Mieszkanie z dożywotnim lokatorem

W jednej z gazet znaleźliśmy ogłoszenie o sprzedaży dwupokojowego mieszkania na Woli z 93-letnią osobą. Zadzwoniliśmy pod podany numer. – To mieszkanie mojego brata. Na 53 metrach są dwa pokoje. Położone jest przy ul. Nowolipie. Dożywotnio mieszka tam starsza pani, która ma zapewnioną stałą opiekę. Lokal zostanie wydany po jej śmierci. Jeśli ktoś potraktuje tę nieruchomość jako inwestycję, to ma świetną okazję. To mieszkanie jest tańsze o 50 tys. zł od podobnych, które są puste – zachęca ogłoszeniodawca. Dodaje, że zainteresowanie lokalem jest spore. Dzwonią m.in. osoby, które chcą kupić nieruchomość dla dzieci czy wnuków.

O podobne oferty i transakcje zapytaliśmy w stołecznych agencjach nieruchomości.

– Na pewno takie transakcje się zdarzają, jednak z uwagi na ich specyfikę, raczej nie są przeprowadzane przez agencje nieruchomości. Stronami transakcji są bowiem często osoby spokrewnione, czasem sąsiedzi. Sporadycznie takie oferty pojawiają się u pośredników – ocenia Marcin Jańczuk z agencji Metrohause.

Pośrednik Małgorzata Witkowska-Zwiep, dyrektor biura tej agencji, dodaje, że w swojej dotychczasowej pracy tylko raz spotkała się z podobną sytuacją. Wtedy starsza klientka zaproponowała umowę dożywocia w ramach transakcji sprzedaży mieszkania. – Jej oczekiwania finansowe względem lokalu były jednak nieadekwatne do proponowanego rozwiązania, bo żądała ok. 80 – 90 proc. wartości rynkowej mieszkania, dlatego postanowiłam nie podejmować tej sprawy – wspomina pośredniczka.

Do agencji Polanowscy dotąd nie zgłosił się żaden chętny, który chciałby sprzedać mieszkanie z tzw. zapisanym dożywociem. Czy firma przyjęłaby taką ofertę? – Trzeba najpierw porozmawiać z lokatorem i ustalić, czy będzie chciał zrzec się prawa do zajmowania nieruchomości za odpowiednią kompensatą. Taka wiedza dużo wyjaśnia. Jeżeli spotkamy się z osobą niechętną do współpracy, mającą problemy osobiste i zamierzającą korzystać z przysługującego jej prawa do zajmowania nieruchomości, wówczas nie podejmiemy ryzyka w pośrednictwie przy sprzedaży. Obietnica, że transakcja odbędzie się po myśli naszego klienta, byłaby sporym nadużyciem z naszej strony – tłumaczy Krzysztof Kieszkowski z agencji Polanowscy.

Zdaniem Kieszkowskiego największą trudnością przy takiej sprzedaży jest nie tylko znalezienie chętnego na taki lokal, ale również sporządzenie umowy między sprzedającym a kupującym, w której będzie określone, kto ponosi koszty, jeżeli lokator zgodzi się na jakąś formę ekwiwalentu za zrzeczenie się praw do użytkowania. – Takie sprawy nie są proste, ponieważ im więcej stron transakcji chce na niej zyskać, tym trudniej znaleźć złoty środek porozumienia – uważa Krzysztof Kieszkowski.

Marcin Jańczuk dodaje, że przeprowadzenie tego typu transakcji nie jest specjalnie skomplikowane z prawnego punktu widzenia. – Problem tkwi w innym miejscu. Sytuacja nabycia nieruchomości wraz z umową dożywocia budzi wątpliwości natury moralnej. Mamy przecież do czynienia z jednej strony z osobą, która nabywa prawo do nieruchomości i w której interesie jest w miarę szybkie przejęcie lokalu, a z drugiej strony poprzedni właściciel, często w podeszłym wieku, który nadal zamieszkuje lokal, ma tego całkowitą świadomość. Nie jest to sytuacja komfortowa dla obu stron – tłumaczy Marcin Jańczuk.

Małgorzata Witkowska-Zwiep zauważa, że na Zachodzie przejmowanie mieszkań za dożywotnią opiekę jest dość częste i akceptowane przez klientów, którzy za mniej więcej połowę ceny nabywają nieruchomość od osoby starszej, w bardzo dobrej i cenionej lokalizacji, traktując ten zakup jako typową inwestycję.

Ale, jak opowiada pośredniczka, taka transakcja może wiązać się z ryzykiem. – Znany jest przypadek paryskiego notariusza, który kupił trzy takie mieszkania od 80-letnich kobiet i… wszystkie trzy go przeżyły – opowiada Małgorzata Witkowska-Zwiep.

Czesława Kołcun, prezes Rady Izby Notarialnej w Warszawie

– W umowie sprzedaży nieruchomości można ustanowić tzw. służebność osobistą, polegającą na dożywotnim zamieszkiwaniu w lokalu osoby sprzedającej. W takim przypadku kupujący musi się liczyć z tym, że taki zapis ogranicza go w dalszym rozporządzaniu nieruchomością. Co to oznacza? Gdyby chciał sprzedać czy podarować nieruchomość, musi mieć zgodę osoby, która ma zastrzeżone dożywotnie zamieszkiwanie. A żeby tę osobę wyprowadzić z mieszkania, musiałby wskazać jej lokal zastępczy.