Opłata rezerwacyjna: wynagrodzenie, czy kara

Ustawodawca samej tylko umowie rezerwacyjnej poświęcił pięć artykułów ustawy, z czego sporą część odnosi się do opłaty rezerwacyjnej, która jest jednym z elementów fakultatywnych umowy rezerwacyjnej. Może, lecz nie musi zostać zastrzeżona w umowie. Jak mówi adwokat, Maciej Śledź, partner w kancelarii Nowosielski i Partnerzy, znając realia rynkowe, zapewne opłata ta będzie zastrzegana w umowach rezerwacyjnych, co skłania do tego, żeby regulacjom dotyczącym tej opłaty przyjrzeć się z bliska.

Podstawa prawna

Regulacje związane z umową rezerwacyjną wyglądają – w dużym skrócie – w sposób następujący: strony umowy rezerwacyjnej mogą ustalić, że zobowiązanie wynikające z tej umowy jest związane z obowiązkiem poniesienia przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej [zobowiązaniem wynikającym z umowy jest czasowe wyłączenie lokalu lub domu ze sprzedaży]. Wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1 proc. ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. Opłata rezerwacyjna jest zaliczana na poczet ceny nabycia praw wynikającej z umowy deweloperskiej albo innej umowy regulowanej nową ustawą deweloperską.

- W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej albo jednej z innych umów regulowanych nową ustawa deweloperską, deweloper przekazuje opłatę rezerwacyjną na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, nie później niż w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy. Zasady zwrotu opłaty rezerwacyjnej uregulowane są w art. 34, który ma charakter bezwzględnie obowiązujący – wskazuje adwokat.

Kiedy należy się zwrot opłaty

Opłata ta jest niezwłocznie zwracana rezerwującemu, jeżeli: rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej; deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej (wówczas jest zwracana w podwójnej wysokości); deweloper dokonał zmian w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego; deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości (wówczas jest zwracana w podwójnej wysokości).

Z przepisów wynika, że opłata rezerwacyjna ma mieszany charakter, co zresztą wynika z terminologii, którą posługuje się ustawodawca na nazwanie tej instytucji. Nie jest to bowiem, ani „wynagrodzenie”, ani „zaliczka”, ani innego rodzaju świadczenie, lecz właśnie „opłata rezerwacyjna”, która w zależności od sytuacji, do której dojdzie pomiędzy deweloperem i rezerwującym spełnia swoją różną rolę. Jak zaznacza mec. Maciej Śledź podstawowym pytaniem zadawanym przez deweloperów jest to, czy opłata ta stanowi ich wynagrodzenie z tytułu wykonania umowy rezerwacyjnej, czy też opłata ta wynagrodzeniem nie jest.

- Treść przepisów, w tej podstawowej jak by nie patrzeć sprawie, nie jest niestety jednoznaczna. Na pierwszy rzut oka wydaje się, że mamy do czynienia z wynagrodzeniem. Niemniej, jeżeli opłata ta jest wynagrodzeniem dewelopera za czasowe wyłączenie lokalu lub domu ze sprzedaży, to, z jakiego powodu, wynagrodzenie to deweloper, który wykonał swoje obowiązki wynikające z tej umowy, a więc wycofał mieszkanie lub dom ze sprzedaży, miałby zwracać rezerwującemu, który nie uzyskał kredytu na zakup lokalu lub mieszkania - zastanawia się prawnik.

Na pytanie to niestety nie uzyskamy niestety racjonalnej odpowiedzi. Podobnie z zaliczeniem opłaty rezerwacyjnej na poczet ceny sprzedaży domu lub lokalu. - Jeżeli ustawodawca zdecydował się na zobowiązanie dewelopera do zaliczenia opłaty na poczet ceny sprzedaży ceny lub lokalu, to przecież trudno mówić, żeby to samo świadczenie pełniło jednocześnie podwójną rolę – z jednej strony wynagrodzenia dewelopera, a z drugiej strony zaliczki na poczet ceny sprzedaży lokalu lub domu. Oznacza to, że w rzeczywistości „oplata rezerwacyjna” będzie stanowić wynagrodzenie dewelopera – wyrokuje mec. Maciej Śledź.

Ale będzie tak pod dwoma warunkami. Po pierwsze, nie zajdą przy danej transakcji przesłanki zwrotu opłaty rezerwacyjnej, o których mowa w art. 34 ustawy. Po drugie, strony umowy rezerwacyjnej nie zawrą umowy deweloperskiej. Wówczas w rzeczywistości opłata rezerwacyjna staje się wynagrodzeniem dewelopera z tytułu zawartej umowy rezerwacyjnej.

Opłata, jako kara

W niektórych sytuacjach uregulowanych ustawą, opłata rezerwacyjna stanowić będzie swego rodzaju ustawową karę umowną, czy też punkt odniesienia do wyliczenia wysokości kary umownej. Chodzi o obowiązek zwrotu tej opłaty w dwukrotnej wysokości w sytuacji, w której deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej lub w sytuacji, w której deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości.

- Przepisy nowej ustawy deweloperskiej nie wskazują, więc wprost sytuacji, w których opłata ta przypada deweloperowi – uważa nasz rozmówca. Niemniej, w jego opinii, wobec treści art. 32 ustawy deweloperskiej można stwierdzić, że opłata ta stanowi wynagrodzenie dewelopera za wykonanie zobowiązania czasowego wycofania lokalu lub domu z oferty sprzedaży. W takiej sytuacji, jeżeli deweloper wykona swoje zobowiązanie i nie zajdą przesłanki do zwrotu tej opłaty, o których mowa w art. 34 ustawy, a nabywca nie zdecyduje się na zawarcie umowy deweloperskiej, deweloper będzie uprawniony do zatrzymania opłaty, jako swojego wynagrodzenia z tytułu wykonania zobowiązania przewidzianego umową rezerwacyjną.