Odpowiada Jerzy Krotoski, adwokat z kancelarii Krotoski-Adwokaci
Takie działanie zarządu wspólnoty jest pozbawione podstaw prawnych. Art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali mówi, że właściciele lokali są zobowiązani uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Przepis art. 15 tej ustawy stanowi z kolei o zaliczkowym modelu rozliczania kosztów zarządu.
Podstawowe pytanie brzmi zatem, czy zadłużenie jednego z właścicieli lokali wobec wspólnoty, który nie partycypował w kosztach zarządu, może stanowić koszt pokrywany przez pozostałych właścicieli lokali. Na to pytanie należy odpowiedzieć przecząco. Definicję kosztów zarządu nieruchomością wspólną zawiera art. 14 ustawy, który wymienia m. in.: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za media w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Mimo że nie jest to wyczerpujący katalog kosztów zarządu, to potwierdza on generalną zasadę, iż mogą dotyczyć one wyłącznie nieruchomości wspólnej, a zatem nie ma podstawy prawnej do obciążania właścicieli poszczególnych lokali długiem innego właściciela.
Ponieważ opisywana sytuacja stanowi problem dla budżetu wspólnoty, zarząd jest zobowiązany wystąpić do sądu z powództwem o zapłatę przeciwko właścicielowi zadłużonego lokalu. Wspólnota może skorzystać też z art. 16 ustawy, czyli wystąpić do sądu o sprzedaż lokalu w drodze licytacji. W takim wypadku z przychodu ze sprzedaży lokalu zostanie pokryte zadłużenie. Przed wystąpieniem do sądu właściciele muszą w formie uchwały wyrazić na to zgodę. Poza tym zdrowy rozsądek podpowiada dopuszczenie tymczasowego pokrycia zaliczek przez właścicieli do czasu wyegzekwowania długu od niepłacącego.
