Jak uniknąć kryzysu kredytowego w Polsce?

Na często zadawane pytanie: czy kryzys kredytowy z USA i Europy Zachodniej przeniesie się do Polski, można paradoksalnie odpowiedzieć – nie ma takiej potrzeby, jesteśmy w stanie zrobić go sobie sami. Źródłem obecnego kryzysu kredytowego w USA i niektórych krajach UE jest mechanizm ekspansji bankowości hipotecznej generujący błędne przesłanki dla zarządzania ryzykiem, głównie w wyniku przewartościowania zabezpieczeń.

W dobie globalizacji rynków finansowych głównym kanałem rozprzestrzeniania się kryzysu kredytowego poza instytucje kredytowe jest sekurytyzacja kredytów hipotecznych. Powoduje ona bowiem skutki transsektorowe i transgraniczne w zależności od skali i struktury rynku nabywców MBS (Mortgage Backed Securities), CDO (Collateraliezed Debt Obligations), a także listów zastawnych (niem. Pfandbriefe) i SIV (Structured Investment Vehicles).

Poprzez globalny rynek instrumentów pochodnych kryzys dosięga instytucji ubezpieczeniowych, funduszy inwestycyjnych, banków inwestycyjnych i innych, do których zadań nie należy zarządzanie ryzykiem kredytowym. Co więcej, źródła kryzysu i skutki kryzysu mogą być zlokalizowane w różnych krajach.

Banki z roli instytucji zarządzających ryzykiem przeszły do roli pośredników transferujących ryzyko do innych uczestników rynku. Czy takie banki są nadal instytucjami kredytowymi? Polski rynek kredytów hipotecznych jest mały i nieadekwatny do naszego potencjału demograficznego i ekonomicznego. Dość powiedzieć, że w roku 2006 udział Polski w ludności UE wynosił 8,3 proc., w PKB 2,4 proc., a w kredytach hipotecznych jedynie 3 promile. Jest on w początkowej fazie rozwoju, co najlepiej obrazuje relacja kredytów hipotecznych do PKB wynosząca w Polsce ok. 10 proc., podczas gdy średnia dla UE wynosi ok. 50 proc., a dla USA ok. 75 proc. Polski rynek kredytów hipotecznych ma charakter narodowy i w zasadzie nie jest powiązany bezpośrednio z międzynarodowym rynkiem finansowania kredytów hipotecznych. Nie ma zatem uzasadnienia, aby pod wpływem perturbacji na rynkach kredytów hipotecznych w USA i niektórych krajach UE, ograniczać rozwój tego rynku w Polsce, jeśli ryzyko „zakażenia” polskiego rynku kryzysem amerykańskim jest niewielkie.

Są jednak inne powody, dla których warto monitorować mechanizm ekspansji kredytowej banków krajowych, by uniknąć niekontrolowanych perturbacji, a być może kryzysu bankowego. Mechanizm ekspansji kredytowej w Polsce jest analogiczny do tego, który obecnie w wielu krajach powoduje sytuacje kryzysowe. Dlatego należy jak najszybciej opracować scenariusz działań regulacyjnych i nadzorczych w celu uniknięcia sytuacji, w której mechanizm ekspansji kredytowej przerodzi się w mechanizm kryzysu. Dzisiaj, obserwując zjawiska z rynków finansowych, które borykają się z kryzysem płynności finansowej, ryzykiem utraty reputacji oraz przejawami hazardu moralnego, możemy skorzystać z cudzych doświadczeń, a także uczyć się na cudzych błędach. Jutro może być za późno.

Od kilkunastu lat trwała nieprzerwanie dobra koniunktura na amerykańskim i europejskim rynku mieszkaniowych kredytów hipotecznych. Szybki wzrost napędzany był głównie przez: niskie stopy procentowe, wzrastającą dostępność kredytu oraz rosnące ceny nieruchomości.

Banki kreują pieniądz kredytowy szybciej niż rośnie wartość oferowanych nieruchomości. Na rynku nieruchomości ma zatem miejsce typowa inflacja o charakterze popytowym (wzmacniana przez kredyty). Ceny nieruchomości nie wchodzą jednak do indeksu cen towarów i usług konsumpcyjnych (CPI), który jest najpopularniejszą miarą inflacji, i nie wpływają bezpośrednio na realizację celu inflacyjnego polityki pieniężnej.

Zostawiając na boku akademicką dyskusję, czy mieszkanie jest dobrem konsumpcyjnym, czy też inwestycją kapitałową, warto zwrócić uwagę, że inflacja na rynku nieruchomości ma charakter galopujący (tempo wzrostu cen jest dwucyfrowe) i wynika głównie z wykładniczego tempa wzrostu kredytów hipotecznych. Sytuacja taka ma miejsce w wielu krajach, też w Polsce. W rezultacie galopującej inflacji na rynku nieruchomości kredytobiorcy zadłużają się na coraz większe kwoty, często na pograniczu swoich możliwości finansowych.

Mechanizm ekspansji kredytowej kręci się coraz szybciej, bo regulatorzy, nadzorcy i kredytodawcy postrzegają ryzyko kredytowe przez pryzmat rosnących cen zabezpieczeń kredytowych, a grono kredytobiorców powiększa się wskutek galopującej inflacji na rynku nieruchomości połączonej ze stabilnym, niskim oprocentowaniem kredytu. Miesięczne obciążenie kredytobiorców ratami kredytu zmienia się w wolniejszym tempie niż ceny mieszkań, ponieważ wydłużeniu ulega okres kredytowania, czasami aż do nieskończoności (kredyty typu reverse mortgage). W rezultacie przebieg ekspansji kredytowej charakteryzuje się wykładniczym trendem wzrostu, aż do kryzysu.

Rosnąca skala działalności kredytowej związana z finansowaniem mieszkalnictwa wymusiła na bankach automatyzację obsługi kredytów hipotecznych. Generalnie centralizacja zarządzania ryzykiem i automatyzacja procesów kredytowych w połączeniu z outsourcingiem sprzedaży powoduje, że bezpośredni sprzedawca kredytów nie jest w wystarczającym stopniu powiązany z ryzykiem kredytowym. Akordowe systemy wynagradzania sprzedawców kredytowych generują ryzyko operacyjne trudne w obecnej chwili do przewidzenia. Wchodzące na rynek banki podbijają stawki płacone pośrednikom kredytowym (2 – 2,5 proc. wartości udzielonego kredytu), co nasila niezdrową konkurencję. Pod jej wpływem niektórzy uczestnicy rynku podejmują próby omijania bezpiecznych reguł polityki kredytowej. Spada lojalność klientów i rośnie skala refinansowania już udzielonych kredytów przez najbardziej ekspansywnych kredytodawców. Rozszerza się zjawisko hazardu moralnego. Jaskrawym jej przejawem jest sprzedaż kredytów bez nawet minimalnego udziału wkładu własnego kredytobiorców. Proces outsourcingu sprzedaży kredytów, akordowe systemy wynagradzania sprzedawców oraz omijanie bezpiecznych reguł polityki kredytowej praktykowane są powszechnie również na polskim rynku kredytowym.

Największym zagrożeniem dla stabilności polskiego sektora finansowego jest mechanizm ekspansji kredytowej analogiczny do funkcjonującego w krajach, które obecnie przeżywają kryzys kredytowy. Mechanizm ekspansji kredytowej wymyka się spod kontroli. Ochrona przed utratą stabilności systemu finansowego wymaga kosztownych interwencji banku centralnego. Koszty zarządzania kryzysowego są zawsze nieporównywalnie wyższe niż działań prewencyjnych. W przypadku kryzysu bankowego sięgają one kilkunastu procent PKB. Dla krajowych regulatorów i nadzorców w obecnym okresie rozwoju rynku kredytów hipotecznych podstawowe znaczenie ma zatem odpowiedź na pytanie: czy i jak interweniować w mechanizm ekspansji kredytowej?

Czy niekontrolowany wykładniczy wzrost kredytów hipotecznych w powiązaniu z galopującą inflacją na rynku nieruchomości powinno się regulować instrumentami polityki pieniężnej czy instrumentami o charakterze ostrożnościowo-nadzorczym? Dotychczasowe doświadczenia krajów, które wpadły w kryzys kredytowy, pokazują, że zabrakło tam należytej ostrożności. W rezultacie mamy obecnie do czynienia z sytuacją, w której banki centralne w krajach objętych kryzysem, pompując płynność finansową do systemu bankowego, kreują wartość dla akcjonariuszy, ponieważ nie dopuszczają do spadku wartości akcji tych instytucji adekwatnego do podjętego przez nie ryzyka. Obniżają stopy procentowe mimo ryzyka inflacji, ponieważ nie chcą dopuścić do spadku cen na rynku nieruchomości, które stanowią o rynkowej wartości zabezpieczeń udzielonych kredytów hipotecznych. W obawie przed uruchomieniem mechanizmu kryzysowego godzą się na wzrost inflacji. Obserwujemy zatem skutki i działania odwrotne do zamierzonych.

