Nowa ustawa deweloperska, zastępująca dotychczasową ustawę z 2011 r., wprowadza zmiany zarówno dla deweloperów, jak i nabywców lokali mieszkalnych oraz domów jednorodzinnych. Jedną z najistotniejszych jest określenie zasad i trybu zawierania oraz treści umowy rezerwacyjnej, która stanie się nową umową nazwaną. Dotychczas umowa rezerwacyjna nie była uregulowana w przepisach i funkcjonowała jako umowa nienazwana prawa cywilnego, bazująca na zasadzie swobody umów.
Uchwalona przez Sejm ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: nowa ustawa deweloperska) ma zastąpić ustawę z 16 września 2011 r. regulującą podobną materię.
Czytaj też:
Nowa ustawa deweloperska - legislacyjna fuszerka w Sejmie
Obecne rozwiązanie
W transakcjach nieruchomościami stosuje się umowę rezerwacyjną, która nie jest uregulowana w prawie i funkcjonuje jako umowa nienazwana prawa cywilnego bazująca na zasadzie swobody umów. Na jej podstawie deweloper najczęściej zobowiązuje się do czasowego wyłączenia z oferty konkretnego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w zamian za wniesienie przez przyszłego nabywcę odpowiedniej opłaty.
Stosuje się także umowy rezerwacyjne zawierające zobowiązanie stron do zawarcia umowy przedwstępnej albo umowy deweloperskiej dotyczącej wybranej nieruchomości, np. w sytuacji, gdy z różnych przyczyn strony nie są jeszcze przygotowane do transakcji.
Po zmianach
Nowa ustawa deweloperska, która wejdzie w życie w znacznej części po upływie 12 miesięcy od dnia ogłoszenia, reguluje zasady i tryb
Prawne uwarunkowania prowadzenia e‑sklepu w 2022 roku
zawierania oraz treść nowej umowy nazwanej – umowy rezerwacyjnej. Ustawodawca zdecydował się szczegółowo uregulować tę umowę, uzasadniając to m.in. brakiem po stronie dewelopera ustawowego obowiązku doręczenia nabywcy prospektu informacyjnego, częstym pobieraniem przez deweloperów tzw. opłat rezerwacyjnych opiewających na wysokie kwoty i ryzykiem utraty pieniędzy wpłaconych przez nabywcę z tego tytułu.
Umowa rezerwacyjna będzie zawierana między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper określonym w nowej ustawie deweloperskiej a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży (dalej: rezerwujący). Jej przedmiotem będzie zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Wymagana będzie forma pisemna pod rygorem nieważności, co powinno przyczynić się do pewności obrotu oraz skłonić rezerwującego do szczegółowego zapoznania się z umową przed jej podpisaniem.
Sporządzenie umowy rezerwacyjnej nie będzie obowiązkowe i może poprzedzać zawarcie umowy deweloperskiej lub innej umowy uregulowanej w nowej ustawie deweloperskiej.
Strony zawrą umowę rezerwacyjną na czas określony. W przypadku ubiegania się przez rezerwującego o kredyt ten czas powinien jednak uwzględniać okres niezbędny do uzyskania decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu.
Ustawodawca nie zdecydował się uregulować minimalnego lub maksymalnego terminu obowiązywania umowy. Biorąc pod uwagę różny czas potrzebny na uzyskanie kredytu w poszczególnych bankach, uzależniony także od indywidualnej sytuacji rezerwującego, ustalenie przez strony okresu związania umową rezerwacyjną może budzić wątpliwości i powodować konflikty.
Umowa rezerwacyjna powinna w szczególności określać: strony, miejsce i datę zawarcia; cenę wybranego przez rezerwującego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego; wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeśli została przewidziana przez strony; okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży; określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku, powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz powierzchni i układu pomieszczeń.
Opłata rezerwacyjna...
W związku z wprowadzonymi regulacjami, jednym z elementów umowy deweloperskiej stanie się informacja o zawarciu umowy rezerwacyjnej i wysokości opłaty rezerwacyjnej albo o braku takiej umowy.
Strony mogą ustalić, że zobowiązanie wynikające z umowy rezerwacyjnej będzie wiązało się z obowiązkiem poniesienia przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej. Wysokość tej opłaty nie może przekraczać 1 proc. ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym.
Dotychczas deweloperzy mogli w dowolny sposób ustalać wysokość tzw. opłaty rezerwacyjnej, kierując się różnymi czynnikami, jak np. położenie nieruchomości czy cena sprzedaży. Niekiedy opłata ta wynosiła kilka procent wartości lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, co mogło przekładać się na zapłatę deweloperowi nawet kilkunastu tysięcy złotych. Opisana zmiana powinna uporządkować kwestie opłat rezerwacyjnych i przeciwdziałać ustalaniu ich w dowolnej wysokości.
W nowej ustawie deweloperskiej nie uregulowano skutków braku wpłaty opłaty rezerwacyjnej określonej w umowie rezerwacyjnej przez rezerwującego na rzecz dewelopera. Będzie to rodziło wątpliwości w zakresie skutków niewykonania tego zobowiązania umownego i powodowało konieczność odpowiedniego stosowania przepisów kodeksu cywilnego.
W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej, uiszczona opłata rezerwacyjna zostanie zaliczona na poczet ceny nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej oraz przekazywana przez
dewelopera na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.
...oraz jej zwrot
Opłata rezerwacyjna powinna zostać niezwłocznie zwrócona rezerwującemu, w przypadku gdy: nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej; deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie wykonuje
zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej; deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego.
Jeśli deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej, będzie zobowiązany zwrócić rezerwującemu opłatę rezerwacyjną w podwójnej wysokości. Jest to rozwiązanie podobne do zadatku przewidzianego w kodeksie cywilnym i ma stymulować dewelopera do należytego wykonania umowy.
Co prawda nowa ustawa deweloperska nie reguluje tego wprost, ale jej wykładnia wskazuje, że w sytuacji innej niż opisana, np. niezawarcia przez rezerwującego umowy deweloperskiej z uwagi na znalezienie innej oferty sprzedaży nieruchomości, deweloper zatrzyma opłatę rezerwacyjną.
Jeżeli umowa rezerwacyjna będzie poprzedzała zawarcie umowy deweloperskiej, deweloper doręczy rezerwującemu prospekt informacyjny wraz z załącznikami, który będzie stanowił jej integralną część.
Bieżące informacje
Umożliwi to rezerwującemu szczegółowe zapoznanie się przed zawarciem umowy rezerwacyjnej z informacjami o deweloperze, nieruchomości i przedsięwzięciu deweloperskim.
Na żądanie rezerwującego deweloper zapewni w swoim lokalu możliwość zapoznania się m.in. z aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, pozwoleniem na budowę albo zgłoszeniem budowy, sprawozdaniem finansowym dewelopera oraz projektem budowlanym.
W trakcie trwania umowy rezerwacyjnej deweloper powinien informować rezerwującego o zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach w sposób umożliwiający ich zidentyfikowanie, wskazując, czego dotyczy zmiana. Obowiązek ten nie ma jednak zastosowania do zmian prospektu informacyjnego związanych z ujawnianiem roszczeń wynikających z umowy deweloperskiej albo innej umowy uregulowanej w nowej ustawie deweloperskiej oraz roszczeń o ustanowienie hipoteki przez nabywców na rzecz banków.
Brak poinformowania rezerwującego o zmianach dokonanych przez dewelopera w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach skutkuje wskazanym obowiązkiem zwrotu opłaty rezerwacyjnej.
Autor jest partnerem w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy
