? Czy wpis prawa własności nieruchomości czy też prawa użytkowania wieczystego dokonany w księdze wieczystej na wniosek osoby nieuprawnionej będzie miał znaczenie np. dla banku udzielającego kredytu zabezpieczonego hipoteką na tejże nieruchomości lub użytkowaniu wieczystym? Czy ustanowienie hipoteki w takim stanie prawnym nie wiąże się dla banku z ryzykiem utraty zabezpieczenia? Czy potencjalny nabywca użytkowania wieczystego nie zrezygnuje z zakupu użytkowania wieczystego lub nieruchomości nieprawidłowo ujawnionych w księdze wieczystej?

Wbrew pozorom sytuacja jest zdecydowanie prostsza, jeżeli po dokonaniu nieprawidłowego wpisu, a przed omawianą uchwałą Sądu Najwyższego, doszło do dalszego obrotu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym. Kolejny nabywca będzie, co do zasady, chroniony rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Dotychczas utartą powszechną praktyką rynkową, przyjmowaną przez prawników, sądy i notariuszy był brak ograniczeń co do osoby składającej wniosek o wpis do księgi wieczystej w akcie notarialnym. Trudno zatem będzie zarzucić nabywającemu nieruchomość lub użytkowanie wieczyste złą wiarę.

W pozostałych przypadkach zalecana jest jednak większa ostrożność i prostowanie wpisów w księdze wieczystej. Potencjalny profesjonalny nabywca nieruchomości lub bank ustanawiający hipotekę jako zabezpieczenie kredytu z pewnością przeprowadzi audyt prawny dokumentów nabycia i nie będzie chciał wziąć na siebie jakiegokolwiek ryzyka kwestionowania wpisu nabycia nieruchomości lub hipoteki do księgi wieczystej.