Polska znajduje się w początkowej fazie ekspansji kredytów hipotecznych. Wydaje się, że obecnie wystarczą umiarkowane działania o charakterze nadzorczo-ostrożnościowym dla uniknięcia poważniejszych perturbacji. Działania te powinny być zsynchronizowane z polityką gospodarczą i społeczną oraz skoncentrowane na kształtowaniu cen na rynku nieruchomości. Ceny nieruchomości stanowią bowiem centralny element mechanizmu ekspansji kredytowej, a także mechanizmu kryzysu. To gwałtowny spadek cen nieruchomości powoduje, że rynkowa wartość zabezpieczeń kredytów hipotecznych staje się iluzoryczna, co stanowi bezpośredni impuls do zamiany mechanizmu ekspansji kredytowej w mechanizm kryzysu. Spadające ceny nieruchomości powodują z jednej strony spadek popytu na kredyt hipoteczny, a z drugiej zaostrzenie polityki kredytowej banków. Następuje zmniejszenie popytu na kredyt spowodowany restrykcyjną polityką kredytową. Jeśli dodatkowo w okresie tym wzrośnie cena kredytu w wyniku np. wzrostu stóp procentowych lub wzrostu ryzyka kursowego, wówczas mniejszy popyt na nieruchomości i spadek ich cen stają się bardziej gwałtowne, co pogłębia trudności z opanowaniem kryzysu.

Obecna sytuacja na rynku kredytów hipotecznych w Polsce, który znajduje się w pierwszej fazie coraz szybszego wzrostu, umożliwia jeszcze skuteczne działania profilaktyczne. Wymagają one redukcji tempa inflacji w obszarze nieruchomości do poziomu jednocyfrowego. Nazbyt restrykcyjne regulacje lub działania mogą jednak spowodować załamanie rynku wskutek gwałtownego spadku wartości zabezpieczeń i uruchomienia mechanizmu kryzysowego. Dlatego należy uwzględnić całokształt czynników wpływających na ceny nieruchomości w Polsce. Są one bowiem nieco inne niż w takich krajach, jak USA, Niemcy czy Hiszpania. Obok głównych przyczyn wzrostu popytu na kredyt, podobnych jak w UE, tzn. niskich stóp procentowych, liberalizacji polityki kredytowej i oczekiwanego wzrostu cen na rynku nieruchomości, występują w Polsce silne specyficzne uwarunkowania. Są to w szczególności czynniki fundamentalne związane z niezaspokojonymi podstawowymi potrzebami mieszkaniowymi. Na likwidację tego deficytu potrzeba ok. 12 – 15 lat. Jednocześnie cenę mieszkań podbijają ograniczenia po stronie podaży wynikające z powodów administracyjnych: brak planów przestrzennego zagospodarowania, uzbrojonych terenów, a także długotrwałe procedury budowlane, które powodują, że załatwienie wszystkich formalności potrzebnych do rozpoczęcia inwestycji zajmuje ponad rok. Bariery ograniczające podaż na rynku nieruchomości wynikają również z braku polityki imigracyjnej w warunkach dużej emigracji zarobkowej Polaków, która niwelowałaby brak rąk do pracy. W rezultacie ruchy cen na polskim rynku nieruchomości spowodowane są zmianami popytu wskutek taniego i łatwego kredytu i barierami po stronie podaży, głównie o charakterze administracyjnym. Sprzyja to powstawaniu bąbli spekulacyjnych. Dodatkowo coraz większą rolę odgrywa spekulacyjny popyt zagraniczny.

W tych warunkach hamowanie popytu poprzez wzrost stóp procentowych należałoby traktować jako rozwiązanie ostateczne, gdyby wcześniejsze działania o charakterze ostrożnościowo-nadzorczym i zmiana polityki gospodarczej w kierunku odblokowania podaży na rynku nieruchomości okazały się niemożliwe lub nieskuteczne. Działania nadzorcze mogłyby być ograniczone do zakazu udzielania kredytów hipotecznych bez minimalnego wkładu własnego kredytobiorcy, np. na poziomie 10 proc. ceny rynkowej nieruchomości. Jednocześnie sukcesywnie, ale nie nagle, powinny zostać odblokowane bariery administracyjne. Nie powinny być natomiast kontynuowane inicjatywy polegające na dopłatach do kredytów hipotecznych z pieniędzy publicznych.

Najbardziej ryzykownym scenariuszem byłaby nadmierna kumulacja działań ograniczających wzrost cen nieruchomości lub działania nazbyt restrykcyjne, które poprzez spadek cen nieruchomości mogłyby uruchomić mechanizm kryzysowy. Zachowanie stabilności systemu finansowego w Polsce oraz utrzymanie wysokiego tempa wzrostu wymaga zatem skoordynowania nie tylko polityki pieniężnej i ostrożnościowo-nadzorczej, ale też ekonomicznej i społecznej.

Tekst wyraża oficjalne stanowisko Instytutu Badań nad Gospodarką Rynkową

Polska Publicystyka Kredyty

Pozostało 93% artykułu